Artículo 16
| Autor | Mariano Fernández Martín-Granizo |
| Cargo del Autor | Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo |
Comenzamos el comentario de este precepto diciendo que la redacción de su párrafo primero es evidentemente imperativa; de ahí que si los acuerdos adoptados en la junta de propietarios no se acomodasen a lo dispuesto en sus normas 1.a a 4.a, según los casos, serán, en nuestra opinión, nulos.
Hemos, a su vez, de indicar, respecto de este artículo, que el mismo contiene una serie de reglas tanto de carácter sustantivo como formal, lo que por otra parte no puede extrañar, dado que constituye una de las características del actual modus operandi del legislador (1). Así, el primero de estos dos aspectos podemos verlo principalmente en las reglas primera y segunda, mientras que el segundo aparece de modo fundamental en las tercera a quinta (2).
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ACUERDOS QUE EXIGEN UNANIMIDAD
La norma primera, párrafo primero, de este artículo viene referida a los acuerdos que, según el legislador, han de ser adoptados por unanimidad, lo que supone que los mismos deben ser tomados con el voto a favor de todos los propietarios de pisos y locales existentes en el inmueble (3), requisito éste que, dado el carácter imperativo que hemos dicho tiene el precepto, no puede ser alterado por la voluntad de los particulares manifestada en junta o en los estatutos.
En cuanto a los acuerdos que pueden exigir esta unanimidad, no resulta posible enumerarlos. Nos limitaremos, por tanto, a indicar que esta norma y párrafo deben entenderse en conexión con los artículos 5, IV, 8 y 11 de la Ley, sin olvidar los que vayan dirigidos a realizar la conversión del régimen de p. h. en propiedad o copropiedad ordinarias, así como a lograr la reconstrucción del edificio cuando haya quedado destruido en más de un 50 por 100, siempre que el exceso de dicho importe no esté cubierto por el seguro (4).
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Requisitos para la adopción de dichos acuerdos
A ellos se refiere el párrafo segundo, que es desarrollo del anterior, y en él se determinan las formalidades a que deben acomodarse las juntas para la plena validez de los acuerdos unánimes.
Como puede observarse, se parte en este párrafo de una premisa fundamental: la de que el propietario haya sido debidamente citado, lo cual nos lleva al problema de lo que acontecerá cuando se justifique que alguno o varios de los mismos no hubieren sido citados adecuadamente.
En nuestra opinión, incumplidos los requisitos formales de la convocatoria que se establecen en el artículo 15, se produce la imposibilidad de celebrar la junta, y si, no obstante ello, se llevare a efecto, los acuerdos devendrán radicalmente nulos siempre que se impugnen en la forma prevenida en la norma cuarta de este artículo.
Y continuando el examen de este párrafo, diremos que, cumplido el requisito previo de la citación en forma, puede acontecer: a) que el citado o citados asistan a la junta; y b) que no concurran a la misma.
En el primero de estos supuestos, los asistentes emitirán su voto, siendo preciso que el acuerdo se adopte por conformidad de todos.
En el segundo, la junta se celebrará adoptándose el acuerdo con el voto a favor de todos los asistentes.
Lo acordado se notificará de modo fehaciente a los propietarios no asistentes, quienes tienen el plazo de un mes a contar de dicha notificación para manifestar en la misma forma su discrepancia.
A estos efectos, entendemos por «notificación fehaciente» la que por sí misma y de modo indubitado permite constatar se ha realizado y, por tanto, que su contenido llegó al destinatario (5).
Esta «notificación» ha de ser detallada, requisito que, en nuestra opinión, ha de entenderse en el sentido de que la misma debe contener indicación precisa del asunto para el cuál se requiere la unanimidad (6) del acuerdo adoptado y del resultado de la votación.
A) Unanimidad tácita
En relación con el tema que estamos contemplando hemos de indicar que, en nuestra opinión, para la validez de los acuerdos que se hayan adoptado en la forma que se acaba de indicar, es preciso el transcurso de un mes a contar desde su notificación sin que los no asistentes manifiesten su discrepancia. En relación con ello, entendemos que para poder producir efectos dicha discrepancia es preciso que se manifieste en la misma forma que la notificación del acuerdo, esto es, por escrito y fehacientemente (7).
Sin embargo, es la propia Ley quien establece la excepción cuando en este mismo párrafo establece «... salvo que antes manifestaren su confor> midad».
La razón de ser de esta excepción radica, en nuestro modo de ver, en la evidente realidad de que no siempre los propietarios pueden concurrir en su totalidad a las juntas convocadas, especialmente a las correspondientes a esos «macro-edifidos» que hoy se construyen. Posiblemente con esta idea en la mente y con objeto de que la «unanimidad» que en esta norma se establece no fuere una pura ficción, a la vez que también, acaso, para agilizar el sistema funcional y de acuerdos del régimen dé p. h., se arbitró al lado de lo que denominaremos «unanimidad de asistentes reales», la que nos atrevemos a calificar de «unanimidad tácita», en cuanto surge, no de la presencia física de los propietarios ni por su asentimiento al acuerdo c acuerdos que requieran dicha unanimidad, sino por el hecho de no manifestar su discrepancia dentro del plazo que esta norma establece (8).
Constituye, por tanto, éste uno de los no muy numerosos supuestos en que en nuestro Derecho civil surte efectos «el silencio».
B) Otros supuestos
Y para cerrar el examen de este párrafo, vamos a hacer breve referencia a una posibilidad no contemplada directamente por la Ley; la de que alguno de los propietarios se ausente de la junta una vez iniciada ésta, pero antes de la adopción o rechazo del acuerdo que exige unanimidad.
La Ley nos habla en este párrafo de «Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la junta..,», lo que en principio parece eliminar a quienes, habiendo asistido a sus comienzos, se ausentaren sin esperar a que el acuerdo en cuestión se adoptare o se rechazase. Sin embargo, estimamos debe tenerse en cuenta:
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Que la norma primera de este artículo distingue en orden a los acuerdos que deben adoptarse por unanimidad entre una presencia física y otra legal. La primera supone la asistencia personal de cada propietario. La segunda deriva de la notificación fehaciente del acuerdo a los no asistentes que hubieren sido citados en forma.
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Que estos propietarios no emitieron su voto ni, por tanto, manifestaron su opinión sobre el tema objeto de la junta.
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Que, en consecuencia, ello crea una situación análoga a la falta de presencia real y efectiva a la junta.
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Que lo esencial en estos casos es la adopción del acuerdo y su conocimiento por parte de quienes o no asistieron o se ausentaron antes de su adopción, como parece acreditar la propia norma primera en el párrafo que estamos comentando, al decir que los no asistentes serán notificados «... de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes», ya que la «no presencia», cuyo contenido y caracteres no precisa referida norma y párrafo, puede comprender tanto a los no asistentes como a quienes se ausentaron después de comenzada la junta.
Por todo ello, estimamos que en el presente supuesto será de aplicación lo dispuesto para los casos de no asistencia a la junta (9).
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ACUERDOS QUE REQUIEREN MAYORÍA
La norma segunda de este precepto, referida a los acuerdos mayorita-rios, viene inspirada en lo que pudiéramos llamar «criterio de comparación eliminativa» con la norma primera, según deducimos de la frase «Para la validez de los demás acuerdos...» con que comienza, lo que conduce a incluir en esta norma todos aquellos supuestos en los que no sea necesaria la unanimidad.
La enorme amplitud de este criterio «comparativo-eliminativo», si bien en cierto modo plausible en materia tan conflictiva como puede ser la adopción de acuerdos en estas juntas, podría resultar también peligrosa en razón de su incertidumbre (10).
Y hechas estas indicaciones, pasamos a examinar los requisitos necesarios para la validez de los acuerdos a que se refiere esta norma, en orden a lo cual podemos distinguir los siguientes supuestos:
1) Acuerdos en primera convocatoria (art. 16, 2, I).
2) Acuerdos en segunda convocatoria (art. 16, 2, II).
3) Acuerdos cuando no pueda lograrse la mayoría en la forma prevé nida en los párrafos anteriores (art. 16, 2, III).
4) Supuestos especiales de acuerdos por mayoría (art. 9, 3, y disposición transitoria segunda).
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Acuerdos en primera convocatoria
Se requiere «la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».
Entendemos que la mayoría de las cuotas de participación habrá de ser, como la de los propietarios, del total de las mismas.
Esta convocatoria puede quedar sin efecto por las siguientes causas:
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Cuando no concurra la mayoría del total de los propietarios.
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Cuando aun concurriendo dicha mayoría personal, no esté presente la mayoría del total de las cuotas de participación.
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Cuando no concurra ninguna de dichas mayorías (11).
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Acuerdos en nueva convocatoria
Los requisitos para esta convocatoria, según el párrafo que estamos comentando, son los mismos que para la primera.
Varía, sin embargo, el régimen cuantitativo de mayoría para la adopción válida de acuerdos, ya que en esta convocatoria es suficiente «... la mayaría de asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de participación».
Vemos, pues, cómo varía la formación de las dos mayorías, personal y de cuotas, en esta convocatoria respecto de la primera.
Así, la personal, ya no se computa sobre el total de los propietarios, sino únicamente sobre los asistentes.
En cuanto a la de cuotas, tampoco se forma sobre el total de las mismas, sino sobre las de los presentes, fijándose como tope mínimo para su constitución que referidas cuotas representen «... más de la mitad del valor...» de las de los asistentes.
Por último, y en relación con el tema de...
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