Artículo 10: Bienes inmuebles

Autor:Isaac Merino Jara
 
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Artículo 10.—BIENES INMUEBLES

Los bienes de naturaleza urbana o rústica se computarán de acuerdo a las siguientes reglas:

Uno. Por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Dos. Cuando los bienes inmuebles estén en fase de construcción, se estimará como valor patrimonial las cantidades que efectivamente se hubieran invertido en dicha construcción hasta la fecha del devengo del Impuesto, además del correspondiente valor patrimonial del solar. En el caso de propiedad horizontal, la parte proporcional en el valor del solar se determinará según el porcentaje fija en el título.

Los derechos sobre bienes inmuebles adquiridos en virtud de contratos de multipropiedad, propiedad a tiempo parcial o fórmulas similares, se valorarán según las siguientes reglas:

a) Si suponen la titularidad parcial del inmueble, según las reglas del apartado uno anterior.

b) Si no comportan la titularidad parcial del inmueble, por el precio de adquisición de los certificados u otros títulos representativos de los mismos.

COMENTARIO

Antes que nada es preciso aclarar qué bienes tienen la consideración de inmuebles en nuestro ordenamiento tributario, y asimismo distinguir entre los que tienen naturaleza urbana y los de carácter rústico. Esto último es particularmente importante toda vez que, pese a estar regulados en un mismo texto normativo, la determinación de su valor catastral difiere sensiblemente.

El concepto de bienes inmuebles en el ordenamiento tributario español en los momentos actuales hay que extraerlo de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, L.R.H.L.) en concreto, de los preceptos referidos al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (arts. 60 a 78 y disposiciones complementarias, en particular el R.D. 1020/1993, de 25 de junio).

Es en el artículo 62 de la Ley donde se definen los bienes urbanos. Y así, se considera suelo de esa naturaleza:

a) El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar por las normas subsidiarias, el urbanizable o asimilado por la legislación autonómica por contar con las facultades urbanísticas inherentes al suelo urbanizable en la legislación estatal, tras la modificación dada al párrafo primero de la letra a) del artículo 62 por el artículo 21 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. La Disposición Transitoria Cuarta , de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden social, establece que a los efectos previstos en la modificación del artículo 62.a) «tendrán la consideración de suelo de naturaleza urbana aquellos terrenos calificados como urbanizables no programados en el planeamiento que se encontrase vigente o en tramitación el 10 de junio de 1996, desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística que incluya a los mismos». Más tarde la Disposición Adicional Segunda de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del Suelo y Valoraciones, ha precisado que a los efectos del I.B.I., «tendrán la consideración de urbanizables los terrenos que así clasifique el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle».

b) Los terrenos que dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten, además, con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.

c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana.

d) Los terrenos que se fraccionen en contra de lo dispuesto en la legislación agraria siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario, y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos que no sean los del presente impuesto. La inclusión de la cláusula final, «sin que ello…», obedece a que se pretende impedir que los terrenos de referencia que tributan como urbanos, sean considerados a otros efectos de tal naturaleza.

En suma, el suelo urbano, se define por su destino: es tal el que sirve de base a una construcción urbana y el que, según la Ley, está destinado por su situación o condiciones o por su extensión a servir de base a una construcción urbana (J. J. FERREIRO LAPATZA, en la obra colectiva, Curso de Derecho Tributario, 17.ª ed., Marcial Pons, Madrid, 2001, pág. 818).

Se entiende por construcción de naturaleza urbana:

a) Los edificios sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, aun cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción, y las instalaciones comerciales e industriales asimilables a los mismos, tales como diques, tanques y cargaderos.

Es llamativa la inclusión de los edificios transportables, no tanto por la inclusión en si misma, sino más bien porque se omite especificar que no se consideran construcciones de naturaleza urbana, los edificios que sean de uso temporal o provisional (vgr. las casetas o vestuarios de obras). Teniendo en cuenta que no se aceptaron las enmiendas que pretendían la exclusión expresa de tales bienes, no cabe otra solución que sostener que la voluntad del legislador es someter a gravamen en el I.B.I. todas aquellas instalaciones temporales para ejecutar una obra, trabajo o servicio, pese a que de ninguna manera tienen el carácter de permanencia propia de los bienes inmuebles, ni tampoco pueden considerarse inmuebles por incorporación o destino, definidos en el artículo 334.3.º del Código Civil. Tal vez, la razón de su inclusión haya que buscarla en que tal tipo de construcciones si tienen cabida en el artículo 334.1.º del mismo cuerpo legal, según el cual, son bienes inmuebles «las construcciones de todo género adheridas al suelo». En todo caso, la aplicación práctica de este supuesto puede ser escasa, a la vista de lo dispuesto en el artículo 75.3 de la L.R.H.L.

b) Las obras de urbanización y de mejora, como las explanaciones y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerán- dose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, las presas, saltos de agua y embalse incluido el lecho de los mismos o los campos o instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios ajenos a las construcciones.

c) Las construcciones no calificadas expresamente como de naturaleza rústica.

Conviene hacer mención a este carácter residual del concepto de construcciones urbanas, puesto que con ello se evita el riesgo de que a un mismo bien pudiera atribuírsele una doble consideración rústica y urbana, al tiempo que también se impide que una relación de bienes no lograda de forma exhaustiva, provoque que quede sin tributar algún bien.

Por otro lado, tendrán la consideración de bienes rústicos, y más en concreto, el suelo de esa naturaleza, los terrenos que no sean urbanos.

Como puede comprobarse también tienen carácter residual los terrenos rústicos. La calificación de los terrenos rústicos se hace de forma indirecta, ya que previamente se han delimitado los que son urbanos. Por este motivo, es innecesaria la existencia de una lista enumerativa de terrenos rústicos, recuérdese, canales de riego y navegación, albuferas, canteras, etc.

Y por fin, se consideran construcciones de naturaleza rústica, los edificios e instalaciones de carácter agrario, que situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales»dado que el suelo urbano se define por su destino como aquel que está ocupado o puede estar ocupado por una construcción urbana y ésta se define como aquella que no es rústica, es decir, como aquella que no es indispensable para una explotación rústica, el concepto de explotación rústica se erige en clave de bóveda de toda distinción» (J. J. FERREIRO LAPATZA, Curso…, ob. cit., pág. 819).

Esta previsión puede resultar problemática a la hora de aplicarla. Será imprescindible considerar las características de la explotación y la función atribuida al inmueble, no siendo posible dar normas con carácter general. En todo caso, parece que deben considerarse bienes urbanos los inmuebles destinados al ejercicio de actividades industriales complementarias de las agrarias (elaboración de vinos o aguardientes, conservas vegetales, etc.) así como la vivienda del propio agricultor situada en las fincas rústicas en la parte no afectada a la explotación agraria.

Por consiguiente, no es suficiente que sean indispensables las construcciones aludidas, es necesario, además que estén situadas en terrenos rústicos, pues en caso contrario, como ya dijimos, tienen la consideración de bienes urbanos, aunque sean indispensables —durante el debate parlamentario se intentó sustituir esta expresión por la de «necesarios». Se esgrimió que la vivienda del titular, cuando no sea recreativa y la de los empleados o trabajadores, deben considerarse bienes rústicos, porque entre otros argumentos no disponen de los beneficios y servicios que las situadas en el casco urbano disfrutan a costa del municipio— para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. Por tanto, no es conforme a derecho estimar que todas las construcciones situadas en terrenos rústicos tienen la consideración de construcciones rústicas, pues como ha manifestado la S.T.S. Extremadura de 10 de octubre de 2000: «El mero hecho de estar situada la construcción en terrenos de naturaleza rústica no le otorga el carácter de construcción rústica, es preciso que, además, cumpla otras dos condiciones que se trate de edificio o instalación de carácter agrario y que sea...

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