Artículo 20

Autor:Fuentes Lojo
Cargo del Autor:Abogado
 
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I TEXTO LEGAL

Artículo 20. Corresponde al administrador: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos pre visibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las repa raciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.>>

II CONCORDANCIAS

Artículo 13.

III DIFERENCIAS ENTRE EL PRECEPTO ACTUAL Y EL QUE TENÍA ANTES DE LA REFORMA

Comparando el texto del actual artículo 19 con el que contenía el artículo 18 antes de la Reforma, observamos que el redactado es el mismo en cuanto a las obligaciones

  1. , 2.ª, 4.ª, 5.ª y 6.ª.

Difiere tan sólo la obligación 3.ª, ya que antes de la Reforma se atribuía al Administrador no sólo atender a la conservación y entretenimiento de la casa, como también se le atribuye en el nuevo texto, sino >. Después de la Reforma tan sólo se faculta al Administrador para disponer > sin distinguir si se trata de reparaciones ordinarias o extraordinarias, por lo que se le limitan sus atribuciones en este sentido.

IV COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA
A) LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS EN GENERAL

En la práctica esta administración ha de ir encaminada a resolver los problemas que en relación con la conservación, disfrute o mejoramiento de aquélla puedan surgir en relación con ella misma, con su propietario, con el Poder público o las entidades de este tipo o que presten servicios públicos, con el personal de servicios, si existe, y con los arrendatarios.

Con la propiedad , efectuando las liquidaciones pertinentes o solicitando su auto rización para cuanto escape de lo normal.

Con el Poder público o entidades públicas, cumpliendo las disposiciones vigentes en cuanto tengan relación con el inmueble, sus condiciones sanitarias, sus contribuciones o arbitrios, etc.

Con el personal de servicio, controlando su actuación, abonando sus salarios o cuidándose de sus seguros sociales.

Con los arrendatarios, cobrándoles las rentas o facilitándoles el contrato de arren-damiento.

Con el propio inmueble, cuidando de su conservación y reparación.

  1. De la administración en relación con el propietario

Los actos de administración en sus relaciones con el propietario del inmueble vendrán a ser una consecuencia del mandato que éste otorga al administrador para que lleve a cabo todos cuantos afecten a la finca en sí y a los inquilinos u ocupantes de la misma. Mandato éste que sería deseable se concretase en un poder notarial, en el que se especificasen las facultades del mandatario.

En la práctica, sin embargo, la regla general es que ese mandato sea verbal, aunque bastante amplio, sobre todo en algunas ciudades, como la de Barcelona, por ejemplo, en la que se llega al extremo de que los inquilinos no conocen en muchos casos al propie tario y cualquier autorización que necesitan incluso la realización de obras o la con formidad de un traspaso la otorgan estos administradores, que, en consecuencia, actúan como verdaderos propietarios.

De todas formas, la relación del administrador con el propietario puede sintetizar se de la siguiente forma:

  1. Servir de representante del mismo ante el Poder público y los inquilinos para cuanto se refiera a la administración de la finca.

  2. Rendirle cuentas periódicas a base de liquidaciones, de ordinario trimestrales. En estas liquidaciones se relacionarán los alquileres percibidos por cada vivienda o local de negocio, con expresión del nombre del inquilino; la finca de que proceden; los pagos por contribuciones, arbitrios y servicios que se hubieren hecho efectivos, incluso el salario del portero; el tanto por ciento correspondiente al propio administrador; y el salario final que se entrega, si fuere positivo.

  3. Poner en conocimiento de dicho propietario cuantas anomalías ocurran en la finca, desde la simple subrogación de un familiar en la condición de inquilino, o la exis tencia de un subarriendo, esté o no protegido por la ley, hasta la necesidad de una repa ración ordinaria o extraordinaria.

    Recalcamos esta obligación del administrador para evitar cualquier tipo de respon sabilidad. Téngase en cuenta que no sólo ésta puede originarse por un hecho delictivo lo que resulta difícil de concebir en un profesional sino también por faltar a la dili gencia debida en el cumplimiento de su deber, surgiendo así la llamada culpa extra- contractual o aquiliana de que hablan los artículos 1.902 y siguientes del Código civil.

    Por otra parte, puede el propietario tener interés en ordenar por su cuenta ciertas

    reparaciones, utilizando incluso operarios propios, y no debe el administrador adelan tarse en este sentido a las intenciones de aquél, salvo que se trate de algo urgente, sin tiempo para obtener aquel consentimiento.

    Y es, finalmente, esa puesta en conocimiento, sobre todo en casas de cierta antigüe dad, lo que puede evitarle verse comprometido en procedimientos de tipo penal por imprudencia temeraria o por infracción de reglamentos, o por una simple imprudencia sin infracción, como, por desgracia, ocurre con frecuencia. La caída de un balcón o del alero de un tejado debido a falta de reparaciones, causando daño a un transeúnte, por ejemplo, puede originar un procesamiento o una condena cuando el administrador es el que esté al cuidado de la vigilancia de la casa. No, si prueba que puso en conoci miento de la propiedad la necesidad de la reparación.

  4. Estar a las órdenes del propietario en el supuesto de que deba ser alquilada una vivienda o un local que haya quedado desalojado. O proceder, si tuviera facultades expresas o tácitas para ello, a arrendarlo sin demora y de la forma más conveniente, dando cuenta a aquél, con indicación de las circunstancias personales del inquilino, renta que haya de abonar, y demás condiciones pactadas.

    b) De la administración en relación con el Estado, Comunidades, Ayuntamientos y demás entidades públicas o privadas

    Excusado es decir que estas relaciones no son más que una consecuencia de la con dición de mandatario del propietario que el administrador tiene. Y entre ellas:

  5. El alta en el impuesto de bienes inmuebles (IBI), de acuerdo con el modelo oficial que facilita la delegación respectiva.

  6. El pago de dicha contribución en los plazos marcados.

  7. Declarar en los aumentos de renta que perciban de cada inquilino, utilizando al efecto también los impresos oficiales que se facilitan. Todo ello dentro de los tres meses de haberse efectuado la repercusión.

  8. El pago de los arbitrios que afecten a la propiedad urbana.

  9. Abonar lo girado por razón de contribuciones especiales de mejoras.

  10. Cumplimentar las disposiciones de orden sanitario emanadas del Instituto Municipal de Higiene.

  11. Cumplimentar lo dispuesto respecto a los aparatos elevadores.

  12. Abonar la tasa establecida por dicha delegación por inspección de dichos aparatos.

  13. Obtención de la cédula de habitabilidad.

  14. Atender al trámite de cuantas denuncias se formulen por los inquilinos, cum plimentando, en su caso, las resoluciones emanadas de los organismos pertinentes.

  15. Presentar por triplicado los contratos de arrendamiento en las delegaciones pro vinciales respectivas, tratándose de fincas acogidas a regímenes especiales de protección.

  16. Tramitar o encargar de su tramitación a un gestor administrativo, todo cuanto haga referencia a la previsión social y seguros sociales de los porteros y demás personal de servicio en la finca.

  17. Abonar estos seguros.

  18. Abonar la cuota sindical.

  19. Registrar los contratos de arrendamiento que lleven a cabo.

  20. Reponer las fianzas previstas.

  21. En realidad estas relaciones pueden concebirse, o con los obreros que hayan de

    efectuar reparaciones en el inmueble o con los porteros de la finca, o con los conserjes existentes en muchos de ellos.

    Tratándose de los porteros, la actuación del administrador se limita: A abonarle sus salarios de acuerdo con la reglamentación correspondiente. A darle de alta en los seguros sociales y abonar estos seguros. A proponer al propietario el nombramiento en caso de vacantes, y a efectuar este nombramiento si aquél no lo efectúa.

    A extender los contratos de portería, como representantes de la propiedad. A vigilar su actuación y darle órdenes para el mejor servicio, etc.

  22. Libro del edificio

    Corresponde al Administrador llevar el >, en supuesto de que así está previsto legalmente, como ocurre en Cataluña para todas las edificaciones que hayan obtenido el certificado final de obra a partir del 1-3-1993.

c) La administración de la propiedad horizontal o por apartamentos

a’) Principio general

La delimitación hecha en los anteriores apartados respecto al ámbito de los actos de administración, puede ser perfectamente aplicable al supuesto de que la finca se halle dividida en pisos o...

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