Artículo 12

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Introducción.-II. Significado del precepto.-III. La obligación asegurada.-IV. Extensión de la garantía a los intereses. Su constatación registral.

 
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  1. INTRODUCCIÓN

    El artículo 12 de la Ley Hipotecaria representa, para los expositores apegados a las tesis tradicionales, la particular aplicación del principio registral de especialidad o determinación al derecho real de hipoteca. Acudiendo a los antecedentes legislativos puede comprobarse, en cambio, que este precepto, tal como fue concebido, tenía un carácter mucho menos escolástico y más propiamente normativo.

    La Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 explica con minucia el sistema adoptado por la Comisión para asegurar con la hipoteca los intereses generados por el crédito garantizado. Para los redactores de nuestra primera Ley registral, el artículo 12, además de asegurar que en la inscripción registral quedara perfectamente delimitado el crédito garantizado, tenía otra finalidad, que era la de regular una cuestión conflictiva -la extensión de la garantía a los intereses-, que todavía hoy sigue haciendo cavilar a teóricos y prácticos del Derecho.

    El antiguo artículo 12 de la Ley decía que «las inscripciones hipotecarias de créditos expresarán en todo caso el importe de la obligación garantida, y el de los intereses si se hubiesen estipulado, sin cuya circunstancia no se considerarán asegurados por la hipoteca dichos intereses, en los términos prescritos en la presente Ley». Este artículo tenía su complemento en el 114 de la misma Ley, según el cual la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

    La Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria partía del principio elemental en cualquier sistema económico de que el dinero es productivo, y que por ello la hipoteca tiene que asegurar, además del capital, los intereses que devenga el crédito. Para evitar que el tercer adquirente de finca gravada, que no conoce el descubierto en que puede hallarse el deudor y que presume que está al corriente en el pago de los intereses, resulte perjudicado, adoptó el sistema de limitar la cuantía de los intereses asegurados con la hipoteca. Este sistema, decían los padres de la Ley, puede revestir dos modalidades: limitar la protección a un máximo de anualidades, o fijar un máximo -un 10 o un 20 por 100, decían, a modo de ejemplo- en proporción al capital garantizado.

    A estos dos sistemas hay que añadir uno más, al que también hacían referencia expresa los autores de la Ley Hipotecaria, que es el de la garantía indefinida. En él, la hipoteca asegura ilimitadamente todos los intereses que devenga el capital.

    De todas estas posibles vías, la Ley Hipotecaria escogió la de limitar la protección de la hipoteca a un máximo de anualidades pero sólo en el caso de que existiera un tercero que pudiera resultar perjudicado(1). De no existir tercero, la Ley optaba por hacer extensiva la hipoteca a la seguridad de todos los intereses.

    Como el sistema de limitación establecido por la Ley iba dirigido a los terceros adquirentes de la finca gravada, se impuso la obligación de hacer constar en la inscripción con toda claridad no sólo el importe de la obligación garantizada, sino también el de los intereses que generaba. Si se omitía la cuantía de los intereses, los efectos protectores de la hipoteca quedaban limitados al crédito en beneficio de tercer adquirente.

    No es ningún secreto que la pedagogía de los principios hipotecarios es posterior a la Ley. Si la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 los menciona sólo una vez, la de la Ley de Reforma de 1944, mucho más breve, los nombra quince veces(2). Los autores de la reforma hipotecaria de 1944-1946, consideraron adecuado despojar al artículo 12 de su carácter normativo en cuanto a la garantía de los intereses -cuestión que, evidentemente, encuentra sede más propia en el art. 114 de la Ley-, y consideraron que al estar incluido en el Título II -denominado «De la forma y efectos de la inscripción»- lo procedente era limitarlo estrictamente a la forma de practicar en el Registro el asiento o la inscripción del derecho real de hipoteca.

  2. SIGNIFICADO DEL PRECEPTO

    La reforma hipotecaria de la postguerra trajo consigo, además, una no pequeña modificación terminológica. El artículo 12 de la vieja Ley Hipotecaria hablaba de «inscripción de créditos hipotecarios», expresión que fue sustituida por la de «inscripción de hipoteca». Recibió así espaldarazo legislativo la doctrina que defiende que en el crédito hipotecario hay que distinguir entre lo personal -el crédito- y lo real -el derecho de hipoteca-, y que esto último es lo que se inscribe en el Registro.

    Por ello, cabe atribuir al reformado precepto una doble significación. De una parte, presupone o consagra, según se prefiera, el dogma de la accesoriedad de la hipoteca con respecto al crédito garantizado. De otra, aplica a las inscripciones de hipoteca el principio de especialidad o determinación, exigiendo que conste en la inscripción circunstanciadamente el importe de la obligación asegurada.

    Con relación a la primera cuestión, enfrentándose a la construcción mayoritaria entre civilistas e hipotecaristas, Amorós Guardiola ha defendido que lo que se inscribe en el Registro no es sólo la hipoteca, sino el crédito hipotecario, su nacimiento, vicisitudes y extinción, y que ese crédito hipotecario no es la unión de dos elementos heterogéneos, sino una realidad compleja y unitaria(3). No ignora este autor que la hipoteca es una garantía real que actúa mediante la afección y vinculación de una cosa inmueble y de su valor al pago del crédito garantizado, y que se caracteriza por las notas de inmediatividad y oponibilidad frente a terceros, notas que justifican su caracterización como derecho real; pero lo que defiende es que lo que tiene acceso al Registro de la Propiedad no es la hipoteca como derecho real accesorio y aislado del crédito, sino una relación...

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