Articulo 10

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas:117-130
RESUMEN

I. Obligación de la comunidad de realizar las obras de sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios - A) Consideraciones generales - B) Responsabilidad de la comunidad y decenal por defectos constructivos - II. Obligación de la comunidad de realizar obras de accesibilidad - III. Oposición o demora injustificada a la ejecución de ordenes dictadas por autoridad competente - IV.... (ver resumen completo)

 
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"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. 2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres % de sus ingresos anuales. 3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente a la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. 4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley. 5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales (redactado por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, y, apartado 2 por la Ley 26/2011, de 1 de agosto)". I. Obligación de la comunidad de realizar las obras de sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios A) Consideraciones generales Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas co ndiciones estruc turale s de e stanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad; esta obligación que por ende es de la Junta de propietarios, al ser el órgano competente para la adopción de acuerdos, se centra en que reúna el edificio las condiciones indicadas, esto es, el mantenimiento de una situación que garantice las condiciones de calidad y seguridad a las que cada propietario debe contribuir. Apuntan PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRES las ventajas del crédito refaccionario sobre el común crèdito hipotecario como instrumento de financiación de las obras de rehabilitación urbana por el hecho de que tiene rango hipotecario separado sobre el valor de la mejora, por los que extrae del inmueble su capacidad crediticia en función de la plusvalía que representa la propia mejora, sin colisiones con los titulares de otras cargas preexistentes. Las especificaciones precisas para la viabilidad de la garantía refaccionaria (anotación preventiva) cuando tenga por objeto un edificio en régimen de propiedad horizontal se establecen en el art. 155 RH. El art. 553-44 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula el "mantenimiento de elementos comunes", disponiendo que la comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones en los términos que se establecen en este precepto. Apuntan PONS GONZALEZ y DEL ARCO TORRES que la obligación de la comunidad de mantener en buen estado de conservación el edificio, implica el consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzcan por causa del descuido de dicha obligación; siendo los supuestos mas usuales de responsabilidad de la comunidad de propietarios las averías en las conducciones generales del edificio. Esta legitimado activamente el arrendatario para exigir las obras de reparación necesarias, siendo suficiente la mayoría simple para acordar las mismas. Constitución de un fondo económico para finalizar la construcción de elementos comunes realizado por algunos propietarios "Los gastos por las obras necesarias para hacer habitable un edificio que dejó sin terminar el inicial constructor, y que deberán realizarse por un grupo de comuneros en virtud de pacto o cláusula especial incluido en las escrituras de adquisición de las fincas en estado de construcción, no son los gastos de mantenimiento y conservación del edificio sino los que resultan de la terminación del edificio a partir del compromiso asumido por un grupo de propietarios, copromotores o constructores, beneficiados a cambio por un precio inferior del coste de adquisición de la vivienda. Por tanto, la obligación de contribuir a los gastos de los elementos comunes ha sido asumida por sólo alguno de los copropietarios, por ello no se puede repercutir el coste sobre los de la primera fase, que han abonado la totalidad del precio de adquisición y no se comprometieron a ello". (STS de 12 de noviembre de 2011). Validez de acuerdo "Válido el acuerdo de la comunidad que estableció la forma o cuota de participación en las obras o gastos extraordinarios que había de afrontar la comunidad". (STS de 15 de junio de 2010). Obras de accesibilidad Son necesarias y exigibles. Según la SAP de Ávila de 9 de diciembre de 1999, «no procede acordar la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta para la ejecución de las obras, porque al haber transcurrido con exceso el plazo para ello, debe entenderse que ha sido expresamente consentido por el demandado». A las innovaciones consistentes en las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios resulta de aplicación el art. 9.1 e) LPH. Declara la SAP de Burgos de 25 de junio de 1999, que: «... no se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios asistentes a la Junta cuando en el propio título constitutivo se prevé la posibilidad de hacer obras en los elementos comunes...». De conformidad con la STS de 22 de julio de 1999: «La alteración o modificación de la estructura o fábrica del edificio o la de cualquier elemento común requiere el acuerdo unánime de la totalidad de propietarios. Puede excluirse a determinados propietarios de sufragar algunos gastos comunes por razón de uso». Mayoría simple "Es suficiente la mayoría simple para acordar las obras necesarias". (SSAAPP de León de 26 de febrero de 2002 y de Alicante de 4 de diciembre de 2003). Defectos en vicios comunes por defectos de construcción "Deber de la comunidad de reparar los defectos en elementos comunes aunque el origen de los mismos sea por vicios de construcción". (SSAAPP de Madrid de 17 de mayo de 2004 y de Almería de 26 de abril de 2004). Obras y reparaciones a cargo de la Comunidad «Como correlativa a las obligaciones que a cada propietario impone el art. 9, de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, de consentir en los elementos privativos las reparaciones que exija el servicio del inmueble, de permitir la entrada en los mismos a dichos efectos, observando la diligencia debida en el uso del inmueble y de resarcir los daños ocasionados por su descuido; surge con toda intensidad y pujanza la de la comunidad de propietarios de efectuar cuantas reparaciones y obras sean necesarias, no sólo para la conservación del inmueble, sino para evitar que la existencia de defectos en los elementos comunes impida o menoscabe el derecho que los comuneros propietarios individuales tienen sobre el goce o disfrute en sus elementos privativos». (STS de 22 de junio de 1995). «Las obras de mantenimiento o conservación calificados de necesarias y urgentes, deben correr a cargo de la Comunidad de propietarios». (SAP de Burgos de 18 de enero de. 1999). "Las obras de conservación del edificio que no resulten individualizadas, son responsabilidad de la comunidad de propietarios". (STS de 1 de 0ctubre de 2004). "El retraso de la comunidad en emprender obras de reparación justifica su ejecución por el copropietario, siendo la obligación indemnizatoria pura y elemental equidad". (SAP de Sevilla de 28 de junio de 2004). Legitimación del arrendatario "Legitimación del arrendatario para exigir las obras de reparación necesarias cuando ostente un interés legítimo". (SAP de Asturias de 19 de abril de 2005). Responsabilidad de la Comunidad o del propietario respectivo según se trate de elemento común o privativo Tubería en zona común «La LPH en su art. 1 que modifica el contenido del art. 396 CC, hace una relación ad exemplian de lo que son elementos comunes dentro de las comunidades de propietarios por pisos, relación en la que se incluyen expresamente las denominadas canalizaciones, concepto en las que cabe considerar incluidas las conducciones de agua caliente a que se refiere el presente procedimiento, con lo que en principio existe una presunción de que la tubería tiene carácter común, presunción que sólo puede destruirse si existe posibilidad de considerarla incluida en los elementos privativos conforme a lo establecido en el art. 3 LPH, en dicho artículo se dice expresamente "corresponde al dueño de cada piso o local..." lo que supone que son dos los requisitos exigidos para que las instalaciones tengan carácter privativo que son, de una parte, el que sirvan exclusivamente al propietario individual lo que sí se produce en el presente caso en el que la tubería suministra agua caliente exclusivamente al piso propiedad de los demandantes, y además se exige que esas...

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