Artículo 24. De las urbanizaciones privadas
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Cuando la Ley del suelo de 12 de mayo de 1956 se promulgó estamos convencidos que ni sus autores ni menos el legislador podrían imaginarse la importancia que las urbanizaciones particulares iban a adquirir en los años sucesivos. De ahí que hayan sido muy pocos los preceptos que en esta Ley del suelo se ocuparon de ellas y aun así, sin contemplarlas en especial y tan sólo bajo el punto de vista urbanístico.
La falta de una regulación sistemática de su régimen dio lugar a que muchas de ellas hubieran nacido al margen del planeamiento.
MARTÍN BLANCO (Las urbanizaciones privadas y su posible configuración jurídica, Madrid) entiende que las urbanizaciones privadas vienen a ser como un islote legal, físico y comunitario, con un régimen propio dentro del ámbito legal, territorial y administrativo que domina la planificación urbana, pudiendo constituirse sobre los siguien tes elementos concurrentes en su integración: 1.º Una propiedad única total o una copropiedad voluntaria del suelo en forma de cotitularidad permitida por las leyes y una iniciativa privada o particular en la promoción y en la redacción del plan; 2.º Una aprobación del plan de ordenación, específico y propio, por la Administración; 3.º Una división del terreno en varios lotes o parcelas; 4.º una organización jurídica que nos interesa o de las relaciones jurídicas existentes entre la propiedad promotora y los ad quirentes; entre unos y otros y terceras personas; entre aquéllos y la Administración; y 5.º Un núcleo urbano resultante con características específicas en cuanto a su emplazamiento, autonomía superficial, destino residencial y tipo de vida, que ha de ser insertado en el contexto administrativo y territorial municipal.
Para ROCA SASTRE y ROCA SASTRE MONCUNILL ( Derecho hipotecario , v. III, 1979, p. 431) las urbanizaciones privadas son conjuntos planificados de ordenación urbanística, que nacen por una actuación particular y que no satisfacen necesidades primarias, ni socia les de viviendas, ni industriales, sino utilidades secundarias, de recreo o de lujo, sitos en zonas delimitadas de terreno, con los adecuados servicios tales como zonas verdes, campos de deporte, piscinas y demás elementos de uso común y que constituyen unas unidades con propiedades separadas.
En el anteproyecto de Ley sobre la propiedad especial de las urbanizaciones (redactado por un grupo de expertos en 1978) se consideran como tales, «las unidades o con juntos urbanos o urbanizables, cualquiera que sea su origen o denominación, integrados por diversas parcelas o solares, construidos o no, cuando en ellos, para el mejor logro de intereses y fines urbanísticos colectivos de sus propiedades, existan o se esta blezcan comunidades sobre terrenos, edificios, espacios, instalaciones, servicios u otros elementos de equipamiento, o limitaciones, gravámenes o configuraciones de las pro piedades que faculten a la colectividad de los propietarios para la gestión y vigilancia de su cumplimiento».
En el ámbito de la jurisprudencia, hemos de citar la Sentencia de la Sala 1.ª del Tri bunal Supremo de 14 de noviembre del año 2000, recaída en el recurso 3208/1995, en la que se plantea la posibilidad de ampliar el ámbito de una urbanización por imperativo de las Normas Subsidiarias del término municipal. Llega a la conclusión negativa, razonando:
Esta sala entiende que no resulta de recibo la tesis de la parte recurrente en cuanto a que una Comunidad formada por sujetos privados, que se ha constituido al amparo del artículo 392.2.º del Código civil con la finalidad de regular los particulares intereses de sus componentes dentro de la Urbanización Coto de San Isidro, y cuyo ámbito se encuentra perfectamente definido en sus ordenanzas pueda automáticamente ser modi ficado por el hecho de que las Normas Subsidiarias del término municipal hayan cali ficado como suelo urbano los terrenos comprendidos dentro de una que se denomina «banda de ampliación» del Plan Parcial inicial.
Ciertamente, a partir de tal normativa la Comunidad podrá acoger en el futuro a los propietarios de parcelas ubicadas en la mencionada banda de ampliación. Pero para que esto suceda no es suficiente el acto de la Administración que lleva a cabo la recalificación de determinados terrenos, sino que se hace precisa una decisión de la propia Comunidad Coto de San Isidro (que a sí misma se atribuye los caracteres de voluntaria y privada) por la que se acuerde la ampliación del ámbito espacial definido en el artículo 4 de sus Ordenanzas, con modificación no sólo de este precepto, sino también del perímetro delimitado en el plano incorporado como Anexo, según la dis posición transitoria 5.ª.
No existiendo constancia de que dichas Ordenanzas, aprobadas en Asamblea Gene ral de 29 de mayo de 1990 y protocolizadas en escritura pública de 4 de diciembre del mismo año hubieran sido modificadas antes de la celebración de la Asamblea de 29 de marzo de 1993 no es posible conceder a los acuerdos de esta última la transcedencia que por la recurrente se pretende, pues como afirma la sentencia apelada, la publicación de la Norma Subsidiaria no implica la automática inclusión en el perímetro de la Comuni dad anteriormente constituida de los terrenos que estando fuera del mismo hayan sido objeto de recalificación adquiriendo la condición de suelo urbano.
Por ello, en tanto el órgano de la Comunidad con competencia para ello (la Asam blea General) no modifique el acuerdo adoptado en 1990, no es posible aceptar que se confieran votos en atención a la titularidad de parcelas que en el futuro, pero no actual mente, lleguen a integrarse en el ámbito de la Comunidad.
Y esta afirmación, que es la que en parecidos términos realiza la sentencia de ape lación, no significa desconocer la importancia ni el rengo que evidentemente corres ponde a los Planes Parciales y a las Normas Subsidiarias o Complementarias de Plane amiento, sin duda superiores a las decisiones de la Comunidad en cuanto se refiere a la calificación de suelo urbano y a los extremos mencionados en el artículo 70 y siguien tes del texto refundido de la Ley del suelo, de 1976.
Pero dichas Normas, de acuerdo con el artículo 83 del mismo texto (vigente en la época en que el litigio se plantea y hoy sustituido por el art. 14 de la Ley 6/1998, de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones) no alcanzaban a convertir automáti camente las superficies de suelo urbano en solares, en tanto no concurriesen las condi ciones que aquel precepto y el que le precedía imponían, ni tenían la virtualidad de suplir determinaciones que sin duda corresponden con exclusividad a la esfera de deci sión privada de los miembros de la Comunidad recurrente.
La nueva Ley 6/1998, de 13 de abril (BOE del 14) sobre régimen del suelo y valo raciones, derogatoria del Real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de junio se ocupa expresamente de las urbanizaciones en el artículo 21 al declarar que en las enajena ciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título, en el supuesto de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se refieren a la disposición de las parcelas y com promisos con los adquirentes; y añadir también que la infracción de lo dicho facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieran irrogado.
Precepto que es complementado por el Reglamento de planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978, que...
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