Artículo 131, regla 6.a

AutorJuan María Díaz Fraile.
Cargo del AutorRegistrador de la propiedad. Letrado de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
  1. LA ADMINISTRACIÓN Y POSESIÓN INTERINA COMO TRÁMITE DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO

    Dispone el párrafo 1.° de la regla 6.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria que «transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago, practicado en cualquiera de las formas indicadas en las reglas anteriores, el actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca, si así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la hipoteca o tuviere reconocido expresamente ese derecho por alguna ley. El acreedor percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, si así se hubiese estipulado, y los frutos y rentas posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y explotación que la misma finca exija y después su propio crédito».

    Se trata de un supuesto de administración judicial de la finca hipotecada decretada en el seno del procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria que tiene como finalidad, por una parte, permitir adelantar el cobro de lo reclamado por el actor a un momento anterior al de la finalización del procedimiento y, por otro, establecer una medida cautelar en orden a asegurar la conservación diligente y, por tanto, el valor en cambio, de la finca hipotecada.

    1. Analogía con la administración judicial de la Ley de Enjuiciamiento Civil

      La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé en su artículo 1.505 que para el caso del procedimiento de apremio sobre bienes inmuebles el acreedor podrá pedir la administración de los bienes para aplicar sus productos al cobro de su crédito en el supuesto de que la segunda subasta quede desierta por falta de licitadores.

      En tal caso «el actor podrá pedir o la adjudicación de los bienes por las dos terceras partes del precio que hubiese servido de tipo para esa segunda subasta, o que se le entreguen en administración para aplicar sus productos al pago de los intereses y extinción del capital», cesando en tal caso la administración judicial previamente decretada. Los artículos 1.521 y siguientes contienen una regulación detallada de este derecho del acreedor que presenta la utilidad de servir en sede del procedimiento judicial sumario de regulación de aplicación supletoria, en caso de falta de previsión expresa de la Ley Hipotecaria, dada la analogía de ambos supuestos(1). Así será útil invocar tal analogía para resolver las lagunas de la regla 6.a de la Ley Hipotecaria en materia de obligaciones del acreedor en orden a la administración de la finca hipotecada (inventarios, fianza, etc.), en lo relativo al reintegro de la posesión a favor el deudor en caso de pago de la obligación y, especialmente, en materia de rendición de cuentas.

      Por su parte, el Real Decreto de 3 noviembre 1928, que aprobó los Estatutos del Banco Hipotecario, regulaba, dentro de las especialidades que contenía en materia de ejecución hipotecaria(2), en su artículo 91 un derecho de administración de la finca sólo en parte equivalente al de la regla 6.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Las diferencias fundamentales consistían en que en el caso de los Estatutos del Banco Hipotecario la administración judicial no era tanto una fase dentro del procedimiento como una opción del acreedor alternativa a la de la ejecución. Además, en caso de optar por la administración de la finca y no por su venta en pública subasta, el Banco Hipotecario podía garantizar su derecho mediante una anotación preventiva de secuestro y posesión interina, haciendo así inoponibles al mismo los actos de administración realizados a favor de terceros por el deudor a partir de la anotación.

    2. El pacto anticrético en la escritura de constitución de la hipoteca

      La administración y posesión interina de la finca obtenida por la vía de la regla 6.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria en sede de procedimiento judicial sumario está subordinada a que «así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la hipoteca o tuviese reconocido expresamente ese derecho por alguna ley». El reconocimiento legal expreso actualmente no existe en ningún caso, ya que el único que existía a favor del Banco Hipotecario desapareció con la declaración de inconstitucionalidad de las normas que regulaban las especialidades en materia de ejecución a favor de aquél, formulada en la Sentencia del Tribunal Constitucional de 5 mayo 1994. Por tanto, se puede decir que es requisito imprescindible para la existencia del derecho a la administración y posesión interina de la finca hipotecada a favor del actor que tal derecho se haya pactado en la escritura de constitución de la hipoteca.

      Se trata de un pacto anticrético que, en cuanto a su naturaleza jurídica, como señala García García (3), no es todavía un verdadero derecho real de anticresis, ya que en el momento de la constitución de la hipoteca y hasta su eventual ejecución carece de efectividad. No obstante, desde su inscripción este pacto tiene trascendencia real frente a terceros, como veremos más adelante, y limita para el futuro el dominio, según la terminología del artículo 7 del Reglamento Hipotecario.

      1. Contenido del pacto

        En cuanto al contenido de este pacto, Roca Sastre (4) recomienda añadir al pacto anticrético la fijación de un premio de administración, a fin de evitar que el Juez considere inaplicable la norma procesal que atribuye dicho premio a la administración derivada del juicio ejecutivo, que sería de dudosa aplicación en el procedimiento judicial sumario sin pacto expreso al respecto. También aconseja que se estipule que el administrador podrá contratar seguros de la finca hipotecada, y delegar las funciones de administración.

        Como dijimos, el pacto de administración y posesión interina de la finca, previsto expresamente en la regla 6.a, tiene efectos reales, afectando al hipotecante o a cualquier tercer poseedor posterior de la finca. Ahora bien, la modalización del pacto anticrético con pactos no previstos por la ley, como los recomendados por Roca Sastre, cabe dudar si serán también oponibles a terceros por medio de su inscripción, o en otros términos si cabe o no la inscripción registral de tales pactos. Ávila Navarro(5) mantiene la tesis favorable a tal inscribilidad y consiguiente oponibilidad del pacto incluso modalizado en su contenido, en base al razonamiento empleado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus famosas Resoluciones de 23 y 26 octubre 1987 para otros pactos semejantes, consistente en que «no es pacto que repugne a normas imperativas y que, por tanto, haya de ser excluido del Registro».

        Por otra parte, Chico Ortiz (6) después de estudiar los inconvenientes prácticos del pacto de administración y posesión interina en caso de impago de los créditos hipotecarios, sugiere como fórmula alternativa a este pacto la constitución inicial, como superposición de garantía, de un derecho real de anticresis. Esta sugerencia es recogida por Ávila Navarro (7), quien llega a afirmar que se puede considerar que la anticresis es un pacto añadido a la hipoteca y que, aunque el Código civil parece más bien tratarla como una figura autónoma, en el fondo es un derecho de realización de valor semejante en todo a la hipoteca, pero con la facultad añadida de percibir los frutos. Visto desde esta óptica sería posible que entraran en la inscripción de hipoteca los pactos sobre el derecho a percibir los frutos y la obligación de su aplicación al pago de capital e intereses (art. 1.881 C. c), las obligaciones de pago de contribuciones, cargas y gastos de conservación (art. 1.882 C. c.) y la compensación de frutos con intereses (art. 1.885 C. c).

        No obstante, como señala el mismo autor, la teoría de la anticresis como pacto añadido a la hipoteca parece tropezar con un grave obstáculo en punto a la toma de posesión de la finca por parte del acreedor. Así en la anticresis pura la toma de posesión tiene lugar en el momento inicial de la constitución del derecho, pero en el caso que contemplamos la toma de posesión se aplaza y condiciona a que la hipoteca aneja entre en fase de ejecución, en cuyo momento el acreedor no podrá actuar unilateralmente al margen del deudor, al impedirlo la norma general del artículo 441 del Código civil, según el cual: «En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente.» Obviamente un elemental criterio de economía procesal aconseja que dicho auxilio se inste por la vía de la regla 6.a del artículo 131. Por tanto, el pacto de constitución de un derecho real de anticresis terminaría reconduciéndose al pacto regulado en la citada regla 6.a en cuanto a su operativa práctica.

      2. Diferencias con el pacto de extensión de la hipoteca a los frutos y rentas de la finca

        Se ha planteado la razón de ser del pacto de administración y posesión interina previsto en la regla 6.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria al observarse las importantes concomitancias del mismo con el pacto de extensión objetiva de la hipoteca a los frutos y rentas vencidas y no satisfechas que prevé el artículo 111, números 2 y 3, de la Ley Hipotecaria, pacto que es necesario para que se produzca tal extensión de la hipoteca.

        La justificación de la previsión de la regla 6.a se ha encontrado en las diferencias que, a pesar del paralelismo, presentan tales pactos. Estas diferencias han sido sintetizadas por Montserrat Valero(8) en los siguientes puntos:

        1,° El pacto de administración exige, para que queden afectas las rentas y los frutos que así lo solicite el acreedor una vez iniciado el procedimiento de ejecución, en tanto que el pacto de extensión no exige tal solicitud.

        1. El pacto de administración y posesión interina sólo otorga derecho a los frutos y rentas desde el momento en que el Juez concede la administración judicial, en tanto que el de extensión de la hipoteca da...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR