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Artículo 113

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Vincent
AutorJuan Manuel Llopis Giner

Artículo 113(*)

El dueño de las accesiones o mejoras que no se entienden hipotecadas, según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del resto de la finca.

Si exigiere su importe, no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que le corresponde con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de la misma cobrará su importe aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.

El precepto recoge las diversas actuaciones que puede realizar el tercer poseedor respecto de las mejoras a las que no se extiende la hipoteca, y que se resumen de la forma siguiente: 1) en cualquier caso el tercer poseedor puede exigir el importe de la mejora, y 2) se puede retirar la mejora cuando no se menoscabe la finca hipotecada.

Esta opción es la que tiene el tercer poseedor, quien podrá ejercitar libremente aquella que más convenga a sus intereses, lo que, indudablemente, no deja de ser un privilegio que puede perjudicar en algún caso al propio acreedor hipotecario. No puede entenderse fácilmente cómo si la mejora puede ser retirada de la finca hipotecada, no sea esta la solución impuesta por la ley, sino que se deje la decisión al propio poseedor.

Si la opción elegida es el cobro del importe de la mejora, se deben diferenciar dos situaciones distintas:

  1. Que la accesión no puede separarse de la finca hipotecada, en cuyo caso esta es la única solución posible, ya que no cabe el derecho de retirar el objeto. Se crea un crédito preferente al del acreedor hipotecario, se considera que el tercer poseedor satisfará su crédito con el precio de la enajenación, aunque la cantidad obtenida no baste para cubrir el crédito hipotecario, lo que indudablemente ha ocasionado una dura crítica por parte de la doctrina (1) No puede enjuiciarse el precepto en un sentido favorable, pues posibilita que el acreedor hipotecario pueda ver, de hecho, perdido su rango hipotecario si tiene que soportar el crédito preferente del tercer poseedor.

    2. ...

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