Artículo 22
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 22. 1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo reque rimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se en cuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto del requerimiento, serán de su cargo las costas cau sadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
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La Ley 49/60 no se preocupaba del tema de las deudas de la comunidad frente a terceros. Tan sólo al referirse en el apartado b) del artículo 3 a las cuotas de partici-pación destaca que esta cuota > por razón de la comunidad>>; y en el número 5 del artículo 9 se ocupaba de la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a dicha cuota a las cargas.
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La Ley de reforma crea el artículo 22, con la redacción que hemos transcrito, en el que, como puede verse:
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Se prevé la responsabilidad de la Comunidad por las deudas que pudiera tener respecto a terceros.
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Se puntualiza que tal responsabilidad lo será en primer lugar, >.
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Dice también que subsidiariamente responderá cada propietario por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho.
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Excepciona el supuesto de que el propietario acredite estar al corriente del pago.
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Dispone, finalmente, que si el (propietario) deudor pagare en el acto del requeri miento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Por lo que después de todo lo dicho llegamos a la conclusión de que todo el pre cepto que comentamos está refiriéndose a un tema de ejecución en vía de apremio.
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Redactado según el artículo 18 de la Ley de reforma de 6 de abril de 1999.
El párrafo 1.º del apartado 1 no ofrece dificultad de interpretación, ya que la Comunidad de propietarios responda de sus deudas frente a terceros constituye algo ele mental, y que lo haga con todos los fondos y créditos que tenga a su favor, es una con secuencia de tal responsabilidad.
Por lo que si existen esos fondos y esos créditos, la demanda en que se reclamase la deuda bastara dirigirla contra el Presidente de la comunidad, sin tener que hacerlo tam bién contra los titulares de cada elemento privativo.
Problemática
1) ¿Podrán embargarse los fondos de reserva para pagar las deudas a terceros? Nos inclinamos por la tesis afirmativa, porque al fin y al cabo, las deudas de la Comunidad podrían ser una consecuencia de obras de conservación y reparación de la finca, que son las que han de cubrirse con dichos fondos.
En el mismo sentido LOSCERTALES (p. 336 de la obra), y también G UILARTE Z APATERO
(p. 430 de la obra citada) al decir que
2) ¿Podrían tener la consideración de terceros los propios propietarios? Así lo creemos, porque al fin y al cabo, también podrían ser acreedores de la Comunidad.
3) ¿Podrían embargarse los créditos que pudiera tener la comunidad pero pendientes de eje-cutar, e incluso las cuotas que tenga pendientes de cobrar de cada propietario por gastos comunes?
Nos inclinamos por la opinión afirmativa, porque al fin y al cabo, existen.
4) Supuesto de que la obligación objeto del juicio sea ajena al funcionamiento ordinario y normal de la Comunidad no existiendo para ello previsión presupuestaria
Se ocupa de este tema GUILLARTE ZAPATERO (p. 434 de la obra citada), y partiendo de que una obligación de tal naturaleza no existirá antes de presentarse la demanda y de que será la sentencia que se dicte la que declare su vigencia, entiende que desde la pers pectiva del comunero demandado y al que se pretende ejecutar parcialmente es deuda nacida antes de que se verifique el preceptivo requerimiento de pago, de la que debe responder cuando así lo declare la sentencia por considerar que es obligación de comunidad y por tanto de todos sus integrantes.
El párrafo 2.º del apartado 1 dispone que >.
Serán requisitos para que opere el precepto:
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Que no hubiera sido posible cobrar de los fondos y créditos que posea la co munidad.
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Que el propietario no acredite que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas para con la Comunidad al formularse el requerimiento.
Problemática
1) ¿Quiere decir el precepto que el acreedor ha de dirigir su demanda contra la Comunidad en la persona de su Presidente y además contra ese o esos propietarios respecto a los cuales puede actuar...
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