Artículo 2.5º

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Inscripción de arrendamiento de bienes inmuebles: 1. Legitimación con su triple proyección sustantiva, procesal y operativa. 2. Fe pública registral. 3. Prioridad.-II. Oponibilidad del arrendamiento y publicidad registral.

 
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  1. INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

    Desde la primera Ley Hipotecaria, de 1861, hasta la vigente, de 1946, pasando por todas las intermedias, los respectivos artículos 2.°, número 5.°, han previsto la inscripción de los arrendamientos constituidos sobre bienes inmuebles. En la redacción dada a ese precepto por la Disposición Adicional segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de noviembre 1994, dispone hoy que «en los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos». Diversas razones han movido al legislador hipotecario a abrir el Registro al derecho arrendaticio; fundamentalmente, la analogía de ese derecho con otros derechos inscribibles que facultan para el uso y disfrute de los inmuebles, y el deseo de asegurar la posición jurídica del arrendatario.

    Una corriente doctrinal, iniciada por Morell y Terry, Campuza-no y otros autores de principios de siglo, y seguida luego por Roca Sastre, y tras él por casi todos los hipotecaristas, han considerado que la inscripción del derecho arrendaticio tenía un único efecto: la oponibilidad del arrendamiento inscrito al posterior adquirente del inmueble.

    Sin embargo, esa posición doctrinal no tiene base en la Ley Hipotecaria. Ni las redacciones históricas ni la actual de esa ley han limitado los efectos de la inscripción de arrendamiento. Todo lo contrario: la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 declaró con toda rotundidad que consideraba al arrendamiento «un verdadero derecho real». Y en armonía con ese criterio ordenó que el arrendamiento accediera al Registro a través de un asiento de inscripción (y no de una anotación preventiva, como hubiera sido lo coherente si sólo hubiera pretendido atribuir al arrendamiento inscrito un simple efecto de oponibilidad) (76).

    Pero es cierta la afirmación de esos autores de que la Ley Hipotecaria no puede transformar la naturaleza de los derechos. La finalidad de la Ley Hipotecaria no es regular el aspecto sustantivo de las instituciones, sino determinar los requisitos y efectos de su acceso al Registro. Por tanto, la afirmación de esa ley de que ha transformado la naturaleza del arrendamiento «en un verdadero derecho real» ha de entenderse dentro del contexto y de la finalidad de la misma. Lo que significa que la ley pretende dar al arrendamiento inscrito el tratamiento hipotecario de un verdadero derecho real. Como afirmó un autor a tiempo de la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861, lo que ésta ha pretendido es convertir el arrendamiento en un derecho hipotecariamente real.

    El sector doctrinal a que antes se ha hecho referencia, interpretando erróneamente la afirmación de la Ley Hipotecaria sobre la naturaleza que atribuía al arrendamiento inscrito, ha llevado la discusión al terreno sustantivo: la Ley Hipotecaria no puede transformar la naturaleza del arrendamiento - afirman-, se ha excedido de su competencia estrictamente registral; el arrendamiento es un derecho personal, y la inscripción no puede transformar esa naturaleza; por tanto, aun inscrito, el arrendamiento continúa siendo un derecho personal, y como tal derecho personal, su acceso al Registro no puede tener otra finalidad que hacerlo oponible a los terceros.

    Pero la cuestión de la naturaleza del arrendamiento es algo que queda absolutamente al margen de su régimen registral (y, por tanto, del contenido de este tema). La Ley Hipotecaria no ha pretendido (ni podría) declarar nada sobre esa cuestión. Sólo ha querido asimilar el régimen registral del arrendamiento inscrito al régimen registral de los derechos reales inscritos. Y ante esa decisión del legislador es absolutamente indiferente que, desde la perspectiva civil, se considere que el arrendamiento es un derecho personal o un derecho real.

    Por tanto, los efectos que produce la inscripción de arrendamiento son los siguientes:

    1. Legitimación, con su triple proyección sustantiva, procesal y operativa

      1. Se presume que el arrendamiento inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento (art. 38, párr. 1, L. H.); se presume también que quien tiene inscrito un derecho arrendaticio «tiene la posesión» que implica ese derecho (art. 38, párr. 1, in fine).

      2. El arrendatario puede utilizar, para defender su derecho, el procedimiento sumario que regula el artículo 41 de la Ley Hipotecaria; cuando se ejercite una acción contradictoria del arrendamiento inscrito, previamente o a la vez debe entablarse demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente (art. 38, párr. 2, L. H.); en el caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra el arrendamiento inscrito, se sobreseerá todo procedimiento de apremio en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que el arrendamiento figura inscrito a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento (art. 38, párr. 3, L. H.).

      3. El arrendatario tiene el poder de...

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