Artículo 13
| Autor | Manuel Amorós Guardiola...[et al.] |
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SENTIDO DEL PRECEPTO
En el marco del Título II de la Ley Hipotecaria, el legislador de 1944 al proceder a la reforma del texto legal incorporó, con el tenor actual, este artículo 13. Hasta aquel momento, exclusivamente iba referido a la forma de inscripción de las servidumbres, ampliando con esta nueva redacción su espectro.
En la Exposición de Motivos de la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria de 1944 se puede leer lo que sigue:
No se concibe cómo nuestro Derecho, tan escrupuloso en la calificación e ingreso de los derechos inscribibles, permite que puedan adquirir naturaleza de verdaderos rangos hipotecarios derechos inciertos de eficacia dudosa y, muchas veces, de no fácil identificación.
Los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer especial protección.
Pues bien, el precepto que ahora se comenta es una perfecta manifestación de la idea del legislador, ya que tiene por objeto motivar a los titulares de derechos atinentes a una finca o a un derecho sobre ésta para que procedan a su inscripción, y lo hagan en la sede adecuada. Además, se trata también de una medida de refuerzo del principio de especialidad ya que consagra legislativamente el principio implícito en la legislación anterior de que los derechos reales que afectan al dominio han de constar en la inscripción de la finca gravada, para poder surtir efectos contra terceros(1).
En apariencia, se está ante una manifestación más del principio de inoponibilidad, surgiendo como un trasunto del artículo 32 de la Ley Hipotecaria; pero en realidad se trata de una norma que establece la forma de actuar para que la inoponibilidad que proclama el precepto aludido pueda tener lugar. Así es, puesto que el artículo 32 establece que para que puedan perjudicar a tercero los títulos de dominio o de otro derecho real «deben estar debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad». El precepto que ahora se analiza responde al contenido de ese «debidamente»: marca la pauta que deberá seguir el titular de un derecho real limitado o de alguna carga o limitación para obtener el amparo del Registro. De no hacerlo, será negligente, y si lo es, no merece especial protección.
Esta norma es considerada unánimemente como un paradigma de la aplicación del folio real, por cuanto que la única inscripción eficaz es la que se hace en el folio real abierto a la finca gravada, y no la que se haga indebidamente o de pasada en el folio de otra finca(2).
El mandato que incorpora presenta dos aspectos: por una parte, obliga a inscribir en el folio de la finca o derecho al que afecta; por otra, si y sólo si así se hace podrá perjudicar a terceros.
A continuación, se analizará por separado cada uno de ellos.
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OBLIGACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL FOLIO DE LA FINCA O DERECHO A QUE AFECTE
Como se ha adelantado, el precepto obliga a que cualquier circunstancia susceptible de inscripción lo sea en el folio de la entidad registral (finca o derecho) a que afecte.
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El alcance de la expresión «finca o derecho»
Ante todo, hay que salir al paso de una posible interpretación equivocada del precepto por el defecto de su redacción al referirse a «la inscripción de finca o derecho».
Efectivamente, en virtud de una interpretación literal de la norma se han sacado conclusiones equivocadas del precepto. Así, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 31 mayo 1955 afirmó que «a un adquirente sólo le es exigible el examen del asiento de la inscripción última, a fin de conocer por él la relación jurídica entre el sujeto y el objeto, así como las cargas y gravámenes que le afectan». Como reconoce de manera unánime la doctrina, la referencia del artículo debiera ser «al registro particular abierto a la finca correspondiente»(3).
Entre esas «circunstancias» a que se refiere, el precepto alude a cuatro diferentes categorías: derechos reales limitativos, derechos de garantía, cargas y limitaciones del dominio. Seguramente esta enumeración adolece de alguna deficiencia técnica, puesto que la teoría general de los derechos reales enseña que en el marco de los derechos reales limitados podemos distinguir entre los de goce, los de garantía y los de posesión preferente, con lo cual esa distinción entre derechos reales limitativos y los de garantía no parece pertinente, puesto que los segundos quedan incluidos en la primera categoría si con ella se alude a los derechos reales limitados(4).
Uno de los aspectos a destacar del artículo es la necesidad de dotar de contenido a la genérica referencia que realiza a las «cargas y limitaciones del dominio», ¿cuáles pueden ser?
La respuesta inicial no puede ser más clara: todas aquellas que son susceptibles de ingresar en el Registro. Pero si se intenta ser más concreto habrá que comenzar por dejar al margen aquellas que la propia legislación hipotecaria admite su oponibilidad frente a terceros, aun cuando no estén inscritas.
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Las cargas y limitaciones del dominio que quedan al margen del precepto
Dentro de esta categoría genérica se pueden distinguir hasta tres grandes bloques:
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Los derechos reales patentes, en nomenclatura acuñada por Núñez Lagos.
Todos los sistemas hipotecarios de manera unánime entienden que los derechos reales visibles de manera ostensible deben afectar a cualquier tercero más allá de la inscripción de los mismos(5).
El supuesto más evidente resulta ser el de la servidumbre aparente, que por su visibilidad no pueden ser desconocidas por los terceros y les perjudicarán tanto si han accedido al registro como si no. Así se manifiesta el Tribunal Supremo, en una doctrina sentada ya desde 1895 hasta dos sentencias significativas, de 27 junio y 23 octubre 1980:
Aunque los artículos 13.1 y 38 de la Ley Hipotecaria "exijan la inscripción en el Registro correspondiente de los derechos limitativos del dominio para que puedan gozar de los beneficios de la fe pública registral, no están facultados para invocar la cualidad de terceros a estos fines quienes adquieren bienes gravados con servidumbre de cuya existencia, con signos ostensibles, no se puede dudar, aun cuando no hubiera tenido acceso al Registro".
Esta inaplicabilidad a las servidumbres aparentes del artículo 13 de la Ley Hipotecaria ha sido cuestionada por algún sector doctrinal que considera que debiera ser objeto de revisión puesto que añade una excepción al sistema de publicidad registral por el mero hecho de existir una publicidad de hechos siempre imprecisos(6).
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Aquellas prohibiciones de disponer o de enajenar establecidas por la Ley que tienen plena eficacia jurídica sin necesidad de declaración judicial o administrativa expresa, ex artículo 26.1 .a de la Ley Hipotecaria: Son las calificadas como limitaciones legales del dominio.
Las situaciones a las que se alude son las que a continuación se enumeran:
1) limitación temporal a la facultad de disposición de herederos de un declarado fallecido, ex artículo 196.2 del Código civil;
2) limitación a la posibilidad de enajenación de una finca rústica adquirida en virtud del ejercicio de derechos de adquisición preferente por el arrendatario de finca rústica, ex artículo 84.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos;
3) limitación a la posibilidad de enajenación por parte del propietario colindante que ha adquirido finca rústica en virtud de un derecho de retracto, ex artículo 27.5 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias;
4) limitaciones al dominio de titulares de montes no incluidos en el catálogo de utilidad pública, ex artículo 310.2.° del Reglamento de Montes;
5) limitación al poder de disposición del donatario, ex artículo 92.2 Ley del Derecho civil foral del País Vasco;
6) limitación a la transmisión de la finca adquirida en uso del derecho de fadiga, ex artículo 24.2 de la Ley de los censos de Cataluña, y
7) limitaciones a la disposición del aparcero que ha adquirido una finca rústica merced al ejercicio del derecho de retracto, ex artículo 65.3.° de la Compilación de Derecho civil especial de Galicia.
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La existencia de derechos de adquisición preferente de origen legal, puesto que el artículo 37.3.° exceptúa de la afección a terceros de las acciones resolutorias, revocatorias o rescisorias los casos de ejercicio de las acciones de retracto legal. Es decir, que en el caso de que un tercero inscriba confiando en la inexistencia de la inscripción de tal derecho de adquisición preferente, si el titular del derecho ejercita la acción de retracto que la ley le concede, el tercero verá resuelta su adquisición.
Quedarán amparados por tal norma los supuestos siguientes:
1) retracto de coherederos: artículo 1.067 del Código civil;
2) retracto de...
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