Artículo 2
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 2 . Esta ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elemen tos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los co-muneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta ley.
Artículos 5 y 24 de la Ley 49/60. Artículo 396 CC, con la nueva redacción dada por la disposición adicional única.
El precepto transcrito ha sido incluido por vez primera en la Ley de reforma.
Se ocupa el precepto del ámbito de la ley, puesto que las distintas comunidades de que habla son las que en la realidad es posible concebir en la práctica.
Viene con ello, aunque no lo diga expresamente, a reconocer la distinción que siem pre hemos defendido y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido también en las Sentencias, entre otras, de 5 de julio de 1991 (Ar. 5.328) y de 24 de septiembre del mismo año (Ar. 5.578), así como las Resoluciones de la Dirección general de los regis tros de 18 de junio de 1991 (Ar. 5.328) y 18 julio 1995 (Ar. 5.578) entre la comunidad de propietarios constituida formalmente y la comunidad de propietarios nacida sin una previa constitución formal, con lo que ratifica nuestra tesis de que puede existir consti tución formal de la propiedad horizontal sin nacimiento, y nacimiento de la propiedad horizontal sin constitución formal. A la primera se refiere el apartado a) del precepto que comentamos. A la segunda, el apartado b).
Agrega, sin embargo, la figura del > como forma especial de comunidad o comunidades, y la de >, siquiera de esta última no se habla expresamente.
EN EL ARTÍCULO 5 DE LA LEY
De ellas nos ocupamos al comentar dicho artículo 5.
En nuestro Derecho no es necesario, para que surja este régimen especial de pro piedad, formalidad especial alguna, a diferencia de lo que ocurre en otros países.
La propiedad horizontal aparece, siquiera no alcance siempre desde su inicio la ple nitud de su virtualidad, como recuerda P ERÉ ,2 mortis causa, división de cosa común, venta de apartamento, donación, permuta, etc., del mismo, o cualquier otro tipo similar coe xistan, con relación a una finca, las titularidades dominicales privativas de dos o más personas respecto a departamentos diversos de la misma, es decir, desde que la propie dad de un inmueble pertenezca a varios titulares, no de forma indivisa, sino pro divi sa, esto es, con atribución a los diversos propietarios, no de cuotas del conjunto del inmueble, sino de porciones físicamente individualizadas del mismo>>. Éste es, además, el sentir de la jurisprudencia, pudiendo citarse al efecto la Senten cia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1967 en la que indirectamente se sostiene nuestra tesis y las del mismo Alto Tribunal de 19 de febrero de 1971 (art. 1.343) y de 28 de junio de 1973 (art. 2.713).
La consecuencia de la distinción si el título constitutivo se otorgó por el promotor con posterioridad al nacimiento y, en él se incluyen normas estatutarias sin tener en cuenta la voluntad de los que hubieren adquirido ya un piso o local, siquiera lo fuere en documento privado, es que dichas normas serían nulas al ser exigible para la apro bación de estas normas la unanimidad según la regla 1.ª del artículo 16 de la ley.
La jurisprudencia en este sentido es uniforme, pudiendo citarse a tal efecto, las Sen tencias, entre otras, de 14 de junio de 1968 y 3 de febrero de 1975 (Ar. 326).
Se refiere a ellos, como hemos dicho, el apartado b) del artículo que comentamos, que son las que surgen o nacen sin título formal alguno, siempre que se den los requi sitos para que la propiedad horizontal exista como tal, según el artículo 396 del Có digo civil, a saber los pisos o locales como elementos susceptibles de aprovecha miento independiente con salida a un elemento común o a la vía pública y los ele mentos y servicios comunes a todos esos elementos privativos de que también habla dicho artículo 396.
a’) Por acto unilateral
Este régimen puede surgir por simple voluntad unilateral, cuando el propietario o los copropietarios de un inmueble ya construido pretenden enajenarlo por apartamen tos, o cuando el constructor levanta el edificio con esta finalidad.
También podría surgir por acto de última voluntad, cuando el testador otorga un testamento-partición, previendo y constituyendo este régimen especial, o cuando insti tuye heredero o legatario a una determinada persona en relación con un cierto piso o apartamento.
Para el supuesto de que el testador deje una finca compuesta de varios pisos o locales a dos o más herederos sin especificar una asignación concreta, creemos, con Z ANÓN, que surgirá una propiedad pro indiviso; y si efectúa asignaciones concretas, un régimen de propiedad horizontal. Pero debe buscarse la intención del testador, que ha de ser la de asignar a cada heredero un piso o local determinado.
Esta forma de comunidad venía siendo admitida por la jurisprudencia, pudiendo citarse a tal efecto, la Sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 6/11/1989 (Ar. 7.931) referida a un supuesto de constitución de la propiedad horizontal por disposición tes tamentaria, y la Resolución General de los Registros y del Notariado de 22/11/1973 (Ar.
4.495), que en un supuesto de transmisión mortis causa de un piso, viene a indicar que, si este piso estaba ya inscrito en el registro, no es preciso cumplir previamente los requi sitos del artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal, debiendo procederse, por tanto, a la inscripción de la transmisión.
b’) Constitución de la propiedad horizontal en edificios ya construidos Es uno de los más frecuentes en la actualidad, en especial tratándose de inmuebles de cierta antigüedad, ya que sus propietarios, ante la escasa rentabilidad que producen, prefieren ofrecerlos en venta, previa división en pisos o apartamentos. Pero ello no des carta, naturalmente, cualquier otra forma de transmisión de tipo oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa .
Esta transmisión, por lo general, no está sujeta a limitación específica alguna. Exis ten, sin embargo, determinadas excepciones que es necesario puntualizar.
c’) Constitución de la propiedad horizontal en edificios en construcción o meramente proyectados
Pregúntase la doctrina si es factible que surja este régimen especial cuando los edi ficios están todavía en construcción o simplemente proyectados.
BATLLE [3] admite que puede nacer la propiedad por pisos inicialmente, o sea, previa mente a la construcción, bien porque un particular o entidad se comprometa con los futuros propietarios a construir una casa en la que a éstos se adjudicará un piso determinado, bien porque los que deseen los pisos se agrupen por su propia iniciativa para edificar por su cuenta. En estos casos, bien con respecto al constructor, bien entre los interesados, existe primero una mera relación contractual que se desenvuelve en el derecho de obligaciones, hasta que realizada la construcción y adjudicados los pisos o habitaciones se entre en el campo de los derechos reales.
.
Por su parte, MARTÍN -GRANIZO [4] separa el edificio en construcción y el meramente proyectado. En el primer caso, se inclina por la posibilidad de que pueda nacer el dere cho de propiedad horizontal, siempre que...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba