Artículo 20

Autor:José María Martínez Santiago.
Cargo del Autor:Registrador de la propiedad.
RESUMEN

I. Concepto de tracto sucesivo.-II. El tracto sucesivo como principio hipotecario.-III. Evolución histórica del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.-IV. Doctrina general del tracto sucesivo: 1. Sujeto del tracto sucesivo. 2. Objeto del tracto sucesivo. 3. Forma del tracto sucesivo. 4. El tiempo en el tracto sucesivo. 5. Efectos del tracto sucesivo. 6. Ámbito de aplicación del tracto sucesivo. 7.... (ver resumen completo)

 
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  1. CONCEPTO DE TRACTO SUCESIVO

    La institución del Registro de la Propiedad no se puede concebir sino en cuanto entendamos su función primordial: la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

    Nuestra Constitución, artículo 9.°.3, garantiza la seguridad jurídica de los ciudadanos, y en sede de inmuebles esta seguridad no se puede conseguir sino a través de la publicidad registral.

    El Registro de la Propiedad se impulsó desde la Comisión General de Codificación para dar respuesta a una urgencia económica sentida por todos: impulsar la riqueza nacional a través del fortalecimiento del crédito territorial (R. D. de 8 agosto 1855). Para ello había que dejar de lado el cúmulo de disposiciones incoherentes que formaban una mal llamada legislación hipotecaria, para incorporar a nuestro ordenamiento un sistema registral que se basase en la publicidad y especialidad del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y muy especialmente del derecho real de hipoteca.

    Acertaron nuestros legisladores en concebir así el Registro de la Propiedad como una institución que diese publicidad a las relaciones jurídicas inmobiliarias poniendo freno al fraude y la usura, pero el acierto fue aún mayor cuando fueron capaces de organizar y articular la institución sobre la base de la finca: «El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación sin dejar claros entre los asientos» (art. 243 L. H.).

    Como quiera que lo no inscrito no perjudica a tercero (art. 32 L. H.), y que para que lo inscrito pueda perjudicar a tercero debe constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaiga (art. 13 L. H.), se entendió desde siempre (R. de la D. G. R. N. de 5 mayo 1882) como principio fundamental de nuestra legislación hipotecaria que el Registro de la Propiedad debe de llevarse de modo que en él consten todos los actos y contratos relativos a la misma finca, con rigurosa sucesión y encadenamiento, no sólo para dar la publicidad debida a tales actos, sino, además, para impedir que el que no es dueño de una cosa disponga de ella en perjuicio del que la tiene inscrita a su favor.

    Es decir, que en todo sistema registral llevado por fincas debe jugar necesariamente lo que la doctrina ha venido a formular como «principio de tracto sucesivo», o necesidad de organizar los asientos regístrales de forma que reflejen perfectamente la sucesión de derechos que recaen sobre una misma finca, enlazando los sucesivos adquirentes y transferentes para reflejar con exactitud el estado jurídico del inmueble.

    Desde luego en el sistema registral australiano (Acta Torrens de 27 enero 1858), dominando el Derecho inglés y con él la idea de que todo inmueble es propiedad de la Corona, el título de todo inmueble tiene su origen en una concesión de la misma, por lo que las adquisiciones tienen carácter en cierto modo originario y sobraría, por tanto, un principio como el que estamos enunciando.

    Pero en sistemas como el alemán y el suizo, donde la inscripción tiene valor constitutivo, un precepto como nuestro artículo 20 de la Ley Hipotecaria se hace indispensable. Por ello en Alemania se hace necesario para la práctica de toda inscripción que figure inscrito el titular del derecho que resultaría pejudicado con aquélla (art. 40 GBO), y está establecido que el que autorice una inscripción sin tener todavía su derecho inscrito en el Registro lo ha de inscribir previamente (art. 39 GBO). En el mismo sentido se manifiesta la legislación hipotecaria suiza (arts. 965 y 966 C. c. y art. 15 de la Ordenanza Inmobiliaria) exigiendo la legitimación registral del que consienta la inscripción para la práctica de todo tipo de operaciones en el Registro.

    La doctrina en estos países entiende así los preceptos citados: «No es nada raro que dejen de inscribirse las modificaciones jurídicas que deberían serlo, ya por pereza de los interesados, ya por temor a los gastos. Mas el Registro ha de contener en lo posible una cadena de transmisiones no interrumpida» (J. W. Hede-mann)(1).

    Wieland al interpretar los artículos citados del Código suizo insiste en el principio de calificación registral que debe girar en la verificación de la validez del título jurídico, por un lado, y por otro, en la capacidad de disposición del que consiente la inscripción, que debe ser bien el titular registral o en su caso la persona que le represente (2).

    Sin embargo en Francia, al debilitarse la calificación registral, y no tener el conservador más misión que transcribir los documentos que se le presenten, no se echaba de menos tal principio hasta la reforma introducida por el Decreto-Ley de 4 enero 1955 (art. 3.°) que, al establecer un fichero inmobiliario de fincas urbanas, entendió que ningún acto sujeto a publicidad podía ser publicado en el fichero inmobiliario si el título del disponente o último titular no había sido anteriormente publicado.

    En Italia la doctrina (3), antes de la reforma del Código civil italiano (1942), intuía este principio, enunciado como continuita delle transcñzioni.

    Con el nuevo texto legal, el «tracto continuo» viene confirmado en el artículo 2.650: «En los casos en que por las disposiciones precedentes un acto de adquisición esté sujeto a transcripción, las sucesivas transcripciones a cargo del adquirente no producen efecto, si no ha sido transcrito el acto anterior de adquisición.»

  2. EL TRACTO SUCESIVO COMO PRINCIPIO HIPOTECARIO

    Nuestra doctrina atribuye unánimemente a don Jerónimo González y Martínez el mérito de haber sido capaz de vulgarizar y orientar nuestro sistema hipotecario, encerrándole en principios que hicieron fácil lo hasta entonces abstruso e inexplicable (4).

    Estas orientaciones generales o reglas fundamentales inducidas de los preceptos de Derecho positivo que sirven para orientar y articular todo el sistema hipotecario, fueron publicándose por el citado autor en diversos artículos de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, recopilándose en un volumen (5) editado por la Asociación de Registradores de la Propiedad como homenaje al autor, oficial de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con ocasión de haber sido nombrado Presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

    En septiembre 1927 (6) el citado autor formula el principio del tracto sucesivo como tal, atribuyéndole carácter sustantivo en un doble aspecto:

    En primer lugar, el principio impone la necesidad de que «el acto inscribible se derive del titular inscrito». Exige, en definitiva, el requisito de la «previa inscripción», tal y como lo entendía el entonces vigente párrafo 1.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, «para inscribir o anotar los documentos en virtud de los que se transfiera o grave el dominio o la posesión de bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar, previamente inscrito o anotado, el derecho de la persona que otorgue, o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen». Este aspecto lo denominaba tracto material o sustantivo.

    En segundo lugar, el principio impone como norma para la correcta práctica de los asientos que «los distintos actos consten independientemente en el Registro, en inscripciones separadas y sin amalgamar varias transmisiones en un solo asiento». Esta expresión registral del principio constituye, en la terminología de Jerónimo González, el tracto sucesivo formal.

    Después pasa a examinar el aspecto sustantivo del tracto en relación con la facultad de disponer que corresponde al titular inscrito.

    Esta consideración sustantiva del principio de tracto sucesivo va a influir en la jurisprudencia registral que va a interpretar la norma del artículo 20 de la Ley Hipotecaria como un requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva. Así lo apreciamos en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 septiembre 1932, que en uno de sus considerandos establece: «... aunque en el aspecto sustantivo o civil pueda admitirse tal cesión o adjudicación, en lo formal, adjetivo o registral nos encontramos con que las inscripciones sólo pueden ser realizadas cuando las consiente el titular, según resulte de una inscripción determinada y especial, de donde se deduce que los cedentes tienen necesidad de formalizar su adquisición, logrando un asiento a su favor que sirva de base a la transmisión que de la finca hicieron».

    Más expresiva aún es la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 junio 1935, en donde se aprecia claramente cómo nuestra jurisprudencia, en ausencia de una formulación legal de la legitimación registral antes de la reforma de 1944, inducía sus consecuencias sustantivas del artículo 20 de la Ley Hipotecaria: «... nuestra Ley Hipotecaria, en su artículo 20, reconoce el principio de tracto sucesivo para lograr, con la historia de las fincas, que las transferencias y actos de constitución y extinción de derechos reales se fundamenten en el consentimiento del titular inscrito o en una sucesión del mismo conforme a la Ley, exigiendo el precepto legal expresado que ha de constar "previamente inscrito" o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen, con lo cual se declara el poder de disposición del dueño con el alcance y extensión que aparece en el Registro».

    Frente a esta concepción, Roca Sastre, en la primera edición de su obra, anterior a la reforma hipotecaria de 1944 (7), considera el principio como meramente formal. Se apoya para ello en consideraciones sistemáticas y de Derecho positivo comparado. «En nuestro Derecho el puesto que ocupa el artículo 20 demuestra su carácter de precepto de orden meramente registral, pues en el Título II de la Ley Hipotecaria, destinado a regular la forma y efectos de la inscripción, los artículos 6 al 22 son preceptos de índole formal», y «así se entiende en Derecho alemán y...

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