Artículo 23
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 23. El régimen de propiedad horizontal se extingue:
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Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2.º Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
El texto de este artículo es exactamente igual al que tenía el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, antes de la Reforma de 1999.
El artículo decimonoveno de dicha Ley dispone que el referido artículo 21 pasa a ser el artículo 23, sin experimentar variación alguna en su redacción.
Siendo la propiedad por apartamentos, al fin y al cabo, una forma de la propiedad, hay que entender, en principio, y como norma general, que todos los modos de extin ción que a ella hacen referencia, sean voluntarios o involuntarios, absolutos o relativos, le son aplicables.
Sin embargo, y precisamente por la naturaleza especial de esta institución algunos de esos medios extintivos ofrecen tales notas distintivas, que nos obligan a hacer un estudio particular de ellos.
Considera la doctrina como modos voluntarios de perder el dominio, el abandono y la enajenación. De ambos nos ocuparemos en apartados sucesivos.
Nos referimos en el presente, no precisamente a ellos, sino a la posibilidad de que la propiedad por apartamentos se extinga por voluntad de los copropietarios que prefieran convertirla en una propiedad ordinaria mediante la enajenación del conjunto a uno solo de ellos o a un tercero, simultánea o sucesivamente, o mediante su convenio en copropiedad.
Es indudable que ello es perfectamente posible, siempre que todos, por unanimidad, lo acuerden así, como acepta la doctrina.
También el artículo 23 de la vigente Ley de propiedad horizontal española considera como causa de extinción >.
Problemática
1) ¿Sería posible, transcurrido cierto tiempo, o cuando concurriesen determinadas circunstancias, que pudiera cualquiera de los copropietarios o la mayoría exigir la extinción?
MARTÍN -GRANIZO 1 hace ver la falta de necesidad por parte del legislador de con-signar expresamente esa exigencia de la unanimidad, basándose: 1. En que la extin ción de la propiedad horizontal y conversión en copropiedad, supone, al fin y al cabo, la más esencial y definitiva alteración de dicho régimen jurídico y, consiguientemen te, del > y de los estatutos, cuya modificación exige la unanimidad.
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En que siendo la propiedad un régimen antieconómico y antijurídico, sería por regla general suficiente, si el acuerdo se adoptase por mayoría, con que los disidentes impugnaran el acuerdo para que la autoridad judicial declarase no haber lugar a dicha conversión. 3. En que de no hacerse así, y ser, por tanto, obligatorio el acuerdo de la mayoría, una vez constituida la copropiedad ordinaria, entrarían en juego las normas establecidas en el Código civil para esta forma de propiedad, y concretamen te el artículo 400, pudiendo por virtud de él los disidentes pedir en cualquier momen to la división de la cosa común, con lo que todo quedaría repuesto nuevamente a la misma situación.
Desde el punto de vista de nuestro Derecho, y teniendo en cuenta lo que dispone el artículo de la Ley de propiedad horizontal, es incuestionable que si todos los propieta rios se ponen de acuerdo y por unanimidad deciden dar por extinguido este régimen de propiedad, así ocurrirá.
Será asimismo posible que se produzca la extinción en caso de destrucción del edi ficio, si se dan los requisitos para ello, de que después hablaremos.
La extinción, en cambio, no la estimamos posible por el hecho de que se adoptase por acuerdo mayoritario ni, por consiguiente, tampoco a instancia de los copropieta rios, ni aun acudiendo a la vía jurisdiccional, porque no existiría base legal alguna. El propietario o propietarios perjudicados no tendrían otra solución que recurrir al aban dono para quedar libres de sus obligaciones, con las limitaciones de que hablaremos después.
2) ¿En qué situación, si la conversión llega a verificarse, habrán de quedar los ocupantes de los respectivos apartamentos, arrendatarios o no?
PERÉ cree que >.
Por nuestra parte, hemos de distinguir:
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Arrendatarios protegidos por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964. No debe ofrecer discusión, por lo que dispone el artículo 57 de la Ley arrendaticia. Podría, sin embargo, dudarse de la posible aplicación de lo preceptuado en el párrafo 2.º de dicho artículo y la causa 12 del 114 de la misma ley para el supuesto que las condicio nes pactadas por el propietario primitivo sean notoriamente gravosas. Creemos, no obstante, que no es posible hacer uso de dichos preceptos, porque aun cuando la propie dad horizontal por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria suponga la extin ción de aquel primer régimen según el artículo de la Ley especial que estudiamos, no hay fundamento alguno para la aplicabilidad de tal causa de resolución, puesto que si hay que presumir intención de efectuar el arrendamiento en condiciones gravosas al ser pactado, ni la conversión se produce por imposición forzosa, sino por acuerdo unáni me de todos los propietarios, que vienen a subrogarse, por tanto, en los derechos y obli gaciones del primitivo arrendador.
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Arrendatarios con contratos de arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, en los que no se hubiere pactado la prórroga forzosa. Habrá de respetarse el plazo pactado por lo que dispone el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril.
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Arrendatarios con contratos posteriores al 1 de enero de 1995. Habrá que tener en cuenta lo dispuesto en la nueva Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994, distinguiendo según se trate de que tuvieren por objeto el destino para vivien da como residencia permanente y habitual, o para otros usos.
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Arrendatarios no protegidos por la Ley de arrendamientos urbanos. Más difi cultad presenta el problema en cuanto a estos arrendatarios, visto que el artículo 1.571 del Código civil autoriza al comprador de una finca arrendada a dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley hipotecaria. A pesar de todo, creemos que la conversión no afectará tampoco a estos arrendatarios, no sólo porque no se trataría de un supuesto de compraventa como exige el precepto, que, además, ha de ser interpretado de un modo restrictivo, sino también porque la intención del nuevo adquiriente ha de jugar en este particular, ya que es preciso, como dice la Sentencia Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1913, que manifieste su reconstrucción del edificio o la onerosidad de las reparaciones se hiciera necesaria.
3) ¿Qué ocurriría si por razón de la vetustez del edificio fuese necesaria una reparación cuyo valor excediera del cincuenta por ciento del de la finca?
Entonces creemos que por analogía podría hacerse uso del artículo 23 de la Ley de propiedad horizontal vigente. Al fin y al cabo la vetustez es una causa de destrucción.
4) ¿Sería válido el pacto consignado en el título constitutivo o en los estatutos, por el que se acordase la extinción del régimen de propiedad horizontal y su conversión en propiedad o copropiedad ordinarias a instancia de cualquiera de los propietarios o cuando se diesen determinadas circunstancias?
Estimamos que sí, y que incluso ese pacto obligará a los terceros adquirientes por su propia naturaleza. La misma ley considera como una causa de extinción la > (art. 23. causa 2); conversión que puede producirse por varios motivos e incluso venir predeterminada por el título.
Para la efectividad de tal derecho, deberá el propietario interesado exigir del presi dente de la junta que, como representante de la comunidad, convoque a los propietarios con objeto de proceder a la extinción de este régimen especial. Si no lo hiciese, o la junta no lo acordase, entendemos que cabe acudir a la vía judicial imponiendo esta extinción. El procedimiento a seguir sería el declarativo que correspondiese atendido el valor del inmueble en el momento de producirse esta extinción, y el plazo para el ejercicio de la acción el de 15 años de toda acción personal.
5) ¿Cómo habrá de adoptarse el acuerdo para la conversión en propiedad o copropiedad or dinaria?
Ya hemos adelantado nuestra opinión al respecto, exigiendo la unanimidad de los propietarios, puesto que es algo que afecta a la voluntad de no acatar el contrato con certado por su causante en el dominio, y en un supuesto de conversión esta intención ha de presumirse como de continuación del contrato.
6) ¿Será preciso para la conversión la autorización de los usufructuarios o de los titulares de otro derecho real, si sobre alguno de los pisos estuviere constituido uno de estos derechos?
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