Artículo 11

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Introducción.-II. Garantías del precio aplazado: 1. Hipoteca. 2. Condición resolutoria explícita o pacto de lex commisoria: A) Antecedentes. B) Licitud. C) Efectividad del pacto resolutorio. D) Requisitos para la efectividad del pacto resolutorio: a) Incumplimiento, b) Requerimiento, c) Ausencia de oposición por parte del comprador requerido, d) Consignación.-III. Distribución del precio... (ver resumen completo)

 
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  1. INTRODUCCIÓN

    En la Ley Hipotecaria de 1861, como se ha visto en el comentario al artículo anterior, se consideró necesario, para que la inscripción fuese un reflejo exacto del título, que en ella se hiciese constar el importe del precio que hubiese mediado en la compraventa, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.

    La doctrina(1) explicaba, como también se apuntó, que el sistema hipotecario adoptado por nuestros primeros legisladores acogía la teoría del título y el modo y no desligaba el derecho real adquirido de la causa o título de su adquisición. Por eso, el artículo 10 de la Ley exigía que en la inscripción se hiciese constar el precio que resultara del título, y el 11 completaba la exigencia diciendo que «si la inscripción fuese de traslación de dominio, expresará si ésta se ha verificado pagando el precio al contado o a plazos; en el primer caso si se ha pagado todo el precio o qué parte de él. Y en el segundo la forma y plazos en que se haya estipulado el pago».

    ¿Qué efectos tenía frente a tercero esta mal llamada mención del aplazamiento del pago? Siempre según la doctrina mayoritaria, si el título perdiera su eficacia una vez hecha la inscripción, es decir, si se desligara el acto causal del derecho real, el aplazamiento de pago se limitaría a producir una relación jurídica que no afectaría al dominio transmitido, fuera cual fuera la conducta del deudor. Pero en nuestro sistema el derecho real se presenta apoyado constantemente en el título de donde se originó. Los vicios del título afectan a la inscripción, y cualquier limitación o reserva en las facultades del adquirente trasciende de la relación inter partes que es el contrato, y puede obligar a los que no intervinieron en él.

    Esto sucede con el aplazamiento del pago. Como en el Registro hay que hacer constar el aplazamiento, la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código civil que a él va aneja es innegable que constituye una limitación -al menos potencial- del dominio del comprador, y de cualquier causahabiente de este comprador. Todo sucesivo adquirente podrá ser perjudicado por el ejercicio de esta acción resolutoria:

    1. Porque la obligación de pagar afecta a las facultades dominicales del primer comprador.

    2. Porque si la Ley Hipotecaria no lo hubiera querido así, no hubiera exigido la transcripción de la cláusula, que entre las partes contratantes surtiría efecto sin necesidad de consignarla en la inscripción.

    3. Porque expresamente dispone la Ley, en su artículo 37, número 1.°, como excepción al precepto del artículo 36, que producirán efecto en cuanto a tercero las acciones resolutorias que deban su origen a causas que consten expresamente en el Registro.

      Es decir, el sistema adoptado por la Ley de 1861 hace sufrir al tercer adquirente las consecuencias del incumplimiento de lo que, según opinión casi unánime de la doctrina, no era sino «mera obligación personal» del primitivo comprador. Casi unánime porque, entre los primeros comentaristas, Galindo y Escosura (2) negaron estos efectos, basándose en que la interpretación a contrario sensu de la regla segunda del artículo 37 de la Ley era una interpretación torcida. Y, entre los posteriores, sostenían idéntico criterio González Palomino y Sanz Fernández.

      González Palomino(3) decía rotundamente que fuera de los casos en que exista una adquisición directa y claramente condicionada, de los supuestos en que proceda el retracto legal y de las enajenaciones fraudulentas, no hay camino entre nosotros para que el acto causal de una adquisición registrada repercuta en perjuicio de tercer adquirente inscrito. Para este autor, el artículo 1.124 del Código civil es uno de esos artículos traducidos del francés, contrario a nuestro Derecho romano y al castizo, que por su procedencia parece obligado interpretarlo con arreglo a la doctrina francesa.

      El artículo 1.124, explicaba, procede del Código Napoleón a través del Proyecto de 1851, en el que figuraba su texto en dos artículos separados, el 1.042 y el 1.043. El 1.042 decía que la condición resolutoria va siempre implícita en los contratos bilaterales para el caso de que uno de los contrayentes no cumpliere su obligación; y el artículo 1.043 que «la resolución de que se trata en el artículo anterior, cuando se funde en la falta de pago por parte del adquirente de la propiedad de bienes inmuebles u otro derecho real sobre los mismos, no surtirá efecto contra tercero de buena fe si no ha sido estipulado expresamente e inscrita en el Registro Público en la forma prevenida en el título 20 de este libro. Respecto de bienes muebles, haya o no haya habido estipulación expresa, nunca tendrá lugar contra el tercero que los adquirió de buena fe».

      No bastaba, pues, con el hecho de que el precio quedara aplazado, no bastaba con que al Registro de la Propiedad, entonces en gestación, llegara este hecho de cualquier manera. Era indispensable que lo hiciera en forma de condición resolutoria expresamente pactada.

      Estos eran los antecedentes. Llegado a este punto, González Palomino se veía obligado a tender un puente que uniera los artículos 1.042 y 1.043 del Proyecto de 1851 al artículo 1.124 de nuestro vigente Código civil. Su idea era que debía buscarse una interpretación del artículo 1.124 que limitase su aplicación a las obligaciones recíprocas, evitando -decía con elocuente metáfora- el galope desbocado en campos ajenos. Los pactos contractuales tienen fuerza de ley entre las partes, pero sólo entre ellas y no deben afectar a tercero. El artículo se refiere a las obligaciones recíprocas, de las que no es sujeto el tercero. Y el contrato, como decía Traviesas en 1929(4), no liga más que a los contratantes y a los herederos; los terceros no pueden dejar incumplida la obligación ni dar lugar a la acción de resolución del 1.124; de los terceros sólo cabe reclamar mediante acción real.

      De aquí sacaba este apasionado polemista la consecuencia de que la acción resolutoria no se da ni siquiera frente a tercero civil de mala fe. No hay campo para el artículo 1.124 fuera de la relación obligatoria. Sólo podría admitirse que el tercero, por consecuencia del 1.124, al quedar resuelto el dominio de su autor, quedara con su adquisición montada en el aire, como una adquisición a non domino. Pero en este terreno es en el que el Registro hace jugar la fe pública.

      La argumentación era poco sólida. Y para reforzarla tenía su defensor que recurrir a un argumento adicional, que era el del espíritu y sentido político de la reforma hipotecaria, que perseguía la eliminación de las hipotecas tácitas y cargas ocultas. Contra la communis opinio de la doctrina, este autor quiso hacer, dijo, una salida de caballero andante, en la que le acompañó el también Notario Sanz Fernández.

      Para Sanz(5), la necesidad de hacer constar en la inscripción la forma en que se había hecho o convenido el pago, derivada de los artículos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria, era una exigencia de carácter más bien reglamentario, que no debía figurar en la Ley. La constatación del aplazamiento en el Registro no añadía ni restaba valor al mismo, ni aumentaba ni disminuía las posibilidades que para hacer efectivo el precio aplazado concede el Derecho civil al acreedor del mismo. Esa constatación no alteraba en forma alguna la naturaleza del derecho a percibir el precio, cosa que ya había dicho la Resolución de la Dirección General de 17 enero 1933, que, después de distinguir las tres situaciones de aplazamiento garantizado con hipoteca, aplazamiento garantizado con pacto expreso de resolución, y aplazamiento nudo, decía, con relación al tercero, que la acción nacida del artículo 1.124 del Código civil, si bien eficaz contra terceros, ha de quedar subordinada al acuerdo de los interesados o a la decisión de los Tribunales, por lo que habida cuenta de su carácter meramente personal y de que no produce inmediatos efectos registrales sobre el dominio inscrito, siendo sólo susceptible de ocasionarlos a través de los acuerdos de los interesados o de las declaraciones judiciales, no cabe admitir que la cesión del derecho que la engendra pueda ser objeto de una inscripción especial.

      Sanz exponía la doctrina oficial anterior a la reforma de 1944, según la cual se entendía que la acción resolutoria del artículo 1.124 del Código civil procedente de la falta de pago del precio aplazado surtía efectos contra tercero por aplicación del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, ya que se trataba de una acción resolutoria ejercitada en virtud de una causa que constaba explícitamente en el Registro.

      Esta acción resolutoria, a pesar de que el Código civil prescribe en los artículos 1.124 y 1.295 que no procede contra tercero, a menos que hubiese procedido de mala fe, se estimó normalmente que podía hacerse eficaz en perjuicio de tercero inscrito:

    4. Por una interpretación amplia de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria.

    5. Por la necesidad de conceder algún efecto al artículo 11 de la Ley, pues no cabe pensar que el legislador cuide de que conste con detalle en el Registro la forma del pago del precio y del aplazamiento, para negarles después eficacia.

    6. Porque el artículo 38.3.° de la Ley Hipotecaria dice que no se anularán ni rescindirán los contratos en perjuicio de tercero que haya inscrito su derecho por no haberse pagado todo o parte del precio de la cosa vendida si no consta en la inscripción haberse aplazado el pago. De donde se infiere, a contrario sensu, que sí procederá la anulación o rescisión por dicha causa si consta en la inscripción la existencia del aplazamiento.

    7. Porque los artículos 1.124 y 1.295 del Código civil establecen que la acción resolutoria procede siempre contra terceros que hayan adquirido de mala fe. La situación del tercero hipotecario será siempre esta última, puesto que constando en la inscripción el aplazamiento, conocerá siempre, o por lo menos deberá conocer, el hecho de la falta de pago.

      Sanz decía también que la jurisprudencia no había tenido tiempo...

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