Artículo 27
| Autor | Francisco J. Gómez Gálligo. |
| Cargo del Autor | Registrador de la propiedad. |
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PROHIBICIONES INSCRIBIBLES: LAS IMPUESTAS EN ACTOS GRATUITOS
Nuestro Derecho, con relación a los bienes inmuebles, tan sólo reconoce la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad de las prohibiciones voluntarias impuestas en actos a título gratuito, esto es, las impuestas:
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por el testador: debe comprenderse aquí no sólo el testador, sino -en el ámbito de las legislaciones civiles especiales o forales que lo admitan- a los que intervengan en un contrato sucesorio;
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por el donante: debe entenderse comprendidas no sólo las impuestas en donaciones inter vivos, sino también las constituidas en donaciones mortis causa, en las legislaciones civiles especiales o forales en que sean admitidas con sustantividad propia (lo que no ocurre en el ámbito del Código civil, que deben adoptar las formas testamentarias, y, por tanto, quedarían comprendidas en el apartado anterior), y
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las pactadas en capítulos matrimoniales: aquí quedarían comprendidos todos los supuestos previstos en las legislaciones civiles especiales o forales que admitan la contratación sucesoria en capítulos matrimoniales, pero también los supuestos de donaciones entre cónyuges por razón del matrimonio (regulados en el ámbito del Derecho común por los arts. 1.336 a 1.343 C. c).
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PROHIBICIONES NO INSCRIBIBLES (EFICACIA PURAMENTE OBLIGACIONAL): LAS IMPUESTAS EN ACTOS ONEROSOS
Con relación a las prohibiciones de disponer impuestas en actos a título oneroso, no se admite su inscripción, aunque se pueda garantizar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real. En realidad esto significa dos cosas:
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que las prohibiciones de disponer impuestas en actos a título oneroso (compraventas, permutas, etc.), aunque válidas, no tienen eficacia real (con relación a tercero), y
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que ni siquiera con relación a quien no es tercero, sino parte del contrato, tienen plena eficacia, en la medida que su contravención tendrá como consecuencia no la nulidad absoluta del acto realizado en su contravención, sino la indemnización de los daños y perjuicios causados a quien impuso la prohibición, indemnización que sí se puede asegurar con eficacia real a través de una hipoteca u otra forma de garantía real.
Podría sostenerse que la prohibición impuesta en actos a título oneroso, al ser válida, implica la nulidad del acto dispositivo. Pero lo cierto es que aquí la legislación hipotecaria se erige aquí en legislación sustantiva, dada la parquedad de nuestro Ordenamiento civil. Y la conclusión debe ser, por tanto, que las prohibiciones de disponer en actos a título oneroso no sólo no son inscribibles y, por ende, eficaces frente a tercero, sino que tampoco son verdaderas prohibiciones (ni entre partes ni frente a terceros) en la medida que tan sólo determinará su contravención la indemnización de los daños y perjuicios causados.
Conceptualmente ningún obstáculo existe para que la legislación hubiera optado por la eficacia real de las prohibiciones de disponer establecidas en actos a título oneroso. De hecho es el sistema seguido, dentro de España, en Navarra.
Disponen las leyes 481 y 482 de la Compilación navarra lo siguiente:
La prohibición de disponer establecida en actos a título lucrativo, inter vivos o mortis causa, a favor de personas determinadas o determinables dentro de los límites de la ley 224, tiene siempre eficacia real y será inscribible en el Registro.
La prohibición de disponer establecida en actos a título oneroso tiene eficacia obligacional por el plazo máximo de diez años, siempre que se haga en favor de personas actualmente determinadas. Esta prohibición es inscribible siempre que para ello exista convenio expreso. Y una vez inscrita en el Registro tendrá eficacia real durante el plazo máximo de cuatro años.
Sin embargo, en el ámbito del Derecho común (al igual que el resto de las legislaciones civiles forales o especiales que no prevén especialidad en esta materia), las prohibiciones de disponer establecidas en actos onerosos tan sólo tienen carácter obligacional y, por tanto, no son inscribibles en el Registro de la Propiedad (y si están inscritas deben cancelarse al amparo del art. 98 L. H.).
Esto significa que la contravención de una prohibición de disponer en acto a título oneroso, por no estar inscrita, no podrá ser invocada frente a quien no fue parte en el negocio jurídico en el que se constituyó; pero incluso frente quien fue parte, el favorecido por ella tan sólo podrá exigir la indemnización de los daños y perjuicios producidos, que pueden ser convencionalmente fijados de manera anticipada a través de una cláusula penal, que será la que se pueda garantizar con hipoteca.
Por eso aunque el artículo 27 prevé que se garantice la prohibición de disponer mediante hipoteca u otra forma de garantía real, conviene precisar lo siguiente:
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Lo que se garantiza no es el cumplimiento de la prohibición de disponer, sino las consecuencias de su incumplimiento. Así lo aclara el Reglamento Hipotecario cuando establece en su artículo 57 lo siguiente:
Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará constar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer.
El Registro de la Propiedad en los actos a título oneroso no ampara la prohibición de disponer; el Registrador deberá denegar su inscripción (calificando incluso el defecto como insubsanable a los efectos del art. 65 L. H., esto es, sin posibilidad de anotación preventiva de la misma por defectos subsanables). Tan sólo inscribirá el acto o contrato que las contenga (v. gr., compraventa, permuta) y la hipoteca que se constituya, pero no la prohibición de disponer. Esto significa necesariamente que la garantía inscrita no puede referirse al cumplimiento de la prohibición cuya inscripción se deniega, sino a las consecuencias de su incumplimiento.
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En realidad las «otras garantías» a que se refiere el artículo 27 no son viables, pues el régimen de...
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