Artículo 15

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

I. La junta de propietarios. Convocatoria y citaciones: 1. Clases de juntas. 2. Convocatoria: A) Regla general. B) Excepciones. C) Modo de hacer las convocatorias. La citación: a) Reflexiones sobre ciertas formas de citación.

 
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  1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS. CONVOCATORIA Y CITACIONES

Se regula en este precepto lo referente a las convocatorias y citaciones para las juntas de propietarios en el régimen de p. h., extremos todos ellos que van a ser objeto de comentario, comenzando por lo relativo a las

  1. Clases de juntas

    De conformidad con lo establecido en los párrafos primero y tercero del precepto, pueden ser de dos clases: ordinarias y extraordinarias, ofreciendo la diferencia entre ellas una doble dimensión: la periodicidad y la materia u objeto.

    1. Ordinarias. De acuerdo con lo indicado en referidos párrafos, son juntas ordinarias las que se convoquen y reúnan:

      1) «... por lo menos una vez al año...».

      2) Para la aprobación «... de los presupuestos y cuentas».

      3) Convocadas por el presidente.

    2. Extraordinarias. Dentro de esta clase, y a la vista de los párrafos I y III del precepto que comentamos, podemos a su vez distinguir entre las que llamaremos juntas simplemente extraordinarias y juntas extraordinarias especiales.

      Las primeras se caracterizan por:

      1) Carecer de periodicidad regular.

      2) No ir dirigidas a la aprobación de los presupuestos ni cuentas ordinarias.

      3) Poder ser convocadas por el presidente en los siguientes casos:

    3. Por estimarlo conveniente para otros fines que los ordinarios.

    4. Porque lo «... pidan la cuarta parte de los propietarios...».

    5. Porque lo interesen «... un número de propietarios que represente, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación».

      A su vez, las que hemos denominado juntas extraordinarias especiales se caracterizan porque a las dos notas diferenciadoras que apuntábamos entre las ordinarias y las extraordinarias simples, o sea, la periodicidad y el objeto o materia, ha de agregarse el sujeto que hace la convocatoria.

      El artículo que estamos comentando contempla en su párrafo III la única junta extraordinaria especial del régimen de p. h., caracterizada porque en ella la reunión se lleva a cabo sin convocatoria del presidente, «... siempre que concurra la totalidad de los propietarios y así lo decidan».

      Como puede observarse, los requisitos para la validez de esta junta son únicamente dos y ambos de carácter subjetivo, diferenciándose en que mientras el primero es de pura presencia física, el segundo lo es de manifestación oral.

      En cuanto al objeto de esta clase de juntas, nada dice el precepto. Por ello, nos inclinamos hacia una interpretación amplia, estimando que podrá ser cualquiera de los comprendidos en el artículo 13 y, consiguientemente, tanto el de las ordinarias como de las simplemente extraordinarias (1).

  2. Convocatoria

    Convocar

    supone en el concreto supuesto que examinamos «un acto por virtud del cual se llama a los diversos propietarios del edificio sujeto al régimen de p. h. para que concurran a la junta». A su vez, «convocatoria» equivale a «anuncio o escrito con que se convoca» (2).

    En orden a quién pueda realizar la «convocatoria», los párrafos segundo y tercero de este artículo contienen una regla general y tres excepciones:

    A) Regla general

    Las convocatorias deben ser hechas por el presidente. Esta facultad presidencial tiene unas veces carácter «imperativo», mientras que otras es simplemente «discrecional». Así:

    I) Vendrá obligado a convocar la junta:

    1. «Una vez al año, por lo menos, para aprobar los presupuestos y cuentas...». El incumplimiento de este deber dará lugar, en nuestra opinión, a que haya de responder de los daños y perjuicios que de ello pueden derivar para los propietarios del edificio e incluso para los terceros, sin olvidar su remoción.

    2. Cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios.

    3. Cuando lo solicite un número de propietarios que represente, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

      Como puede observarse, de los dos supuestos en que la «convocatoria» viene impuesta al presidente por el párrafo primero, en uno el tope mínimo establecido por la Ley es de «propietarios-persona», mientras que en el otro lo es de «propietarios-cuota».

      II) Estará facultado para convocar la junta «... en las demás ocasiones que lo considere conveniente...».

      B) Excepciones

      Son fundamentalmente dos: 1.a Cuando interesen la celebración de la junta la cuarta parte de los propietarios, y 2.a, en...

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