Artículo 15
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 15. 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por repre sentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese > a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o nota rial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta ley.
Artículos 13, 14, 16, 17, 18, 19, 24.
DE LA LEY 49/1960, ANTES DE LA R EFORMA
La comparación entre la redacción de lo que es hoy el artículo 15 y era antes el ar-tículo 14, revela que el apartado 1 es copia íntegra de dicho artículo 14; y que el apartado 2 constituye una novedad.
Habrá que distinguir, en principio, entre las personas que tienen derecho a componer las Juntas como titulares, y las que tienen derecho a asistir a ellas para adoptar los oportunos acuerdos.
Y recordar también que la condición de titular viene dada tanto que conste esta titu laridad en una escritura pública como en un simple documento privado, si se opera en este último caso la tradición.
Serán los propietarios de cada apartamento, individualmente o formando grupo.
Problemática
1) ¿Cabría limitar este derecho o excluirlo en virtud de cláusula en los estatutos? Creemos con P ERÉ ,2 que por tratarse de un derecho inderogable e irrenunciable, cualquier cláusula en ese sentido debe tenerse por no puesta, lo mismo que aquella que atribuya posición favorable en la junta a determinados propietarios, por ejemplo, señalándoles voto plural o un coeficiente de voto superior al que ostenten en la comunidad.
2) Usufructuario
Si existiere un usufructo sobre el apartamento, el párrafo 3 del apartado 1 del ar tículo 15 de la Ley de reforma dispone:
>
3) Titular de un derecho real de censo
En la doctrina, VENTURA -TRAVESET [3] cree que
1.627 del mismo Código, o de pérdida o inutilización de la finca por fuerza mayor o caso fortuito artículo 1.265 del mismo, o de división de un piso gravado con censo artículo 1.618 del repetido Código, en estos casos estima necesaria la intervención del censualista o dueño directo>>.
Nosotros creemos, ajustándonos al precepto legal, por analogía, que la condición de miembros de la junta corresponderá al verdadero titular del dominio, es decir, al enfiteuta.
4) Titulares de un derecho de uso y habitación
Estos titulares dice VENTURA -TRAVESET 4 deben ser citados también aunque el artículo 14 de la ley no los comprenda, pues por el artículo 528 del Código civil, las dis posiciones establecidas para el usufructuario son aplicables a los derechos de uso y habitación, en cuanto no se opongan a lo ordenado en el mismo capítulo que regula tales derechos.
Por nuestra parte creemos, por analogía con los usufructuarios, que estos titulares no tienen derecho a componer la junta más que en las condiciones de aquellos de que antes hemos hablado.
El apartado 1 del artículo que comentamos dispone que >.
Problemática
1) ¿Cómo habrá de adoptarse el correspondiente acuerdo para otorgar esa representación si son varios los propietarios del apartamento?
PERÉ 5 cree que para la asistencia a las juntas ordinarias será suficiente la designación de representante por simple mayoría, en tanto que cuando en las juntas extraordinarias hayan de tomarse acuerdos afectantes al derecho mismo de propiedad quizás sea pre ferible admitir la asistencia de todos los titulares de la propiedad indivisa y reconocer a cada uno de ellos la correspondiente alícuota numérica y de participación en la comunidad a efectos de la votación.
MARTÍN -GRANIZO ,6 entiende que para el nombramiento del representante habrá de estarse a las normas contenidas en el Código civil para la comunidad de bienes: agre gando que
Por nuestra parte creemos que, dados los términos del precepto, con arreglo a los cuales lo que se exige es únicamente el nombramiento de un representante de los condóminos para asistir, no precisamente a una junta determinada, sino a todas las jun tas, no tienen por qué los demás miembros de la junta, una vez designado el represen tante de los condueños por éstos, entrar en el estudio de las facultades, ni tampoco, por supuesto, ser responsables del voto que emita si se excede en las mismas.
2) ¿Qué solución habrá que adoptar si los condóminos no nombran representante? Estimamos lógica la solución que en este caso da B ATLLE ,7 al opinar que habrán de considerarse como ausentes a los referidos condóminos que no han hecho el nombra miento. Sin embargo, tal punto de vista será sólo aplicable en el supuesto de que no comparezca ningún condómino a la reunión, porque si lo hace y no consta oposición de los demás, ha de estimarse, a nuestro juicio, como representante de ellos.
3) ¿Sería válida la asistencia por medio de escrito en el que se manifieste el voto? M ARTÍN-G RANIZO 8 cree que no es necesario que el propietario concurra en persona ni siquiera por medio de representante para la validez del voto, siempre que el escrito en que éste se manifieste se encuentre al menos firmado y rubricado por el titular que lo hubiere enviado. >
Hemos de disentir de la opinión de este ilustre tratadista. La ley es explícita en este particular, al exigir la existencia > o por medio de representante. La facilidad, además, que da para nombrar un representante ratifica esta tesis.
4) ¿Tendrán derecho a asistir los propietarios que lo sean en documento privado? La sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 18 julio de 1997 (recurso casación 508/93) declara que la transmisión de un piso en documento privado con entrega de la posesión es suficiente para tener la condición de propietarios y contar con él en orden a un acuerdo de Junta que deba adoptarse por unanimidad, sin que sea posible defender que únicamente el otorgamiento de la escritura pública puede producir la >.
1) Serán todos aquellos que tienen conferida tal representación en virtud una dis posición legal, sean menores o incapacitados sometidos a patria potestad o tutela con forme a los artículos 155, 162, 222, 239 y 267 del Código civil; las personas designadas en los artículos 181 y ss. CC en cuanto a los ausentes; en cuanto a los propietarios que se hallen en situación de quiebra o concurso al depositario-administrador hasta que sean de signados los síndicos por aplicación de los artículos 1914 CC y 878 Código de Comercio.
2) Supuesto de que el apartamento tenga el carácter de bien ganancial. En princi pio, cualquiera de los cónyuges podrá acudir a las juntas y votar en ellas. Si el acuerdo implicara un acto de disposición del propio piso o local, se precisará el consentimiento del otro cónyuge, también por el artículo 1.377 del mismo Código.
En el campo jurisprudencial cabe citar la Sentencia de 4 de febrero de 1975 de la AP de San Sebastián, que llega a la conclusión de que el voto del marido es suficiente, tratándose de un piso ganancial, para adoptar acuerdo sobre nueva distribución de gas tos de la comunidad, si se parte de la base de que tenía un mandato verbal de su espo-sa y siempre fue tenida como tal representante sin que aquélla hubiere hecho manifes tación contraria alguna.
Admite expresamente el referido artículo 15 en su apartado 1, que la asistencia a la junta podrá efectuarse por >, >. Ello plantea una serie de problemas que interesa destacar.
GONZÁLEZ CARRASCO (p. 44 y ss. obra citada) puntualiza: que el apoderado puede ser un propietario a un tercero, no existiendo inconveniente en que el propietario apo-derado al administrador, el Presidente o al Secretario a fin de que estos ejerciten en su nombre el derecho de voto, pero siempre in personam ; siendo el único límite a esta posibilidad en la admisibilidad de la privación de voto por conflicto de intereses, en el caso en que el poder no incorpore concretas instrucciones y se otorgue al titular del cargo a fin de votar en la Junta en cuyo orden del día se acuerde su reelección o remoción; que el poder según una antigua jurisprudencia no exige que haya de constar necesariamente por escrito; que en los casos de representación verbal por parte de familiares o de...
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