Artículo 144
| Autor | Fernando Canals Brage. |
| Cargo del Autor | Registrador de la propiedad. |
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INTRODUCCIÓN. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
La dicción del precepto que se comenta, que curiosamente es de los pocos artículos que se conservan idénticos, en texto y en número, desde la primera Ley Hipotecaria de 1861, parece clara. Ninguna circunstancia que altere una obligación hipotecaria previamente inscrita en el Registro de la Propiedad podrá perjudicar a tercero en tanto no conste a su vez publicada. Dicho de otra manera, sólo lo publicado -sea el establecimiento, sea su modificación- surte efecto contra tercero. La indeterminación de los otros extremos del precepto son cosa secundaria; así, la relación de posibles alteraciones (pago, compensación...) que obviamente es simplemente ejemplificativa; así, el medio a través del que se hará efectiva la publicidad registral (inscripción, cancelación...) que se atendrá a las reglas generales establecidas según el tipo de alteración de que se trate.
Lo que tiene verdadera trascendencia es el principio general de que sólo lo publicado surte efecto contra tercero. Ahora bien, dicho de tal manera no se ve que el precepto añada nada al principio general de inoponibilidad del artículo 32 de la misma Ley Hipotecaria, que establece que «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero». De hecho, la doctrina más clásica reprochaba a aquél su escasa utilidad porque lo mismo que establece sucedería sin su disposición en virtud de la doctrina general que informa a toda la Ley Hipotecaria(1).
Sin embargo, andando el tiempo se captará la esencial importancia del artículo 144 de la Ley Hipotecaria, en cuanto extiende el régimen de la publicidad registral a la «obligación hipotecaria». Definir ésta se va a convertir en el eje del entendimiento del precepto. Porque su ámbito parece que puede exceder del «dominio o de otros derechos reales», al que en principio el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, y quizá toda la organización del Registro de la Propiedad se limita. El problema es aquí más complicado. No basta con perfilar cuál sea el objeto de la inscripción en el Registro de la Propiedad. No basta reconocer que nuestros primeros hi-potecaristas, que redactaron en los mismos términos en que hoy se expresa el artículo que se comenta, confundieron -o al menos manejaron con imprecisa indiferencia- el «derecho» que se inscribe, el «contrato» que lo genera y el «título» en que se plasma.
Ni siquiera el posible acuerdo sobre que el objeto de la inscripción se halla en nuestro caso en el «derecho de hipoteca» -no en el contrato que lo causa, ni en la escritura que se recoge- resolvería el problema, pues aunque pueda ser fácil la concordia en que la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación, más complicado será hallarla sobre la configuración y estructura de la figura resultante, en suma, sobre si la obligación se inserta o no en la hipoteca y forma parte con ella de su naturaleza jurídica.
No debe perderse de vista que el precepto habla de «obligación hipotecaria» como un todo o una unidad. De modo que todo lo relativo a tal unidad debe publicarse en el Registro para surtir efecto contra tercero. A primera vista el planteamiento es absolutamente obvio, pero cuando nos detenemos en problemas prácticos, o cuando se atiende a la realidad de los hechos la cuestión empieza a sorprender. Pongamos, por ejemplo, el pago; no sólo porque es la circunstancia más definitivamente destructora de una obligación (hipotecaria), sino porque es la primera de ellas que menciona el artículo. ¿Quiere decir éste que el pago de la obligación garantizada no perjudicará a tercero en tanto no se haga constar en el Registro de la Propiedad a través del asiento oportuno? ¿Quiere decirse, por tanto, que el pago no existe para el tercero como pago (extinción) en tanto no se haya publicado? Podemos ahora tratar de precisar el concepto de tercero, pasando desde la más amplia idea de todo aquel que no haya recibido el pago, a sucesivas reducciones en función de las circunstancias que al mismo exijamos. Pero siempre habrá alguien para quien el pago no habrá sido pago de no constar publicado. Y si esto es así, ¿qué está ocurriendo en la realidad con todos los pagos de los préstamos hipotecarios, que no se constatan en el Registro de la Propiedad, hasta el momento no ya del pago final, sino de la cancelación de la hipoteca?, y aún ¿qué pasa entonces cuando la cancelación de tal hipoteca se demora, como es general, sine die, porque nada parece apremiar a realizarla, y el retraso en el pago de los impuestos correspondientes lo aconseja?
Y, sin embargo, la dicción del precepto no puede ser más clara. Ni el pago, ni ninguna otra circunstancia modificativa o destructiva de la obligación hipotecaria anterior perjudicarán a tercero como no se hagan constar en el Registro de la Propiedad a través del asiento adecuado. Al estudio de la aparente contradicción entre la claridad de la dicción legal y la realidad de los hechos se dirige este comentario. Para ello haré primero una referencia a los problemas que el precepto ha creado en la práctica a través de las decisiones jurisprudenciales que lo han tomado en consideración en la solución del supuesto de hecho. Después recogeré una serie de opiniones que reflejan la evolución de la doctrina en la materia, para concluir con mi particular comentario.
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DECISIONES JURISPRUDENCIALES
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JURISPRUDENCIA PEL TRIBUNAL SUPREMO
Son dos las Sentencias del Tribunal Supremo modernas que he encontrado que citan específicamente el artículo 144 de la Ley Hipotecaria:
Sentencia de 14 junio 1984, que al declarar la nulidad del préstamo usurario precisa que «el pronunciamiento de nulidad alcanza al negocio usurario en la medida que lo afecta la mácula que lo determina, sin que sea posible desconocer que se ha producido un desplazamiento patrimonial por efecto de una básica operación de préstamo, cuya realidad subyace e impone la devolución de la suma verdaderamente entregada, y ya se entienda que esa obligación se genera ex mutuo en lo que el negocio fue válido, o que surge como aspecto de la declaración de nulidad, es incuestionable en todo caso que... asiste al prestamista un crédito para obtener la devolución de la suma recibida y, por consiguiente, no se desnaturaliza el carácter accesorio de la hipoteca consagrado en los artículos 1.528 y 1.857, número 1.°, del Código civil y 105 de la Ley Hipotecaria, como ligada que está a la existencia del derecho principal asegurado, cuya extensión y la de la correspondiente garantía pactada por los contratantes reduce en justa proporción la sala en atención a la nulidad operada, pero por obra misma de su accesoriedad habrá de subsistir la hipoteca en tanto el pago del crédito no provoque su extinción (arts. 144 de dicha Ley y 240 R. H.) ...».
La cita del artículo 144 de la Ley Hipotecaria parece que se hace para confirmar el aserto de la accesoriedad de la hipoteca, de tal manera que su existencia queda condicionada a la del crédito y desaparece con su extinción (pago). Esto es, el pago del crédito provocará la extinción de la hipoteca. Sin embargo, tal parece que no es exactamente esto lo que dice el precepto. Puede que sí diga que el pago es un hecho destructor de la obligación hipotecaria, pero no concluye taxativamente en que así lo haga, sino que no obstante la destrucción, el pago no perjudicará a tercero en tanto no se publique. Por eso, quizá paradójicamente a la vista de la presente decisión, el artículo 144 es citado, por algún sector doctrinal que encuentra en él precisamente una excepción al dogma de la accesoriedad, por cuanto no es el pago el causante de la extinción de la hipoteca, sino la constatación registral del mismo. De este modo la obligación hipotecaria subsistiría en tanto no fuera formalmente cancelada. Para completar las paradojas debe adelantarse que esta sentencia defiende un concepto de la accesoriedad mucho más abierto de lo que se estila, al reconocer la posibilidad de «sustitución» del crédito garantizado.
Sentencia de 30 marzo 1990. El supuesto de hecho es peculiar y fundamental para entender las afirmaciones del Tribunal. El demandante pretende la resolución de una compraventa por impago del precio aplazado. El comprador alega que dejó de pagar el aplazamiento y procedió a su consignación cuando comprobó que la finca estaba hipotecada, siendo así que la venta se había hecho libre de cargas. En realidad, el crédito garantizado con la hipoteca estaba satisfecho y existía un documento privado anterior, desconocido para el comprador, que así lo expresaba. Una vez cancelada la hipoteca, el comprador había consignado el importe del precio de la compra. Desestimada la pretensión, es precisamente el recurrente el que alega la aplicación indebida del artículo 144 de la ley Hipotecaria por no ser el comprador el tercero a que se refiere tal artículo, lo que es rechazado por el Tribunal: «La parte recurrida es tercero civil, lo que no obsta a que también lo sea en el sentido del artículo 144 de la Ley Hipotecaria que se invoca, en tanto no tuvo parte tampoco en el acto registrado (hipoteca que garantiza dicho préstamo). En definitiva, no se le pueden imponer a un tercero extraño a un contrato datos fácticos de la biología del contrato, en los que no intervino en ninguna forma, como ocurre con la extinción de un crédito en documento privado no incorporada a un Registro público.» Y más adelante insiste: «También, como ya se dijo, es tercero para el que la hipoteca subsiste en tanto no se cancele en el Registro, según el citado artículo 144 de la Ley Hipotecaria.»
(Ahora bien, si nos atenemos al supuesto de hecho, no parece que se pretenda decir que la hipoteca, y su crédito, subsisten en perjuicio de tercero en tanto no conste su cancelación, sino que la apariencia de hipoteca no desvirtuada al no haberse consignado registralmente la extinción del crédito justifica el hasta cierto punto...
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