Artículo 2.1º

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
 
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  1. INTRODUCCIÓN: EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

    El legislador hipotecario dedica el artículo 2 a determinar el objeto del Registro -o, lo que es lo mismo, el objeto de la publicidad registral-. Pero el legislador no parece tener una idea precisa, como lo revela la heterogeneidad de los supuestos que enumera a lo largo del artículo: «títulos», «actos o contratos», «resoluciones», «contratos». Esta heterogeneidad era aceptable en la primitiva Ley Hipotecaria: a la genialidad de inventar, prácticamente de la nada, todo un sistema registral -y un sistema registral que perdura a lo largo de siglo y medio, sin que se haya considerado necesaria una reforma radical- no se le podía exigir, además, una absoluta precisión en cada uno de los detalles. Pero el artículo 2 ha permanecido casi invariable desde la Ley Hipotecaria de 1861 hasta la Ley Hipotecaria vigente de 1946. Y hoy ya no resulta admisible su imprecisión.

    Objeto de la publicidad registral son las situaciones jurídicas. Es decir, las circunstancias inherentes y duraderas que afectan a los inmuebles. Estas circunstancias pueden referirse:

    1. Al objeto: construcciones, plantaciones, excesos de cabida, volumen edificable, estado ecológico... (1).

    2. Al derecho: gravámenes, afecciones, cargas, condiciones, sustituciones, reservas, prohibiciones de disponer, estatutos de propiedad horizontal o de aprovechamiento por turno...

    Estas circunstancias duraderas tienen algún paralelismo -salvando las distancias- con los estados civiles de las personas. Así como el estado civil de las personas es el objeto del Registro civil, el estado civil de los inmuebles es el objeto del Registro de la Propiedad. Con terminología de la Resolución de 5 junio 1987 se podría decir que el conjunto de las situaciones jurídico-reales configura el estatuto de la propiedad inmueble.

    Las situaciones jurídicas inmobiliarias son circunstancias que afectan de manera inherente y estable a un inmueble (2). La inherencia y la estabilidad es lo que caracteriza las situaciones jurídicas frente a determinadas conductas que tienen por objeto un inmueble: las prestaciones. La prestación es, por naturaleza, externa al bien mismo, y transitoria, se agota con el cumplimiento.

    Paradigma de situación jurídica es el derecho real -tanto el derecho real pleno como los derechos limitados-. El derecho real es una circunstancia estable del inmueble (y, como circunstancia, sustancial, afectante a la sustancia). Pero hay otras muchas situaciones jurídicas que, por ser tales, pueden acceder al Registro, y no son derechos reales: prohibiciones de disponer, condiciones, derechos de arrendamiento y retorno, afecciones, cargas reales, volúmenes edificables, estado ecológico, estatutos de propiedad horizontal... Situaciones, como se ve, extraordinariamente heterogéneas, que tienen de común la estabilidad y la inherencia. Las situaciones jurídicas inmobiliarias, por afectar a un inmueble, deben ser conocidas por todos: todos los que entren en relación jurídica con él deben quedar afectados por ese conjunto de situaciones que perfilan su particular estatuto jurídico. De ahí que se prevea su inscripción en el Registro, que es el instrumento técnico de publicidad.

    El legislador establece un concreto régimen de publicidad (presunción de exactitud, protección de adquirentes de buena fe...) para las situaciones jurídicas inscritas, y ese régimen se aplica a todas ellas (en la medida, naturalmente, que su naturaleza jurídica lo permita). En cuanto situaciones jurídicas, todos esos fenómenos citados quedan sujetos al régimen de la publicidad. No tiene, pues, sentido, el razonamiento habitual de plantear la proximidad de una determinada situación inscribible a la naturaleza del derecho real, para deducir una mayor o menor aplicabilidad del régimen de la publicidad. Quizá el caso en que con mayor frecuencia se aplica este razonamiento sea el del arrendamiento. Como no es derecho real -se dice-, no es aplicable el régimen registral de los derechos reales; por tanto, su inscripción sólo determina la oponibilidad (y, correlativamente, su no inscripción, la inoponibilidad); como no es un derecho real, no se pueble aplicar a la inscripción de arrendamiento ni la legitimación ni la fe pública registral. El razonamiento es equivocado. El legislador establece un régimen para la publicidad de las situaciones jurídicas inmobiliarias, no un régimen de publicidad de los derechos reales que sólo pueda aplicarse...

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