Artículo 17
| Autor | Manuel Amorós Guardiola...[et al.] |
El precepto cuyo comentario ahora se inicia supone la plas-mación en el seno de la Ley Hipotecaria de una de las manifestaciones de uno de los principios capitales de la legislación hipotecaria: el principio de prioridad registral. El primer párrafo del artículo consagra el cierre registral aplicado a los asientos de inscripción y a las anotaciones preventivas; el segundo se dedica a desarrollarlo en la hipótesis de que se trate de un asiento de presentación.
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ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE EL PRINCIPIO DE COMPATIBILIDAD O PRIORIDAD REGISTRAL
Uno de los principios que regulan el ingreso en el Registro de la propiedad de títulos atinentes a fincas ya inscritas es el de compatibilidad o prioridad registral. Se formula a través del aforismo latino: prior tempore potior iure, que se ha convertido en el lema del cuerpo de Registradores, ex artículo 537.1 del Reglamento Hipotecario, in fine. Ha sido descrito como aquel principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior(1).
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Presupuestos para la efectividad de la prioridad registral
Siguiendo a Roca Sastre, hay que señalar que para que pueda actuar plenamente el principio se deben partir de una serie de ideas previas:
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La condición de tercero es presupuesto para la efectividad material del principio de prioridad, pero no para la efectividad formal de este principio que sí actuará con independencia de esa condición de tercero(2).
Imaginemos un supuesto de doble venta en la qtie el segundo adquirente que acude a inscribir en el Registro no es de buena fe, siendo el primero que acude al Registro. En virtud del principio de prioridad registral, ex artículos 17 y 32 de la Ley Hipotecaria, este segundo comprador se ve amparado, con lo cual cuando el primer comprador intente inscribir se le podrá oponer el «cierre registral», es decir, que la prioridad registral jugará en favor del segundo adquirente, primer inscrito, por cuanto que el título que se pretende inscribir por parte del primer adquirente es incompatible con el suyo.
No obstante, ese segundo adquirente no ostenta la condición de tercero hipotecario, ya que al ser de mala fe no se ve amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por lo cual el primer comprador, tanto desde la perspectiva del derecho sustantivo como del derecho registral, podrá impugnar esa inscripción solicitando y consiguiendo la cancelación del asiento registral. Si así actúa, se producirá la eliminación del juego del principio de prioridad, pues éste para actuar exige una inscripción, y si no hay inscripción (el asiento está cancelado) no hay posible prioridad. Por tanto, el principio de prioridad materialmente no actúa, puesto que puede ser arrumbado por la impugnación, pero si el primer adquirente no intenta cancelar esa inscripción sí que formalmente actúa el principio de prioridad, puesto que impedirá su inscripción contra la del segundo adquirente, primer inscrito.
La misma situación se predicará si el título primeramente inscrito no lo es de una adquisición a título oneroso, circunstancia ésta que también exige el artículo 34.
Las otras dos condiciones del precepto, adquisición del titular inscrito e inscripción del título del tercero, no plantean cuestión alguna en este caso, por cuanto por definición habrá adquirido del titular registral, puesto que de lo contrario no habría podido inscribir, y evidentemente habrá inscrito, porque de otro modo no habría lugar a plantear el amparo registral.
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El principio de prioridad está condicionando el principio de legalidad.
Es así ya que para poder actuar la prioridad registral no es suficiente que el título haya sido presentado en el Registro, sino que es necesaria la calificación positiva por parte del Registrador, previa a toda inscripción. De no existir calificación positiva -núcleo básico del principio de legalidad- no cabe inscripción, y sin inscripción no existe posible prioridad. De todas maneras, hay que decir que el alcance de la trascendencia del principio de legalidad con relación a la prioridad debe ser contemplada en sus justos términos. Efectivamente, como ya se ha señalado, la relación entre ambos principios debe analizarse en función del carácter subsanable o no que determina una calificación negativa: si se trata de un defecto subsanable se producirá la suspensión de la inscripción y la subsanación del defecto supondrá la retroacción de los efectos a la fecha en que se produjo el asiento de presentación; por contra, si se está ante un defecto insubsanable que da lugar a la denegación de la inscripción, entonces sí queda eliminado el posible juego de la prioridad de forma definitiva(3). Esta es la tesis que sostiene la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 12 mayo 1992.
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También afecta a la prioridad el principio de tracto sucesivo.
Una vez se ha producido la presentación del título, para que éste pueda inscribirse o anotarse deberá traer causa del titular registral de la finca. Dicho de otro modo, el transferente o disponente en el acto cuyo título documenta debe constar inscrito. Como se sabe, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria arbitra esa solución cuando establece que sólo podrán tener acceso al Registro aquellos títulos que traigan causa del anterior titular registral. Si no se da esa circunstancia, no hay lugar a un asiento de inscripción o a la anotación preventiva, por lo que la teórica prioridad ganada con el asiento de presentación queda arrumbada.
Nuevamente esa afirmación puede parecer excesivamente categórica si se tiene en cuenta el tenor del artículo 105 del Reglamento Hipotecario, que convierte un caso de defecto insubsanable en subsanable. Se trata de un caso en que se reconoce prioridad al título primeramente presentado incluso faltando el requisito de la previa inscripción. De todas maneras, seguramente es cierto que más que normas contradictorias lo que sucede es que mientras el artículo 20 de la Ley Hipotecaria se refiere a obstáculos regístrales definitivos, el artículo 105 del Reglamento Hipotecario plantea un caso de falta de inscripción por existir un título intermedio, defecto que puede ser subsanado(4).
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El artículo 422 del Reglamento Hipotecario plantea un supuesto en que puede resultar inoperante la prioridad registral.
En realidad, el precepto plantea dos diferentes hipótesis:
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La situación a la que alude el artículo 422.1.°, que se refiere a la determinación por el presentante de la prioridad registral.
Se plantean dos hipótesis: que un mismo sujeto presente dos o más títulos o que dos o más personas presentan varios títulos, siendo los títulos incompatibles entre sí.
Si los títulos presentados por la misma persona son incompatibles, es la misma persona la que debe determinar el orden de preferencia, orden que no prejuzga el que definitivamente se pueda adoptar en virtud de la prioridad registral: después de la presentación y antes de la inscripción, se debe producir la calificación, y puede ocurrir que si el orden es 1-2-3, el Registrador no admita alguno de los títulos o altere el orden: 2-1-3, que será el que se tendrá en cuenta a la hora de establecer la prioridad re-gistral.
Si los incompatibles son los presentados por dos personas, se estará a los dispuesto en el artículo 422.2.°.
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El caso del artículo 422.2.°. El supuesto es el siguiente: Se presentan simultáneamente al Registro para su inscripción dos títulos por personas diversas y los dos títulos son contradictorios respecto de una misma finca, sin que quepa plantear problemas de prioridad al no estar ninguno de los dos inscritos y ambos títulos por separado ser inscribibles. En estas circunstancias, la prioridad excluyente es insuficiente para decidir qué título de los presentados es el preferente, y hay que dejar la solución en manos de los tribunales.
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También deben ser tenidos en cuenta los supuestos peculiares que prevén los artículos 61-64 de la Ley Hipotecaria, relativos a créditos refaccionarios, que gozan de prioridad respecto a la parte del valor resultante de la finca refaccionada, que supere el valor que la finca tenía antes de la reparación. Es decir, prioridad respecto de la parte del valor en que se haya incrementado la finca merced a esas reparaciones.
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Otros casos en que la prioridad queda condicionada son los supuestos de reserva legal de rango a favor de los acreedores, del artículo 45 de la Ley Hipotecaria, donde cabe que en la misma adjudicación de los bienes se establezca expresamente la preferencia de un determinado acreedor.
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Los supuestos en que se condiciona el rango legal. La permuta, posposición y reserva de rango convencional, sobre todo en sede de hipoteca y otros derechos reales asimilables, puede determinar la alteración del rango legal. Si se permuta el rango entre dos hipotecas, supone que la que era primera, pasa a ser segunda y viceversa, con lo cual el rango legal queda alterado. Al alterarse el rango legal, evidentemente se altera el principio de prioridad registral.
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Finalmente, existen casos en que se condiciona la rigidez cronológica de considerar decisivo el momento de la presentación del título al Registro. No se está condicionando el principio de prioridad registral, pero sí se elimina la idea de que el momento decisivo en esta materia sea el de la presentación del título: artículos 96.1, 86.1 y 205.2 de la Ley Hipotecaria.
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Manifestaciones del principio de prioridad
Tradicionalmente se señalan tres aspectos del principio, y de todos ellos el artículo 17 presenta alguna faceta:
- La preferencia registral.
- El cierre registral.
- La obligación de despacho ordenado temporalmente.
En esta sede se aludirá exclusivamente a la primera de ellas, puesto que a las...
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