Artículo 11

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
RESUMEN

I. Obras modificativas: 1. Clases. 2. De construcción de nuevas plantas. 3. De alteración en la estructura o fábrica del edificio.

 
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  1. OBRAS MODIFICATIVAS

  1. Clases

    Dos grandes tipos o clases de obras, todas ellas modificativas o inno-vativas, se comprenden en este artículo, que al igual que el anterior merece el calificativo de «precepto de obras»:

    1. Las que implican construcción de nuevas plantas, frase bajo la cual pueden comprenderse todas cuantas supongan elevación e incluso ampliación del edificio, y

    2. Aquellas que producen alteración o modificación, tanto «... en la estructura o fábrica del edificio...» como «... en las cosas comunes...».

  2. De construcción de nuevas plantas

    En lo que a las primeras se refiere, su examen nos lleva a una interesante cuestión, cual es la relativa al llamado por la doctrina civilista que estudia la p. h. «el derecho de levante».

    Y es precisamente esa doctrina la que en nuestra patria ha discutido la naturaleza jurídica del derecho de elevación, manteniéndose a dichos efectos muy diversas posiciones que van desde considerarlo como un verdadero derecho a la de una simple expectativa, siendo la más generalizada la primera de estas construcciones (1).

    En cuánto a la esencia de esta manifestación, radica, en nuestro modo de ver, en la forma de constituirse y, aún mejor, en las circunstancias que motivan su aparición en el mundo de las relaciones jurídicas.

    En efecto, entre las posibles manifestaciones que el «derecho de elevación o levante» puede adoptar se encuentran las siguientes:

    1. Quedar reservado al constructor del edificio que se va a dividir y vender por pisos y locales.

    2. Reservárselo los propietarios de los distintos pisos y locales del inmueble que se va a construir para constituirlo en régimen de p. h.

    3. Cesión de este derecho a un tercero o a uno o varios propietarios singulares del edificio que se ha dividido.

    4. Ejercitar tal derecho el propietario único del inmueble ya construido, pero aún no sujeto al régimen de p. h.

      Comenzaremos por contemplar este último supuesto, por estimar que posiblemente sea el que más dificultades pueda plantear.

      Viene referido a aquellos inmuebles compuestos de una o más plantas divididas por pisos arrendados a distintas personas y pertenecientes a un propietario único, el cual decide elevar una o varias plantas, de acuerdo con las ordenanzas municipales vigentes, para proceder a su venta en régimen de p. h., reservándose en plena propiedad todo o parte de lo ya construido o vendiéndolo a su vez a terceras personas e incluso a los arrendatarios.

      En nuestro modo de ver, aun cuando aquí en principio no existía un sistema de p. h., desde el momento en que se decide por el titular del edificio la elevación de una o más plantas para su enajenación por pisos, se dan los supuestos objetivos de la p. h. y, en consecuencia, para su efeo-tiva y adecuada constitución jurídica, como hemos dicho ya anteriormente, deberá otorgarse el «título constitutivo».

      Por otra parte, en este supuesto estimamos no cabe hablar de la naturaleza jurídica del «derecho a elevar», por cuanto, tratándose de un inmueble de propietario único, la posibilidad de elevar una o más plantas, siempre que ello no infrinja las Ordenanzas sobre la construcción, constituye una de las facultades inherentes al dominio.

      En cuanto al supuesto contemplado en el apartado a), estimamos con la más generalizada y autorizada doctrina que se trata de un derecho real de características propias y...

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