Artículo 2.2º

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Situaciones jurídicas y derechos reales. El artículo 2.2." de la Ley Hipotecaria como apoyo de la doctrina del Numerus Apertits.-II. Las cargas reales.- III. Los derechos reales administrativos.

 
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  1. SITUACIONES JURÍDICAS Y DERECHOS REALES. EL ARTÍCULO 2.2.° DE LA LEY HIPOTECARIA COMO APOYO DE LA DOCTRINA DEL NUMERUS APERTUS

    Como hemos dicho páginas atrás, lo que en el Registro se inscribe y publica son situaciones jurídicas. El artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto [...] los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales [...]»; pero a esta determinación del ámbito del Registro es necesario hacer dos matizaciones: a) lo que se inscribe en el Registro no son actos; los actos -títulos materiales- constituyen el fondo de los documentos -títulos formales- que se presentan a inscripción; b) lo que se inscribe en el Registro son, en general, situaciones jurídicas: si se repasa la lista de lo inscribible -extraordinariamente heterogénea: construcciones, plantaciones, excesos de cabida, situación ecológica del inmueble, volumen edificable, prohibiciones de disponer, gravámenes, afecciones, cargas, condiciones, sustituciones, reservas, estatutos de propiedad horizontal o de aprovechamientos por turno...- se verá que «el dominio y demás derechos reales» constituyen sólo una parte de las situaciones inscribibles.

    Si los derechos reales se inscriben en el Registro, es precisamente porque son el prototipo de las situaciones jurídicas. Por ello resulta inútil, estéril, plantearse si determinadas situaciones jurídicas -como el derecho de arrendamiento, o el derecho de retorno o el derecho de opción- son o no un derecho real; lo más que cabría plantearse es si está justificada o no su inscripción por tratarse o no de situaciones jurídicas (11).

    Son inscribibles en el Registro los derechos expresamente citados en este apartado 2 -usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre-y «otros cualesquiera» que tengan carácter real. Dentro de estos «otros» habría que citar los derechos reales típicos no mencionados en esa enumeración: derecho de superficie, derecho de vuelo, derechos de sobreelevación y subedifi-cación, y derecho de opción -contemplados, todos ellos, por el Reglamento Hipotecario-, así como el derecho de aprovechamiento por turno -regulado por la Ley de 15 diciembre 1998 (12).

    El artículo 2, apartado 2, de la Ley Hipotecaria se cita con frecuencia en apoyo de una -pretendida- facultad de crear, por los particulares, nuevos derechos de carácter real. Lo cierto es que ese precepto no dice nada sobre la cuestión. Se limita a declarar la inscribibilidad de cualquier otro derecho, distinto de los nomi-nalmente citados, que tenga carácter real. Pero nada dice sobre si ese carácter real ha de proceder de su configuración por el legislador o puede proceder de la configuración que le hayan dado los particulares.

    Díez-Picazo ha advertido certeramente sobre el alcance del artículo 2, apartado 2, de la Ley Hipotecaria en el...

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