Artículo 144. Régimen normal de luces y vistas
| Autor | José Manuel Bandres y Sanchez Cruzat |
| Cargo del Autor | Magistrado |
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El Derecho histórico aragonés sobre la apertura de huecos para luces y vistas
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La libertad de apertura de ventanas para luces y vistas en la observancia 6.a, --De aqua pluviali arcenda--
La Observancia 6.a, De aqua pluviali arcenda, incluida en el Libro VII de las Observancias del Reino de Aragón, dispone que cualquiera puede abrir ventanas a su libre voluntad en pared común, no sólo para luces, sino también para vistas, aunque el dueño de la casa vecina puede cerrarlas si construyera un edificio que sobresalga sobre tal ventana, siempre que la casa vecina pudiera recibir luz por sí o por otro sitio; porque si a causa de la clausura de la mencionada ventana, la casa vecina fuera privada de luces, entonces por la misma ventana o por otra debe darse la luz oportuna a través de las casas vecinas, al arbitrio del Juez, que están obligadas a tolerar a fin de que la casa no quede oscura totalmente de luces y se convierta en inútil para este dueño, según el uso del Reino y la buena equidad.
Este precepto original del Ordenamiento aragonés, que no se encontraba en la Compilación de Huesca de 1247 1, y que se aparta tanto del Derecho romano2 como del Derecho catalán3, navarro4 y castellano5, permite una relevante libertad a los propietarios de casas en Aragón para abrir huecos para tomar luz del predio ajeno, y para abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través del fundo vecino. Y se concibe este derecho de apertura de huecos para luces y vistas dentro de las relaciones de vecindad, de la buena fe y la tolerancia que deben presidir las relaciones entre fundos vecinos, no constituyendo, por tanto, un derecho de servidumbre, sino un derecho del propietario de la casa a abrir en su pared huecos, tanto para luces como para vistas, y que se corresponde con el derecho del propietario vecino con pared común para poder ejercitar así mismo este derecho de apertura, con la única limitación, resultante de la equidad y del sentido común, de que esos huecos puedan cerrarse por causa de edificación por encima de los huecos, con tal de que la casa no quede a oscuras.
En la Suma de Fueros y Observancias, de Monsoriu, publicada en 1589, se recoge así la Observancia: --En pared común se puede hazer ventanas para luz y miraderas, y el otro vezino subiedo su cafa las puede cerrar, si tiene por donde dar lumbre, alias no: porq no es equidad que por subir el otro su casa quede inútil a este la q tiene fin lübre--; y foristas como Molino y Portolés 6 no dudan del sentido claro de la Observancia y su inclusión en el concepto de relaciones de vecindad, aludiendo cualquier noción del iure servitutis.
Alonso Lamban 7, en una sugestiva monografía sobre esta Observancia, se planteaba el problema de interpretar la frase in pañete communi y el término domus, que aparecen en la versión latina de la Observancia, y cuyo significado es clave para su comprensión, pues según se deduzca que el derecho de abrir ventanas para luces y vistas lo es sólo en la pared común, entendiendo por ella la pared medianera, o también la meramente divisoria; o que debe respetarse el hueco para luces si toda la casa se quedara a oscuras, y no si sólo quedara una habitación o departamento interior de la casa, se estará dando una configuración diferente a los derechos examinados. Y para desvelar su sentido preciso cabe únicamente acudir a los textos históricos coetáneos y a la doctrina de los foristas, sin necesidad de atender a la doctrina foralista y a la jurisprudencia decimonónica, que después de encontrarse petrificado el Derecho aragonés, desde dos siglos antes, ofrecían una reinterpretación de los textos históricos aragoneses mirando al Derecho común de Castilla8.
Es más acertado afirmar que la Observancia 6.a, De aqua pluviali ar-cenda, con la expresión pañete communi se refiere a la pared común, existente entre dos edificios, ya sea divisoria o medianera, porque así se desprende de la lectura de la Observancia recogida por Jacobo del Hospital 9, que, además de señalar que es costumbre antiquísima en Aragón abrir toda clase de huecos en pared propia, sostiene que --quod quilibet potest faceré in suo pariete quam in alieno dummodo non fíat cum danno illius--, y es congruente con la propia ratio del precepto, lo que hizo que ni Molino ni Portóles se ocuparan de la cuestión, pues no parece de sentido común permitir la apertura de ventanas en pared común medianera y prohibir esa apertura en pared propia. Lamban 1o sistematiza los argumentos en favor de esta interpretación observando que en el Cuerpo de Fueros y Observancias no había un precepto concreto para el caso de la pared propia, porque no existían en Aragón limitaciones legales del derecho de propiedad y, por consiguiente, cada uno podía hacer en su propiedad lo que tuviera a bien, anotando el mencionado texto de Jacobo del Hospital; señalando, además, que la Observancia 1.a, De aqua pluviali arcenda, ordenaba tolerar a todos que hagan obras y actúen en la posesión ajena mientras no originen ningún daño, lo que es reconocer que están facultados para lo mismo en posesión y dominio exclusivo, de acuerdo con el aforismo jurídico de quien puede lo más, puede lo menos.
La palabra domus debe traducirse por casa, y, por tanto, prescribe el último párrafo de la Observancia una verdadera servidumbre legal, al impedir al propietario de la casa vecina cerrar la ventana si con su acción priva de luces a la casa colindante, y permitírselo en el supuesto de que sólo con la clausura de la ventana quede sin luz alguna habitación de la casa contigua.
La facultad del propietario de abrir ventanas en la pared común no obliga, según el tenor de la Observancia, a hacerlas de algún modo concreto, como colocando reja o red, siendo la costumbre del lugar la que integrará las características de la apertura y los materiales a utilizar, sin que tampoco el precepto posibilite a su amparo la apertura de balcones u otros voladizos sobre el predio ajeno. Lo que, sin embargo, sí se puede distinguir es la ventana para luces, de la de vistas, en la mayor dimensión de esta última, así como su posición en el conjunto de la casa, más cercana al tejado la primera, de acuerdo con su respectiva finalidad, si bien, obviamente, las ventanas abiertas para vistas suponen, a la vez, el derecho a recibir la luz, aunque la Observancia trate indistintamente la apertura de ventanas para luz y miraderas 11.
Mayores dificultades de interpretación presenta la caracterización de la Observancia De aqua pluviáli arcenda como configuradora del derecho común de la propiedad en Aragón o como servidumbre, a la vista de la amplia confusión que esta cuestión originó en la doctrina y jurisprudencia moderna, que afecta a su régimen de constitución y extinción; y su relación con la Observancia De prescriptianibus, aunque las dudas se disuelven examinando de un modo orgánico y sistemático la mencionada Observancia que se incluye dentro del principio más general, como ha puesto de relieve Castán 12, del carácter social de la propiedad en el Derecho aragonés, que establece limitaciones al derecho individual de dominio que le armonizan con las exigencias de la fraternidad humana. Cabe entender, por tanto, con Sancho Rebullida 13, que la facultad de abrir huecos para luces y vistas no era consecuencia ni título de servidumbre, pues en cualquier momento podía el dueño del suelo contiguo obstruirlos edificando, tratándose de facultades iure propietatis, quedando aparte la servidumbre de luces y vistas fundada en título voluntario o en la disposición del --padre de familia-- en virtud del --standum est chartae--.
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La doctrina antifuerista sobre luces y vistas
de la Audiencia de Zaragoza y del Tribunal Supremo en la época de la codificación civil
La doctrina foralista aragonesa, que surge al amparo de la codificación civil común, a lo largo del siglo XIX, para preservar las instituciones del Derecho civil foral aragonés frente a la uniformidad auspiciada por las Constituciones españolas, propicia el renacimiento de los estudios sobre los Fueros y Observancias, delimitando con técnica más moderna su contenido y razón. En materia de luces y vistas se limita a recoger como Derecho vigente en Aragón la antigua Observancia 6.a, De aqua pluviáli arcenda, declarando el derecho a abrir libremente ventanas para luces y vistas, subrayando el derecho del propietario de la casa vecina para cerrarlas si edificara, y siempre que no privare enteramente de luz a la casa contigua, incluyendo esta institución dentro de las servidumbres reales. Así, Franco y Guillen 14, en sus Instituciones publicadas en 1841, después de invocar en el artículo 257 el principio cardinal del Derecho aragonés de que --cualquiera puede hacer lo que le parezca en posesión ajena, siempre que no cause perjuicio a su dueño--, observan en el artículo 263, dentro del capítulo dedicado a las servidumbres reales y personales, que --cualquiera puede abrir libremente en la pared común ventana para luces y para vistas; pero el dueño de la casa inmediata podrá cerrarla edificando sobre ella, siempre que no prive enteramente de luces a la casa del que la abrió. En el caso de que ésta quedara inútil por tal razón, deberá darle luces el que cerró la ventana, por el punto que designe el Juez--. Dieste 15, en su Diccionario, la define como servidumbre urbana, señalando, además del contenido de la Observancia, que --la ventana que se permitiere a uno, no se entiende permitida a otro, aunque sea hermano o consocio del primero--; y que --la servidumbre urbana se pierde por el hecho contrario de parte del que la sufre, a no ser que el que la goza no pudiere por algún impedimento oponerse--. Y la misma calificación recibe en la obra de Andrés Blas 16, que enumera entre las servidumbres urbanas la --de abrir en la pared del vecino o en una común ventanas que den luz a nuestro edificio--, y deduce de la jurisprudencia que --no tiene lugar en la servidumbre de luces la prescripción, sin que medie un hecho obstativo por...
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