Artículo 12

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

Los órganos de administración en el régimen de propiedad horizontal: I. El presidente: 1. Naturaleza jurídica del cargo. 2. Facultades. 3. Nombramiento, duración y remoción. 4. Responsabilidad.-II. El administrador: 1. Características del cargo. 2. Naturaleza jurídica. 3. Atribuciones. 4. Remoción. 5. Responsabilidad: A) Civil. B) Penal.- III. El secretario: 1. Caracterización del cargo. 2.... (ver resumen completo)

 
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LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

  1. EL PRESIDENTE

    El presidente es uno de los órganos que la Ley de 21 junlio 1960 ha encargado del funcionamiento del régimen de p. h., viniéndole atribuidas una serie de facultades que podemos dividir en dos grandes grupos: las de gestión interna y las externas o representativas, a las cuales nos referiremos más adelante.

    1. Naturaleza jurídica del cargo

      Comenzaremos, pues, el estudio de esta figura tratando el tema de su naturaleza jurídica; más concretamente, si se trata de un verdadero órgano jurídico del régimen de p. h. o de un mero representante de la comunidad de propietarios.

      Frente a la posición de quienes con motivo de estudiar esta cuestión distinguen según que el presidente actúe como mero ejecutor de las órdenes de la junta o lo haga como representante de la comunidad de propietarios, opinando que en el primero de estos supuestos su actuar se equipara al de un administrador, siendo, por tanto, un simple delegado o portador de la voluntad comunitaria, mientras que en el segundo de los casos indicados actúa con plena independencia personal (1), para nosotros, el presidente es siempre un verdadero órgano del régimen de p. h.

      Nos apoyamos para mantener esta opinión en la Exposición de Motivos de la Ley, que confiere tal cualidad al mismo al decirnos: «Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de p. h. a tres órganos: la junta, el presidente y el administrador» (2).

    2. Facultades

      Vienen determinadas en este artículo, párrafos primero y segundo, así como en el 15, I y II, de conformidad con los cuales corresponden al mismo las siguientes:

    3. a Convocar las reuniones de la junta de propietarios, una vez al año por lo menos, para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo consideren conveniente (art. 15, I y II).

      Las cuestiones que en orden a la convocatoria de las juntas pueden presentarse, serán examinadas con ocasión de comentar el citado artículo 15.

    4. a Actuar como secretario y administrador al mismo tiempo que como presidente, cuando los estatutos no determinen o los propietarios no acuerden elegir para dichos cargos a otras personas.

      Cuando el presidente desempeñe dichas funciones además de las que como tal le correspondan, llevará a cabo también las que la Ley atribuye al administrador y al secretario en el artículo 18, en relación para este último con el 17 de la Ley.

    5. a Ostentar la representación de la comunidad, tanto en los asuntos judiciales como extrajudiciales (3).

      En relación con esta facultad, puede plantearse el problema de cuál sea su naturaleza.

      Para nosotros se trata de una representación legal, posición que apoyamos en las siguientes razones:

      1. Que el presidente, como se ha indicado al estudiar su naturaleza jurídica, tiene el carácter de órgano de la comunidad.

      2. Que como tal órgano, además de las facultades internas o de gestión, tiene otras externas o de representación, que le vienen atribuidas por la propia Ley (art. 12, I).

      3. Que por representación legal se entiende aquella «que es conferida por la Ley a ciertas personas, que por virtud de un cargo u oficio o una posición familiar, obran en nombre de otras que no pueden hacerlo por sí» (4).

      Estimamos que en el presente supuesto se dan todas estas circunstancias, dado que el presidente tiene la representación de la comunidad por ministerio de la Ley y ésta no puede actuar por sí misma (5).

      Creemos, por tanto, que el presidente al actuar en representación de la comunidad lo hace en concepto de órgano de manifestación de su voluntad (6).

    6. Nombramiento, duración y remoción

      La designación del cargo de presidente es un derecho que, como establece el párrafo primero de este artículo, corresponde únicamente a los propietarios. No obstante, y por aplicación de lo dispuesto en el artículo 14, la elección podrá efectuarse tanto por aquéllos directamente como por su representante legal o voluntario.

      A su vez, en aquellos supuestos en que el piso o local estuviere en usufructo, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 14, III.

      En cuanto a la forma de efectuar la elección, somos de la opinión que es suficiente que el acuerdo se adopte por mayoría (art. 16, segunda) (7).

      Interesante en orden al nombramiento de presidente es el aspecto relativo a quién pueda ser designado para tal cargo, por las cuestiones que respecto a ello pueden presentarse.

      En efecto, es obvio, habida cuenta lo categórico del pronunciamiento «Los propietarios elegirán entre ellos...», que la designación únicamente puede recaer sobre uno de éstos.

      Mas, como acabamos de indicar, el tema no siempre se presenta tan fácil como puede parecer, pudiendo surgir en ciertos supuestos problemas; tal acontece:

      1. Con los supuestos en que el piso o local pertenezca a una sociedad o corporación, hipótesis en la cual somos de la opinión que el presidente, gerente o director de las mismas podrá perfectamente ser designado presidente de la comunidad de propietarios, siempre que no lo tenga prohibido en los estatutos o reglamentos de la sociedad o corporación.

      2. En los casos en que el piso o local aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de mujer casada.

      Cuando ello suceda, si el mismo fuere dotal y la dote estimada, entendemos podrá ser designado presidente el marido. Caso de no ser así, sólo podrá serlo la mujer, lo mismo que si el piso o el local fuere parafernal (8).

      En el supuesto de ser el piso ganancial, la posibilidad de ser presidente corresponderá a aquel de los cónyuges a quien se hubiere atribuido la gestión y disposición de dichos bienes en capítulos matrimoniales (artículo 1.375 del C. a).

      Para la hipótesis de que no se hubieren otorgado aquéllos o, caso de haberlo sido, nada se resolviese sobre este aspecto, estimamos que la posibilidad de ser designado presidente corresponde a los dos (mismo artículo).

      Por último, y en relación con este tema de regímenes matrimoniales de bienes, hemos de indicar que en el supuesto de que el piso o el local fuere privativo de uno de los cónyuges, únicamente él podrá ser designado presidente, ya que el otro merece en nuestra opinión la consideración de tercero a los efectos del régimen de p. h., siendo, en consecuencia, nula su designación para tal cargo (9).

      Duración. En principio, y de conformidad con lo dispuesto en el párrafo IV de este artículo, el cargo de presidente durará un año prorro gable por períodos iguales. Estas prórrogas pueden ser indefinidas, ya que la Ley no establece limitación alguna para las mismas.

      Sin embargo, ésta es la regla general que admite excepciones de acuerdo con la propia Ley. Así, podemos ver cómo la designación puede hacerse por períodos superiores o inferiores a un año, al amparo de ese «... salvo que en los estatutos se disponga otra cosa...» que aparece en el párrafo III de este precepto.

      Remoción. El presidente puede ser depuesto del cargo antes de transcurrido el término de su mandato. Para ello es necesario que el acuerdo se adopte «... en junta extraordinaria... convocada al efecto», como determina el párrafo V de este artículo.

      Nada dice la Ley en orden a las causas o motivos de la remoción. En consecuencia, creemos que de la misma forma que el presidente puede ser nombrado por acuerdo de los propietarios, será suficiente que estimen conveniente separarlo del cargo y lo hagan en la forma que acabamos de indicar, para que ello tenga plena validez.

      Sin embargo, puede surgir algún problema respecto de esta remoción con lo relativo a la duración del cargo.

      En efecto, todo cuanto acabamos de indicar respecto de la separación del cargo antes de transcurrir el período de mandato es perfectamente aplicable para los supuestos normales, esto es, aquellos en los cuales la designación se hace por un año, como indica el párrafo IV.

      La cuestión surge cuando en los estatutos aparezca dispuesto que la duración será superior a referido plazo, y antes de haber transcurrido el mismo se intente, al amparo de lo dispuesto...

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