Artículo 16
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 16 . 1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo conside-re conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de partici pación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los pro motores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se ce lebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda lle gar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los pro pietarios y así lo decidan.
Artículos 9, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 24.
Comparando el nuevo texto con lo que era el contenido del artículo 15 de la Ley 49/60 antes de la Reforma, advertimos las siguientes diferencias:
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El apartado 1 sobre la reunión de la Junta de propietarios es copia exacta de lo que constituía el párrafo 1 del artículo 15.
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El apartado 2, en cuanto a su parte primera referida a la convocatoria, es copia de lo que decía el párrafo 2 del artículo 15, pero se sustituye la última frase de éste, que decía "entregándose las citaciones, por escrito, en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente", por la de "practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9". Añadiendo, además, cuatro nuevos párrafos que se ocupan: el 1.º de la relación de propietarios que ha de contener la convocatoria; el 2.º sobre la posibilidad de que cualquiera de ellos pueda pedir que la Junta estudie cualquier tema de interés para la comunidad; el 3.º sobre la forma de proceder a una segunda convocatoria; y la 4.ª sobre la celebración de esta segunda convocatoria.
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El apartado 3 del nuevo artículo es copia literal del párrafo último del antiguo artículo 15.
No prevé expresamente la ley la forma de constitución de la Junta por vez primera, siquiera en el apartado 2 del artículo que comentamos se ocupa de la convocatoria de las Juntas en general.
Al surgir en nuestro Derecho esta propiedad sin necesidad de ninguna formalidad especial, y por el hecho mismo de la venta de un apartamento, aunque la finca en que se encuentre no estuviere totalmente terminada, plantéase la necesidad de proceder por vez primera a la constitución de la junta, en la que se adopten los acuerdos ele mentales que hagan referencia al gobierno y administración de la comunidad, en especial al nombramiento del presidente y, en su caso, el de secretario y el del administrador.
Creemos que en este supuesto, y toda vez que el presidente, que es quien normal mente ha de convocar aquella junta, no existe todavía, podría cualquier propietario pro mover la reunión, citando al efecto a los demás propietarios con los requisitos de que después hablaremos.
Llegado el día y hora fijados, y sin que nadie presida, se procederá en primer tér mino al nombramiento de dicho presidente por mayoría, que pasará inmediatamente a cumplir su cometido, tratándose a continuación de los demás asuntos que hayan sido objeto de la convocatoria, entre ellos el nombramiento de un administrador y un secre tario, en su caso.
El resultado de la reunión, y, por tanto, también el nombramiento de presidente, habrá de ser notificado a los propietarios no asistentes. Mientras no se deje sin efecto, el presidente será el representante de la comunidad, en juicio y fuera de él, como dire mos más adelante.
DE LA ÁMARA (obra citada, p. 96) dice también que la ley no ha previsto la necesi dad de que la junta constituyente se celebre pues, obviamente, dicha junta es indispen sable, ya que concluida la construcción y entregados los pisos es preciso que la comunidad quede corporativamente organizada mediante la designación de sus órganos de gobierno, entre los cuales figura el presidente, cargo que obligadamente debe cubrirse y que sólo la junta es competente para nombrar. De ahí que este autor llega también a la conclusión de que cualquier copropietario pueda exigir su celebración, aunque el coe ficiente de su departamento o departamentos no llegue al 25 %. La dificultad sigue diciendo estriba en que el propietario no puede dirigirse al presidente (encargado normalmente de convocar las juntas), pues en este caso no existe. Son pensables, sin embargo, varias soluciones. La primera y más simple consiste en reconocer a cualquier propietario la facultad de convocar directamente la junta aplicando análogamente el artículo 16.2.º de la ley. Si esta solución pareciera demasiado atrevida siempre cabrá acudir a la autoridad judicial, como sugiere VENTURA -TRAVESET para la junta ordinaria anual. En buena lógica debiera ser el propio promotor el obligado a convocar la junta constituyente.
En el campo jurisprudencial cabe citar la Sentencia Tribunal Supremo de 28 de junio de 1973 (Ar. 2.713) que declara que cuando por la causa que fuere no se hayan consti tuido los órganos previstos en la ley, puede, el que estime vulnerado el régimen de la propiedad horizontal o se estime perjudicado por los actos de otro propietario, instar la formación de dichos órganos gestores o acudir directamente a la autoridad judicial ejercitando la correspondiente acción.
1) ¿Podría los propietarios ir asesorados por su propios letrados? La Sentencia de 30 de septiembre de 1969 de la AP de Valencia, en la que se plantea el problema de si es impugnable un acuerdo de junta celebrada en una sesión en la que no se permitió la presencia del abogado de uno de los propietarios, llegándose a la con clusión de que el artículo 14 (hoy el 15) de la ley no establece que el propietario tenga derecho a asistir a la junta acompañado de un letrado.
Y la de 13 de junio de 1975 de la AT de Valencia, que no puede entenderse con-culcada la norma estatutaria en la que se establece que ningún propietario puede ser excluido de un derecho de asistencia, deliberación y voto en la junta, porque el pre sidente en uso de las facultades que le competen conforme a dichos estatutos, de dirección y orden, le negara el uso de la palabra en un momento preliminar en que virtualmente la junta no estaba constituida, pudiendo hacerlo, una vez constituida aquélla.
El artículo que comentamos dispone que la convocatoria la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en 1.ª y, en su caso, en 2.ª convocatoria.
Esta convocatoria tendrá que hacerse: 1.º) Por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas; 2.º) En las demás ocasiones que lo considere conveniente; 3.º) Cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación; 4.º) Ello no obsta para que "cualquier propietario pueda pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad", según diremos más adelante.
Problemática
1) ¿Tendrán carácter imperativo las normas de la ley en orden a la convocatoria? La Sentencia de 20 de octubre de la Sección 21.ª de la AP de Madrid ( RGD, 1993, p. 2.025), la de 7 de julio de 1993 de la Sección 6.ª de la de Oviedo ( RGD , 1994, p. 2.799) y la de 29 de enero de 1996 de la Sección 13.ª de la de Madrid ( RGD , 1996, p. 4.067) llegan a la conclusión afirmativa, por lo que su vulneración...
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