El artículo 20 de la ley Hipotecaría

AutorJosé Uriarte Berasátegui
CargoNotario
Páginas596-610

Page 596

Con arreglo a la Ley de 21 de Junio de este año, queda redactado como sigue :

Para inscribir o anotar los documentos en virtud de los que se transfiera o grave el dominio o la posesión de los bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue, o en cuyo nombre se Ihaga la transmisión o gravamen.

Los Registradores denegarán o suspenderán, según los casos, la inscripción de didhos documentos, mientras no se cumpla este Tequisito, y serán responsables directamente de los perjuicios que causen a un tercero por la infracción de este precepto.

Podrán ¡igualmente inscribirse sin dicho 'requisito los documentos públicos siempre que tampoco estuvieren inscritos tales derechos a favor de otra persona y se publiquen edictos por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el 'Registrador con vista de dichos documentos, expresándose también necesariamente en el asiento que se practique las circunstancias esenciales de la adquisición ante-rior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.

Estas inscripciones no surtirán efecto contra tercero Ihasta después de transcurridos dos años, contados desde su fecha.

Con el ánimo complacido ante el evidente acierto de la modificación, la examinaremos seguidamente.

Haciendo un brevísimo resumen histórico, comenzaremos por situarnos mentalmente en el momento de la creación del moderno Registro de la Propiedad.Page 597

A grandes rasgos, el pensamiento del legislador de 1863 es el siguiente : presupone que todo dueño tiene un título escrito de dominio, que debe inscribir en el Registro nuevo. Esta inscripción será la inscripción primera, y se practicará mediante traslado del asiento correspondiente de los libros del antiguo Registro u Oficios de Hipotecas, o mediante presentación del mismo título en el Registro nuevo por vez primera.

Todo aquel que adquiera un derecho 'real después de 1863, es indudable que lo ha adquirido de quien iha debido y podido practicar aquella inscripción primera. Si la 'ha practicado, el título posterior a 1863 se inscribirá y será una inscripción derivada de la primera. Si no la ha practicado, deberá previamente lograr tal inscripción primera, como base de la derivada o posterior a 1S63.

La idea es sencilla y clara.

Y es, además, necesaria, porque todo el sistema hipotecario se monta sobre esta cualidad de inscripciones derivadas.

En esencia, el sistema es el siguiente : todas las inscripciones derivadas, que se Ihan basado en el contenido de una inscripción anterior, deben ser protegidas por la Ley, y en su beneficio debe-Tá actuar íntegramente el sistema ¡hipotecario de Registro mediante la aplicación de los principios que desenvuelve, a saber: que se presume con presunción jures et de jure (en beneficio exclusivo de la inscripción derivada) que la inscripción primera u originaria refleja la realidad jurídica y la agota, y que, por lo tanto, es inatacable en perjuicio de la derivada que en esa realidad se basó. (Fides pública o publicidad absoluta, desenvuelta en los artículos 17, 34, 36, etc., de la Ley.)

Ahora bien : estas inscripciones derivadas contienen elementos que no se ihan basado en el contenido de la inscripción anterior, v. gr., la causa del nuevo contrato de transmisión, que puede ser 'ilícita, etc., etc., y es ilógico pretender que por el solo hedho de la inscripción se purifiquen estos vicios privativos del contrato nuevo. A menos que de esta inscripción viciada se derive, antes de la impugnación y anulación por tales vicios, otra inscripción, en cuyo caso la posibilidad de tal impugnación perjudicaría al nuevo titular derivado, contra la 'fides pública que debe tener a su favor.

De aquí que, mientras no se impugne, la presunción de vera-Page 598cidad de la inscripción derivada, en esos elementos y vicios privativos del nuevo contrato, sea tan sólo una presunción juris tan-tum o con prueba en contrario (publicidad relativa desenvuelta en el artículo 24, 33, etc.) ; y de aquí, también, que si antes de la impugnación se deriva de la inscripción viciada otra inscripción, la presunción juris tantum se convierta en presunción juris et de jure en beneficio de esta última inscripción derivada, por el principio de publicidad absoluta (fides pública). Pues bien : puede ocurrir (en el pensamiento del legislador de 1863 se concreta al momento de la creación del Registro nuevo) que aquel titular anterior a 1863, que pudo inscribir su título, no lo haya inscrito, y que posteriormente a 1863 transmita su derecho.

Lógicamente, debe inscribir su título antiguo (inscripción primera) y después inscribir la transmisión posterior (inscripción derivada), a la que se aplicará todo el juego del sistema. Pero como realmente aquella inscripción primera debió ihacerse en el Registro anterior (oficios de Hipotecas), que ha de quedar cerrado en adelante, ahora tendrá que inscribirse el título antiguo directamente en el Registro nuevo, para, seguidamente, ihacer la inscripción derivada o del título de transmisión posterior a 1863 (artículo 20 de la Ley de 1863).

¿Para qué esta doble inscripción?-pensará el legislador de 1869- Bien puede ser sustituida la inscripción primera por la presentación del título antiguo del transmitente, acompasando al título transmisivo posterior al que sirve de base, y por una reseña o mención de tal título que se haga en la inscripción del título moderno.

No ihabrá dificultad ni razón jurídica que se oponga a que esta inscripción tenga consideración y efectos de inscripción derivada y a qué juegue sobre ella todo el sistema hipotecario.

En realidad, la mención de circunstancias del título antiguo hace las veces de una inscripción primera, porque pudo hacerse tal inscripción (aunque no se hizo) en los oficios de Hipotecas para ser trasladada al Registro nuevo, como también pudo ser inscrito en el Registro nuevo directamente por sí solo. Y si, ciertamente, la posible inscripción primera del título antiguo por sí solo no surtía efecto alguno ihasta que de ella se derivaba otra inscripción, momento en que en beneficio de ésta actuaba todo el sistema Ih'i-Page 599polecario (fides pública), nos hallaremos en este mismo caso y momento al regular esta clase de inscripciones mixtas de primeros y y derivadas, que deberán, por lo tanto, gozar de todos sus beneficios.

Nos hallamos ya en el procedimiento especial del artículo 20 de la ley Hipotecaria de 1869, que no es más que el reflejo de este pensamiento finísimo del legislador.

Esta clara idea sufre las siguientes confusiones momentáneas:

Primera. Lógicamente, las inscripciones primeras no pueden producir efecto sustantivo alguno, o, en todo caso, tan sólo el de publicidad relativa o presunción de realidad impugnable, en la forma que ¡hemos expuesto.

No lo expresan así, ni lo perciben tan siquiera, los legisladores de 1863, 1S69, X922 y 1932.

Segunda. Inscripción primera de documentos privados.o También el legislador y los comentaristas sufren la confusión que expusimos en los números 95 y 96 de esta Revista Crítica.

Tercera. Al legislador de 1909 le asalta el temor de que la inmediata aplicación del sistema hipotecario a las inscripciones especiales del artículo 20 puede resultar injusta y perjudicial, y decreta que no surtirán efecto respecto de tercero durante dos años.

¿ Qué 'ha querido expresa!» con esta fórmula ? ¿ Qué terceros son éstos? ¿Es cierto que se suspende...

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