Artículo 2

AutorGorgonio Martínez Atienza
Cargo del AutorDoctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas23-27

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"Esta Ley será de aplicación:

  1. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".

I Ley aplicable a las comunidades de propietarios constituidas de conformidad con el art. 5 LPH

La LPH es de aplicación a las Comunidades de Propietarios que hayan otorgado el correspondiente título constitutivo de la propiedad de casa por pisos, por el propietario único del edificio al iniciar su venta o por acuerdo de todos los propietarios existentes; siendo generalizada la doctrina jurisprudencial que declara que iniciada la enajenación de pisos y locales sitos en inmuebles destinados a constituirse en régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo no puede ser otorgado por el inicial titular. Por título constitutivo habrá de entenderse el acto jurídico que hace surgir esta nueva forma de propiedad y, bajo el punto de vista formal, el documento en que consta dicho acto; así, declara la SAP de Córdoba de 16 de abril de 1997 que, «el título de constitución ha de ser entendido no sólo como el acto jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, sino también y al mismo tiempo, como el documento que ha de contener aquél acto...». Es constante la doctrina del TS que ya desde las Sentencias de 7 de febrero y 21 de octubre de 1976 sienta una tendencia favorable a limitar el principio de autonomía de la voluntad en materia de propiedad horizontal, declarando la nulidad de cláusulas estatutarias que contradigan lo dispuesto en el art. 5 LPH; concepción que se acrecienta con la reciente modificación introducida por la Ley 8/1999, de 6 abril, puesto que ya desde su Exposición de Motivos se apunta a una sustitución con la clásica concepción de propiedad especial de la Comunidad de Propietarios por una concepción de comunidad de vecinos de base corporativa, con estructura organizativa democrática reconocida y amparada por la Ley (SAP de Córdoba de 16 de junio de 1999).

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El negocio de constitución del régimen de propiedad horizontal podrá tener una contextura unilateral o plurilateral; será lo primero cuando es otorgado por el propietario único del edificio y será un acto pluripersonal cuando sean varios los que se conjuntan para llevar a término este trascendente acto configurativo. Es doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS de 17 de junio de 1993 y de 28 de enero de 1994) la que declara que, una vez operada la división por plantas, mediante la enajenación de los diferentes pisos y locales, no puede el constructor o dueño originario otorgar, por sí solo, el título constitutivo, sino que tendrá que serio por acuerdo de los propietarios.

En el Libro Quinto del CC de Cataluña se regulan la propiedad horizontal simple (arts. 553-33 a 553-47 que determinan los elementos privativos, los elementos privativos de beneficio común, los anexos, el uso y goce de los elementos privativos, la disposición de los elementos privativos, las obligaciones de conservación y...

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