Articulo 10

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en derecho y licenciado en criminología
Páginas:117-130
RESUMEN

I. Obligación de la comunidad de realizar las obras de sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios - A) Consideraciones generales - B) Responsabilidad de la comunidad y decenal por defectos constructivos - II. Obligación de la comunidad de realizar obras de accesibilidad - III. Oposición o demora injustificada a la ejecución de ordenes dictadas por autoridad competente - IV.... (ver resumen completo)

 
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"1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. 2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres % de sus ingresos anuales. 3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente a la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa. 4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley. 5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales (redactado por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, y, apartado 2 por la Ley 26/2011, de 1 de agosto)". I. Obligación de la comunidad de realizar las obras de sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios A) Consideraciones generales Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas co ndiciones estruc turale s de e stanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad; esta obligación que por ende es de la Junta de propietarios, al ser el órgano competente para la adopción de acuerdos, se centra en que reúna el edificio las condiciones indicadas, esto es, el mantenimiento de una situación que garantice las condiciones de calidad y seguridad a las que cada propietario debe contribuir. Apuntan PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRES las ventajas del crédito refaccionario sobre el común crèdito hipotecario como instrumento de financiación de las obras de rehabilitación urbana por el hecho de que tiene rango hipotecario separado sobre el valor de la mejora, por los que extrae del inmueble su capacidad crediticia en función de la plusvalía que representa la propia mejora, sin colisiones con los titulares de otras cargas preexistentes. Las especificaciones precisas para la viabilidad de la garantía refaccionaria (anotación preventiva) cuando tenga por objeto un edificio en régimen de propiedad horizontal se establecen en el art. 155 RH. El art. 553-44 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula el "mantenimiento de elementos comunes", disponiendo que la comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones en los términos que se establecen en este precepto. Apuntan PONS GONZALEZ y DEL ARCO TORRES que la obligación de la comunidad de mantener en buen estado de conservación el edificio, implica el consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzcan por causa del descuido de dicha obligación; siendo los supuestos mas usuales de responsabilidad de la comunidad de propietarios las averías en las conducciones generales del edificio. Esta legitimado activamente el arrendatario para exigir las obras de reparación necesarias, siendo suficiente la mayoría simple para acordar las mismas. Constitución de un fondo económico para finalizar la construcción de elementos comunes realizado por algunos propietarios "Los gastos por las obras necesarias para hacer habitable un edificio que dejó sin terminar el inicial constructor, y que deberán realizarse por un grupo de comuneros en virtud de pacto o cláusula especial incluido en las escrituras de adquisición de las fincas en estado de construcción, no son los gastos de mantenimiento y conservación del edificio sino los que resultan de la terminación del edificio a partir del compromiso asumido por un grupo de propietarios, copromotores o constructores, beneficiados a cambio por un precio inferior del coste de adquisición de la vivienda. Por tanto, la obligación de contribuir a los gastos de los elementos comunes ha sido asumida por sólo alguno de los copropietarios, por ello no se puede repercutir el coste sobre los de la primera fase, que han abonado la totalidad del precio de adquisición y no se comprometieron a ello". (STS de 12 de noviembre de 2011). Validez de acuerdo "Válido el acuerdo de la comunidad que estableció la forma o cuota de participación en las obras o gastos extraordinarios que había de afrontar la comunidad". (STS de 15 de junio de 2010). Obras de accesibilidad Son necesarias y exigibles. Según la SAP de Ávila de 9 de diciembre de 1999, «no procede acordar la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta para la ejecución de las obras, porque al haber transcurrido con exceso el plazo para ello, debe entenderse que ha sido expresamente consentido por el demandado». A las innovaciones consistentes en las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios resulta de aplicación el art. 9.1 e) LPH. Declara la SAP de Burgos de 25 de junio de 1999, que: «... no se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios asistentes a la Junta cuando en el propio título constitutivo se prevé la posibilidad de hacer obras en los elementos comunes...». De conformidad con la STS de 22 de julio de 1999: «La alteración o modificación de la estructura o fábrica del edificio o la de cualquier elemento común requiere el acuerdo unánime de la totalidad de propietarios. Puede excluirse a determinados propietarios de sufragar algunos gastos comunes por razón de uso». Mayoría simple "Es suficiente la mayoría simple para acordar las obras necesarias". (SSAAPP de León de 26 de febrero de 2002 y de Alicante de 4 de diciembre de 2003). Defectos en vicios comunes por defectos de construcción "Deber de la comunidad de reparar los defectos en elementos comunes aunque el origen de los mismos sea por vicios de construcción". (SSAAPP de Madrid de 17 de mayo de 2004 y de Almería de 26 de abril de 2004). Obras y reparaciones a cargo de la Comunidad «Como correlativa a las obligaciones que a cada propietario impone el art. 9, de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, de consentir en los elementos privativos las reparaciones que exija el servicio del inmueble, de permitir la entrada en los mismos a dichos efectos, observando la diligencia debida en el uso del inmueble y de resarcir los daños ocasionados por su descuido; surge con toda intensidad y pujanza la de la comunidad de propietarios de efectuar cuantas reparaciones y obras sean necesarias, no sólo para la conservación del inmueble, sino para evitar que la existencia de defectos en los elementos comunes impida o menoscabe el derecho que los comuneros propietarios individuales tienen sobre el goce o disfrute en sus elementos privativos». (STS de 22 de junio de 1995). «Las obras de mantenimiento o conservación calificados de necesarias y urgentes, deben correr a cargo de la Comunidad de propietarios». (SAP de Burgos de 18 de enero de. 1999). "Las obras de conservación del edificio que no resulten individualizadas, son responsabilidad de la comunidad de propietarios". (STS de 1 de 0ctubre de 2004). "El retraso de la comunidad en emprender obras de reparación justifica su ejecución por el copropietario, siendo la obligación indemnizatoria pura y elemental equidad". (SAP de Sevilla de 28 de junio de 2004). Legitimación del arrendatario "Legitimación del arrendatario para exigir las obras de reparación necesarias cuando ostente un interés legítimo". (SAP de Asturias de 19 de abril de 2005). Responsabilidad de la Comunidad o del propietario respectivo según se trate de elemento común o privativo Tubería en zona común «La LPH en su art. 1 que modifica el contenido del art. 396 CC, hace una relación ad exemplian de lo que son elementos comunes dentro de las comunidades de propietarios por pisos, relación en la que se incluyen expresamente las denominadas canalizaciones, concepto en las que cabe considerar incluidas las conducciones de agua caliente a que se refiere el presente procedimiento, con lo que en principio existe una presunción de que la tubería tiene carácter común, presunción que sólo puede destruirse si existe posibilidad de considerarla incluida en los elementos privativos conforme a lo establecido en el art. 3 LPH, en dicho artículo se dice expresamente "corresponde al dueño de cada piso o local..." lo que supone que son dos los requisitos exigidos para que las instalaciones tengan carácter privativo que son, de una parte, el que sirvan exclusivamente al propietario individual lo que sí se produce en el presente caso en el que la tubería suministra agua caliente exclusivamente al piso propiedad de los demandantes, y además se exige que esas instalaciones se encuentren dentro de los límites de la propiedad privativa, y el segundo punto no concurre en el presente caso puesto que la tubería donde se produce la avería se encuentra en el interior de una zona común como es la mocheta por cuyo interior discurren las conducciones de carácter general, en consecuencia al haberse producido la avería en una tubería que por lo anteriormente expuesto tiene carácter común, la comunidad de propietarios está obligada a responder de los daños producidos por dicha avería de conformidad a lo establecido en el art. 1.902 CC». (SAP de Madrid de 24 de diciembre de 1990). Filtraciones procedentes de patio de luces «El hecho de que no conste petición o reclamación alguna del actor -propietario de un local público que alega que el defectuoso funcionamiento de su equipo de insonorización, que determinó que la autoridad municipal decretase varios cierres de dicho local por exceso de ruidos, se debía a las filtraciones provenientes del patio de luces de las comunidades de vecinos demandadas- a tales comunidades, a fin de que procediesen a la revisión o reparación de posibles desperfectos, e independientemente de que resulta difícil que dichas comunidades pudieran corregir un defecto del que no tenían noticia, permite señalar que tal silencio influye en la relación de causalidad respecto de la responsabilidad ex art. 1.902 CC reclamada, así como en la producción del resultado, ya que aun cuando pudiera estimarse que las comunidades demandadas vienen obligadas a mantener sus inmuebles en las debidas condiciones de uso y disfrute, lo que no puede exigírseles es que para el cumplimiento de tales obligaciones deban augurar cuáles pueden ser los posibles desperfectos que por razón del transcurso del tiempo los elementos y servicios comunes pueden experimentar, máxime si se tiene en cuenta que imperando en este tipo de comunidades un sistema de relaciones de vecindad, el mejor y más adecuado aprovechamiento y disfrute de las mismas exige la colaboración de todos sus integrantes, representado en casos como el de autos por la necesidad de que quien tenga conocimiento de algún desperfecto lo ponga en conocimiento del presidente o al menos del administrador de las mismas». (STS de 14 de diciembre de 1992). Deterioros en el edificio «Parte el juzgador de instancia de la obligación que tiene la Comunidad demandante de mantener en buen estado de conservación el edificio de su propiedad, y del consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzcan, por causa de un descuido en tales obligaciones. Apoya esta obligación de conservar en una serie de preceptos legales de distinta naturaleza, que va citando detalladamente, y llega finalmente a la conclusión (valorando ciertos informes periciales directamente relacionados con el reconocimiento judicial) que los cerramientos efectuados por los propietarios en los balcones y terrazas del edificio, fuera de proyecto, han producido una falta de ventilación en los interiores de las viviendas, y contribuido a la existencia de las humedades por condensación que han sido denunciadas. Esta apreciación tiene su base en la valoración directa de la prueba pericia], y el Tribunal "a quo" estima que representa el treinta por ciento del importe de las reparaciones a efectuar y de los daños a indemnizar; correspondiendo el restante setenta por ciento a los demandados, a los que condena solidariamente, como venía haciéndolo la sentencia de primera instancia, cuyos pronunciamientos confirma, menos en la indicada moderación o compensación...». (STS de 8 de julio de 1993). Rotura de tubería «Sabido es cómo la LPH establece una dualidad de propiedades: por una parte, un derecho de propiedad exclusivo sobre cada uno de los pisos, por otra parte, la copropiedad de los restantes elementos y servicios comunes; conforme a ello, la cuestión única que presenta la adecuada resolución de objeto de este pleito es la de determinar si el tramo de tubería que sufrió la rotura debe incluirse dentro del primero o del segundo, al fin de determinar la correspondiente responsabilidad del dueño del piso o de la Comunidad de Propietarios; en la demanda, copiando el informe técnico que se acompaña en la misma, se dice que el escape de aguas se originó por rotura de tubería que sale de la batería de contadores para,alirnentaci6n del piso 3.° C y en el dictamen pericial emitido en la pieza probatoria de la actora se añade que, esta tubería debe ser considerada como propia o privativa del piso 3° C; la Ley citada en su art. 3º distingue aquella propiedad exclusiva, entre otras notas, por las de recaer sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites, en atención a cuya norma no puede aceptarse la conclusión obtenida en el aludido informe pericial, por lo demás referida no a una cuestión de hecho siéndolo claramente jurídica, puesto que la referida tubería no estaba situada dentro de los límites del piso en cuestión, sino fuera de los mismos, hallándose instalada en el interior de un cuarto llamado de contadores situado en el zaguán del edificio, habitualmente cerrado con llave, que sólo guardaba el conserje del inmueble, quien además se ocupaba en exclusividad de su limpieza, como aparece de la prueba testifical practicada por el demandado; y ya no sólo es que esa tubería que sufrió rotura no está situada dentro de los límites físicos o materiales de la vivienda del demandado, como el precepto señala, aun cuando esté comprendida en un tramo situado a la salida del contador hacia la instalación propia de la casa, criterio que no ha de estimarse único para calificar como privada en determinada conducción, pues además, como se ha señalado, encontrándose en un habitáculo vigilado por un portero, falta en el supuesto otro requisito que, aun cuando no expresamente recogido en la Ley, podría inferirse de la obligación de conservación impuesta por el art. 9.2 al propietario de cada piso respecto de las instalaciones privativas, como el de cierta disponibilidad sobre los mismos, en el sentido de posibilidad de quedar sometidos a su facultad de decisión, aun cuando materialmente puedan estar empotrados en otros elementos constructivos, e incluso ocupar espacios, pertenecientes a otros pisos, que en el caso que se enjuicia no concurre por aquel hecho de quedar la tubería sometida exclusivamente al cuidado de tercera persona; en todo lo expuesto aún pueden añadirse otras consideraciones, aun cuando sin duda derivadas de la anterior, como es la que consiste en que los sumideros o desagües del referido cuarto no se encontraban perfectamente limpios, cuestión que era ajena a las obligaciones propias del demandado, que trasciende de aquélla facultades de disposición, y que sin duda es decisiva en la causación del accidente, pues de otro modo el agua no habría quedado embalsada y la inundación no se hubiera producido, o aquella otra que también es consecuencia del indicado cerramiento del cuarto por la que se impidió que con rapidez se observara la salida del agua, incrementándose así los efectos del siniestro por causa tampoco en este caso atribuible al demandado». (SAP de Zaragoza de 23 de marzo de 1994). «El debate de las partes y la propia resolución apelada se ha centrado primordialmente en la determinación de la persona o entidad a quien sea atribuible en principio la responsabilidad exigida de forma solidaria a los demandados partiendo con un enfoque meramente objetivo de la cuestión a establecerla con base exclusiva en el lugar del inmueble en donde se haya producido la avería sin analizar prácticamente el elemento culpabilístico de la acción y como si de una responsabilidad meramente objetiva se tratase y si bien es importante determinar el primero de tales extremos no puede descuidarse el análisis del segundo no menos importante a la hora de establecer responsabilidades individualizadoras determinantes de la obligación de indemnizar con arreglo a los preceptos más arriba citados. Las pruebas practicadas, especialmentc1a.testifical y pericia) ponen de manifiesto la ubicación de la avería en la cocina del piso tercero derecho dentro del espacio delimitado por los elementos arquitectónicos del referido piso entramo. de tubería abierto al exterior que constituye acceso exclusivo para suministro de agua al mismo por lo que aunque con arreglo a lo establecido en el apartado a) del art. 3 LPH pudiera entenderse que tal cañería en razón exclusiva a su ubicación formase parte de la propiedad individualizada del titular del piso referido es lo cierto que por la circunstancia de encontrarse la misma en un punto anterior a la llave de paso de este último ha de considerarse funcionalmente ligada y formando parte de la canalización general del inmueble, especificada en el art. 1 LPH en relación con el art. 396 CC, fuera del alcance y del ámbito de disposición del propietario del piso e integrada entre los elementos comunes del inmueble con lo que la obligación del dueño del piso de contribuir a su mantenimiento y por tanto a la reparación de los desperfectos que por su mala calidad y estado unido a una elevada presión de agua en un momento dado se originen no puede exceder de los límites legales por su condición de comunero (art. 9.5° LPH) al no poder atribuírsele culpa alguna especial sino por el contrario tras haber observado una acreditada diligencia por el hecho de encontrarse cerrada la llave de paso de su piso, sin que pueda predicarse lo mismo de la comunidad de propietarios demandada a la que ha de atribuirse descuido en el mantenimiento de la llave de paso general del edificio que no se encontraba en condiciones de funcionamiento, haciendo precisa una vez producida la avería la intervención municipal para el corte del suministro de agua en la zona en donde se ubica el inmueble lo que indudablemente acrecentó la importancia del daño objeto de reclamación en la demanda». (SAP de Pontevedra de 31 de enero de 1995). «Ciñéndose al tema planteado en la apelación sobre la posible responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada y de la cuantía indemnizatoria por los daños habidos a los demandantes. Cabe afirmar que de la prueba practicada, valorada en su conjunto, surge acreditado que fueron las filtraciones de los tubos generales de la calefacción del edificio los que produjeron los desperfectos que son objeto de reclamación en esta litis, sin que se probase por contra un actuar culposo distinto por parte de cualquier otra persona, por lo que tratándose de daños que surgieron por el deficiente estado de conservación de elementos comunes del edificio no ofrece duda alguna la responsabilidad de la comunidad, que encuentra cobijo legal en el art. 1.910 CC en relación con el art. 1.902 CC, constituyéndose efectivamente en el caso que nos ocupa una responsabilidad objetiva o por riesgo (según la clara dicción de aquel primer precepto legal mencionado) con una obligación legal de indemnizar que no requiere culpa en el obligado a responder, pudiendo dicha norma ser susceptible de interpretación extensiva en cuanto a los supuestos originados dentro del límite en ella determinado, en que se cause daño o perjuicio a otros convecinos o copropietarios y ello ya por la razón fundamental de la salvaguardia de las relaciones de vecindad». (SAP de Lugo de 24 de abril de 1995). Filtraciones procedentes de una terraza de uso privativo «Tratándose de humedades en vivienda causadas por agua procedente de filtraciones de una terraza de uso privativo, es distinta la atribución de responsabilidad según que las filtraciones estén ocasionadas por el estado de abandono o mal uso de la terraza o por su deficiente construcción. La comunidad de propietarios está obligada a reparar la terraza y a indemnizar los daños cuando éstos derivan de una mala ejecución constructiva y de la falta de reparación oportuna». (SAP de Palma de Mallorca de 25 de abril de 1996). «...distribución de responsabilidades entre Comunidad y propietario, según el origen de los daños...». (SAP de Girona de 2 de octubre de 1998). Canalización general que facilita servicio a un departamento concreto «De ello se deduce, con claridad, que se trata de una canalización general que se bifurca de la tubería de entrada de agua para distribuir ésta al bajo contiguo a aquel donde se produjo el siniestro, y que, en consecuencia, hallándose fuera del ámbito puramente privativo de conservación -tramo posterior al contador de agua- constituye canalización general, y por ende, elemento común del edificio conforme el art. 396 CC, no susceptible de aprovechamiento individualizado pese a que se dirija, tan sólo, a facilitar el servicio a un departamento concreto por haber sido anterior la avería al paso individualizado, cuyo límite se fija ordinariamente, para mayor claridad, en el contador de agua correspondiente. Y puesto que esto queda adverado porque para la reparación debió dejarse sin agua a todo el edificio, como lo corrobora el representante de l., tercero totalmente ajeno a los intereses debatidos, debemos concluir, con la actora apelante, que el tramo de tubería siniestrado es elemento común y, consecuentemente debe responder la comunidad por los daños causados». (SAP de Valencia de 12 de septiembre de 1996). Deficiencias que afectan a elementos comunes «La Audiencia desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia que condenó a la Comunidad de Propietarios demandada a reparar los daños ocasionados en la vivienda del vecino demandante. Entiende la Sala que la reparación del edificio es técnicamente posible a través de los medios que en la actualidad existen en el mercado, por lo tanto no hay razones que permitan decretar la disolución de la Comunidad de Propietarios por operar la ruina técnica del edificio. De toda la prueba técnica, de confesión y de testigos practicada se desprende las graves deficiencias existentes en el edificio, las cuales afectan a su totalidad, sin que se pueda concluir que afectan únicamente a dos de los pisos, sino que se trata de unas deficiencias de carácter general, debidas a un conjunto complejo de causas, las cuales afectan a elementos comunes del inmueble, por lo que deben ser reparadas por la Comunidad de Propietarios». (SAP de Guipúzcoa de 20 de mayo de 1998). Mantenimiento de las terrazas a nivel en buen estado como cubiertas «No obstante, la consideración de las terrazas a nivel como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran o desde el cual se accede a las mismas, es criterio predominante el que asigna el titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como tales terrazas y, más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la Comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, cuales las de impermeabilización, cambios de desagües, etc. siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran (SSTS de 14 de noviembre de 1991, de 17 de febrero de 1993 y de 17 de diciembre de 1997). En consecuencia, acreditado en el supuesto de autos que las filtraciones producidas en el salón de la vivienda del actor tienen su origen en el deterioro o envejecimiento de la lámina aislante existente bajo el solado de la terraza, presentando éste un estado de normalidad (no se aprecian roturas, cuarteados, fisuras o grietas), las obras de mantenimiento o conservación descritas en el informe pericial judicial, calificadas de necesarias y urgentes, deben correr a cargo de la comunidad de propietarios demandada, como acertadamente resolvió la sentencia apelada». (SAP de Burgos de 18 de enero de 1999). Ventanas consideradas como elementos privativos «La Audiencia estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada contra la sentencia dictada en autos sobre reparaciones en elementos de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La Sala observa que la mayoría de las obras realizadas en el ático propiedad de la demandante para reparar los defectos existentes afectan a elementos comunes, por lo que las obras relativas a esos elementos deben ser costeadas por la Comunidad de Propietarios, tal como lo estableció el juzgador de instancia, distribuyendo su importe total entre cada uno de los pisos en proporciónala cuota ideal de participación sobre los elementos comunes. No obstante, la Sala considera que las ventanas son elementos privativos, por lo que los gastos de su reparación por los daños producidos por el paso del tiempo han de corresponder a cada uno de los propietarios de la finca». (SAP de Zamora de 10 de marzo de 2000). Conducta negligente de la Comunidad «Conocedora la Comunidad de propietarios demandada de la defectuosa construcción de la cubierta o terraza, elemento común del inmueble, y de los daños que se venían ocasionando en el piso o apartamento de la actora, venía obligada a repararlos o a ejercitar las acciones necesarias para conseguir su efectiva y total reparación frente a aquellos a quienes considerase responsables de tales defectos constructivos; no es bastante d que exigiese extrajudicialmente a la constructora esa reparación dado que la actuación de ésta se reveló insuficiente para la eliminación de las filtraciones, por lo que debió acudir a la vía judicial para obtener una total eliminación de la causa productora de los daños al provenir éstos de deficiencias en un elemento común; al no hacerlo así ha de afirmarse la existencia de una conducta negligente en la Comunidad recurrente de la que nace la obligación de reparar los daños causados a la copropietaria demandante». (STS de 1 de julio de 2000). B) Responsabilidad de la Comunidad y decenal por defectos constructivos La responsabilidad de la Comunidad respecto a su deber de conservación del inmueble y de sus servicios no decae por la responsabilidad decenal por defectos constructivos, esto es, que la Comunidád de propietarios está obligada a reparar los defectos en elementos comunes aun cuando estos defectos procedan de una mala ejecución constructiva; estando legitimado el Presidente de aquélla para pedir la reparación de los defectos constructivos tanto en los elementos comunes como en los privativos, teniendo en cuenta su inseparabilidad, al integrar ambos una sola unidad arquitectónica y por el carácter accesorio de los elementos comunes respecto de los privativos, de conformidad con lo declarado en las SSTS de 24 de septiembre de 1991 y de 15 de mayo de 1995. El art. 553-46 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula la "responsabilidad de la comunidad", disponiendo que la comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común en los términos que se determinan en este precepto. Sobre la pretendida derogación del art. 1.591 CC, en virtud, de la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, declara GONZÁLEZ PÉREZ que la Disposición Derogatoria Primera de esta disposición normativa -«quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley»- debe ser interpretada en el sentido de que ha quedado derogado el art. 1.591 del CC y la regulación en él contenida, sustituida por el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Añade además que el art. 18 de esta ley, al establecer una especialidad en el plazo de prescripción de las acciones para exigir las responsabilidades derivadas del art. 17, cuando entre en vigor excluye la aplicación del plazo general del art. 1.964 del CC. A solución pareja sobre la derogación del art. 1.591 llega asimismo GONZÁLEZ POVEDA al entender que es la misma la materia regulada en la Ley 38/1999 y en el art. 1.591 del CC «no pudiendo concurrir sus normas en su aplicación siendo los destinatarios de ambas leyes los intervinientes en el proceso de edificación y los adquirentes de lo edificado». En términos más matizados GONZÁLEZ CARRASCO, explica que «los artículos del Código Civil dedicados al contrato de obra en que haya podido incidir la LOE no podrían quedar derogados, aun cuando pudiera decirse que resultan contrarios a lo dispuesto en la LOE porque éstos seguirán en vigor como hasta hoy en relación con los contratos que tengan un objeto distinto a las edificaciones a que se refiere el art. 2 de la LOE», aunque, finalmente sostiene lo contrario por respeto a las razones de CORDERO LOBATO que considera derogado el art. 1.591, con argumentos, a mi juicio, poco convincentes referidos a la sustitución de supuestos normativos y al uso de la analogía. ALMAGRO NOSETE disiente de las precedentes opiniones, al estimar que el art. 1.591 del CC sigue en vigor no sólo formalmente, sino materialmente, no obstante su ámbito de aplicación se haya reducido de un modo notable: Las obras de edificación de nueva construcción de «escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial, ni público y se desarrollen en una sola planta» están excluidas del ámbito de aplicación de la ley especial por disposición expresa (art. 2.2.a) pero no de su sujeción general al art. 1.591 del CC; la extensión de la responsabilidad figura limitada por el art. 17 de la LOE, a los daños materiales por lo que se suscitan dudas fundadas acerca de si tal concepto están excluidos los daños «corporales» y más acusadamente los perjuicios y los daños morales, lo que conduciría a que éstos últimos desaparezcan como conceptos indemnizables en situaciones de «ruina», o encuentren acogida -como parece más razonable- al amparo de la expresión «daños y perjuicios» que recoge el art. 1.591 del CC, por lo que, en definitiva éste permanece vigente respecto de estos supuestos; y de antiguo ha sido objeto de controversia entre los civilistas, la naturaleza de la responsabilidad derivada del art. 1.591 del CC si contractual o extracontractual. La LOE parece inclinarse por el carácter de obligación legal extracontractual, al referirse en el inciso inicial del art. 17 a las responsabilidades contractuales que deja a salvo o fuera del contenido de la responsabilidad que regula. En materia de responsabilidad extracontractual puede revisarse en casación el juicio sobre la culpa o negligencia y sobre el nexo causal, pero no las circunstancias puramente de hecho de los acontecimientos (STS de 31 de octubre de 2007). Con la promulgación de la LOE (aplicable al proceso de edificación consistente en la acción y resultado de construir un edificio de carácter permanente) entendemos que las garantías y responsabilidades derivadas de la ejecución de obras están mucho más acotadas y delimitadas, con un proceso mucho más garantista y reglado , que el hasta entonces vigente del art. 1.591 relativo a la responsabilidad decenal. Se establecen de una forma precisa los diferentes agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra y director de la ejecución de la obra o encargado del control cualitativo y cuantitativo de la construcción), con sus respectivas funciones y responsabilidades; y se establecen los plazos de garantía según la envergadura, naturaleza o trascendencia de los vicios constructivos, con sus respectivos plazos (garantía decenal para daños o vicios que efecten a cimentación, soportes, vigas, forjados nuevos u otros elementos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio; garantía trienal para defectos o vicios que afecten a elementos constructivos o instalaciones que ocasionen incumplimientos de los requisitos de habitabilidad; y garantía anual para vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras). La responsabilidad civil será exigible de forma personal e individualizada, siendo excepcional la responsabilidad solidaria de los diversos agentes intervinientes que se producirá en los casos de concurrencia de causas o cuando no es posible individualizar la causa (cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista estos responderán solidariamente). Se establece como plazo general de prescripción 2 años para reclamar estas responsabilidades a contar desde que se produjo el vicio o defecto. El constructor responde de los daños materiales ocasionados por deficiencias de los materiales o de los sujetos intervinientes en ese proceso de construcción, pero se exonera al arquitecto técnico (director de ejecución de obra) cuando haya actuado con la diligencia exigible y no le sean imputables ninguno de dichos defectos. (Véase la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales, en la que se determina la responsabilidad societaria y personal de los profesionales que hayan intervenido en la prestación del servicio correspondiente). Sirve el concepto de ruina del art. 1.591 CC (ruina por vicio de la construcción y por vicio del suelo o la dirección). Con las salvedades que en cada caso se puedan realizar atendiendo a las circunstancias concurrentes, consideramos que el tercero llamado al procedimiento con base en el art. 14 LEC (intervención provocada) es codemandado con fundamento en la Disposición Adicional Séptima LOE, que debe interpretarse en el sentido de que la sentencia siempre es oponible y ejecutable frente al notificado conforme al emplazamiento de los demandados (parte demandada provoca la intervención de un tercero en el procedimiento, es lo que se denomina llamada en garantía), haya o no comparecido. Responsabilidad de la Comunidad Daños causados por elementos comunes en elementos privativos "Se estima íntegramente la demanda en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, por daños de los elementos comunes de la propiedad horizontal en elementos privativos, asegurados, objeto de responsabilidad civil, pues habiendo quedado acreditado que el agua que se filtró al local asegurado por la actora provenía del patio comunitario, era la demandada la obligada a probar que tal filtración no le era imputable, ni en todo ni en parte, siendo así que no lo ha hecho, pues la prueba pericial resulta manifiestamente insuficiente a tales efectos, por lo que debe ser condenada la demandada, en virtud de lo dispuesto en el art. 1.902 CC, a pagar a la demandante la cantidad por esta reclamada en concepto de daños causados por éste segundo siniestro, cantidad que se ha acreditado que fue abonada por la demandante a su asegurada, y que se ajusta al daño efectivamente causado por la filtración". (SAP de Burgos de 19 de abril de 2000). No inclusión en la indemnización de los gastos de alquiler "En la reparación de los daños existentes en la vivienda, no se debe incluir la indemnización pretendida por los gastos de alquiler de vivienda mientras se llevaron a cabo las obras, dado que fue la conducta obstrucionista de la actora la que impedía llevar a cabo las reparaciones urgentes". (SAP de Barcelona de 21 de diciembre de 2007). No prescripción de la acción para reclamar los daños por no haber transcurrido 15 años "Condena a realizar las obras de reparación por los defectos y vicios de los elementos comunes del inmueble y reparar los daños provocados por las filtraciones de agua, al no haber prescrito la acción para reclamar los daños por no haber transcurrido 15 años, y, la comunidad de propietarios se debe hacer cargo de las obras de reparación". (SAP de Barcelona de 21 de febrero de 2008). No es preciso el ejercicio previo de la acción de responsabilidad decenal «Se mantiene que la actora no ha ejercitado la acción del art. 1.591 CC y, por ello, ha de decaer la citada excepción, al no haberse demandado al promotor, constructor o técnicos de la obra, pero, a su vez, se mantiene que ello determina el ámbito del debate del litigio, en orden a la exigibilidad, alcance y contenido de la obligación de conservación que corresponde a las Comunidades de Propietarios, derivada del art. 18.3° LPH. Ha de tenerse en cuenta que la acción del art. 1.591 faculta al propietario de la obra, en nuestro caso se hallarían legitimados la actora y la propia Comunidad de Propietarios para exigir del contratista del edificio y, en su caso, el arquitecto que dirigió la obra, los daños y perjuicios derivados del arruinamiento de la edificación por vicios de la construcción, ejercitable dentro de los plazos y en los supuestos que tal norma establece. Siendo ello así, nada impide que un propietario exija de la Comunidad de Propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH, las acciones que tenga por conveniente para exigir las reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado de su propiedad individual. Dicho de otra manera, no se deduce del contexto de las acciones contenidas en la LPH ningún límite cualitativo por el hecho de no haber ejercitado la prevenida en el art. 1.591 CC, pues se dirige frente a distintos obligados y nada impide que el éxito de una reclamación de un propietario frente a la Comunidad le abra a ésta la posibilidad e iniciar la oportuna reclamación frente a los responsables de los correspondientes vicios ruinógenos en la edificación y repetir su pago. En conclusión de cuanto antecede, ha de declararse que no se produce un límite cualitativo de la acción que ejercita un propietario frente a la Comunidad, derivada de las acciones que le faculta la legislación sobre propiedad horizontal, por el hecho de no haber utilizado la que prevé el art. 1.591 CC, lo que conduce al examen, sin limitar el ámbito del debate, el alcance de la obligación comunitaria de efectuar obras en los elementos comunes, al producirse daño directo sobre éstos y que repercuten en la propiedad particular de la recurrente, derivados de las obligaciones de conservación, reparación e incluso innovación de los mencionados elementos comunes. Del análisis conjunto del art. 3, apartados 5º y 10° LPH, se deduce que la Comunidad de Propietarios, no sólo tiene la facultad, sino el deber de efectuar cuantas reparaciones y obras sean necesarias, no sólo para la conservación del inmueble, sino a fin de evitar que la existencia de defectos en los elementos comunes impidan o menoscaben el derecho que los comuneros o propietarios individuales tienen sobre el goce y disfrute de sus elementos privativos. Es decir, la realización de obras, tanto de carácter ordinario como extraordinario, no es algo que queda al arbitrio de la Junta de Propietarios, sino que cualquiera de ellos puede exigirlas, según el carácter de la reparación a efectuar, siempre que no supere el límite del 50% del valor de la edificación, según lo dispone el apartado 1° del art. 21 LPH. En este sentido, y existiendo, como ha quedado probado en el supuesto de autos, que existen defectos en la fachada norte, derivado de lo cual se producen filtraciones de agua, la Comunidad de Propietarios queda obligada a la realización de las obras de reparación, no sólo ordinarias, sino también de carácter extraordinario, tendentes a evitar e impedir los defectos citados. La referida obligación no supone un cumplimiento de las simples obligaciones de conservación del inmueble, sino que han de lograr la reparación, con los medios técnicos precisos a tales efectos y sin más limitaciones que la anteriormente observada. Dichas obligaciones, cabalmente, y derivado del cumplimiento del deber que a la Junta de Propietarios corresponde, no han de limitarse tampoco al modo y forma en que la obra fue recibida del promotor o constructor, sino que le compele a la efectiva realización cuanto la técnica actual determina para impedir la entrada y filtración de agua en la vivienda de la actora. En este sentido, tampoco pueden aquéllas limitarse incluso a un sellado de las juntas de los bloques o estructuras prefabricadas existentes, sino que, incluso, a una impermeabilización de la fachada u otras obras tendentes al mencionado objetivo, pues, aunque puedan suponer innovaciones, también está obligada a efectuar la demandada, pues, del contenido del art. 10 LPH, pueden ser exigidas por un propietario cuando, como en el caso de autos, son requeridas por la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, situación que, como ha quedado probada en la S. impugnada, ha tenido lugar, al menos, en la vivienda de la recurrente, al producirse filtraciones, antes y ahora, que han venido ocasionando daños importantes en el interior de la misma. De cuanto antecede ha de concluirse que, con estimación del presente recurso de casación, ha de casarse y anularse la Sentencia impugnada en cuanto se ha establecido como límite a la obligación de conservación y reparación de las paredes exteriores del inmueble, el del mantenimiento de la configuración que los elementos comunes ostentaban cuando el edificio fue entregado a la Comunidad, pues no ha de quedar restringida en tales extremos la obligatoriedad que a la Comunidad corresponde de efectuar las reparaciones precisas y necesarias para el mantenimiento de la habitabilidad de la vivienda de la actora, lo que, a su vez, constituye un derecho ejercitable frente a la Junta de Propietarios, procediendo, en tal extremo, la estimación íntegra de la demanda deducida en su día». (SAP de Navarra de 29 de junio de 1995). Responsabilidad decenal de la constructora Ejercicio de acción contra la constructora «Cuando como en este caso todos acuerdan ejercitar acción contra la constructora, no cabe duda que constituyen no una persona jurídica, puesto que carece de personalidad la comunidad de propietarios, pero si un grupo de intereses que es merecedor de tutela judicial efectiva con arreglo a lo dispuesto en el art. 3.3 LOPJ; conforme al cual los jueces y tribunales protegerán derechos e intereses legítimos, tanto individuales como colectivos, sin que en ningún caso pueda producirse indefensión, añadiendo que para la defensa de estos últimos están legitimados entre otros los grupos que resulten afectados». (STS de 16 de marzo de 1994). Acción de reparación de vicios constructivos con base en el art. 1.591 CC "Obligación de la demandada de realizar las obras necesarias para reparar los defectos de construcción de los que adolece el edificio en el estado de habitabilidad, utilidad, seguridad y solidez que debería haber tenido de no haberse construido viciosamente". (SAP de Las Palmas de Gran Canaria de 13 de julio de 2011). Defectos constructivos «La comunidad demandada sostuvo en la instancia que no está obligada a reparar la terraza común ni a responder de los daños causados por tratarse de unos defectos constructivos que tienen su origen en la construcción misma, lo que hace aplicable al caso el art. 1.591 del CC, con responsabilidad exclusiva o solidaria, en su caso, del arquitecto, constructor y demás intervinientes en la construcción, mientras que el actor ha sostenido que en todo caso la comunidad demandada debe proceder a la reparación de la terraza y a indemnizarle de los daños causados en aplicación de lo dispuesto en los arts. 3.1 y 18, 1 y 3 LPH y 1.902 CC. Esta última tesis es la que esta Audiencia considera que la responsabilidad de la comunidad a su deber de conservar el inmueble y de sus servicios (art. 10) considera correcta y de aplicación al caso, lo que conduce a la estimación del recurso y de la demanda. En efecto, con ser cierto que tratándose de defectos constructivos causantes de ruina, total o parcial, material o funcional, el arquitecto, constructor, promotor y aparejador son responsables cada uno en la esfera que les es propia o solidariamente en caso de no poder deslindarse esas responsabilidades, conforme al art. 1.591 CC y la doctrina legal que lo interpreta y de cuyo amplio conocimiento por las partes hay muestras sobradas en los escritos rectores del proceso y en los de recurso e impugnación, tal responsabilidad frente al dueño de la obra, la Comunidad de propietarios o incluso los adquirentes originarios o posteriores de los diversos pisos y locales no se ve interferida por el deber de la Comunidad como tal de mantener el edificio en sus elementos comunes en perfectas condiciones de uso y conservación, tal como se desprende de los arts. 5, 10, 13.3° y 18.3° LPH, pues uno y otro cuerpo normativo tienen su ámbito propio que no resultan incompatibles entre sí, de suerte que sin perjuicio de que la Comunidad e incluso cualquiera de sus componentes pueda dirigirse contra aquellos intervinientes en el proceso constructivo para, vía art. 1.591 CC, exigirles su responsabilidad por los defectos constructivos, a cualquier comunero les asiste el derecho de instar de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio y asegurar el uso de sus elementos privativos, sea cual sea el origen de las deficiencias que perturban o menoscaban ese uso, y así lo han entendido, por ejemplo, el TS en Sentencia de 16 de octubre de 1989 y TSJ de Navarra en Sentencia de 29 de junio de 1995. Por consiguiente, acreditado como queda dicho que la terraza común del inmueble tiene grietas por las que se filtra el agua al garaje del actor, la Comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para evitar esa filtración, sin perjuicio de las acciones que le pueda asistir contra el arquitecto del proyecto de construcción, el constructor, etc. Por lo que respecta a los daños y perjuicios reclamados, debe igualmente afirmarse la responsabilidad de la Comunidad demandada en directa aplicación del art. 1.902 CC, pues es claro que teniendo la Comunidad cabal conocimiento de la existencia de aquel defectuoso estado de la cubierta, no puso los medios necesarios para impedir que continuasen las filtraciones, ya que si bien encargó en su momento su reparación, la obra efectuada se ha revelado claramente insuficiente para evitar el daño. Se trata en definitiva, por lo que a los daños sufridos por el actor se refiere, de una responsabilidad "ex culpa aquiliana", nacida precisamente de la falta de cumplimiento por parte de la Comunidad, de forma cabal y efectiva, de su deber de realizar aquellas obras necesarias antes expuestas. Habida cuenta de los términos en que se dedujeron las pretensiones en la demanda, procede estimar ésta condenando a la Comunidad demandada a realizar las obras necesarias en la terraza en cuestión para evitar toda filtración de agua al garaje del actor, las que serán ejecutadas a su costa en caso de que no las hiciere voluntariamente en el plazo que le conceda el Juzgado en período de ejecución de sentencia si fuese necesario; en cuanto a la indemnización por daños, si bien el actor no fijó el importe de su pretensión en la demanda -aun cuando se hace referencia a la valoración efectuada por un perito, en el suplico de la demanda no se hacía petición concreta alguna-, la prueba pericial practicada permite concretar ya su importe, sin necesidad de referir esa cuantificación al período de ejecución de sentencia, por lo que procede condenar a la Comunidad demandada al pago al actor de 43.200 ptas.». (SAP de Cantabria de 28 de octubre de 1996). "Condena a realizar las obras de reparación por los defectos y vicios de los elementos comunes del inmueble y reparar los daños provocados por las filtraciones de agua, al no haber prescrito la acción para reclamar los daños por no haber transcurrido 15 años, y, la comunidad de propietarios se debe hacer cargo de las obras de reparación". (SAP de Barcelona de 21 de febrero de 2008). Incumplimiento contractual por el Arquitecto «En referencia al motivo en el que se alega que la Comunidad de Propietarios del edificio no solicitó resarcimiento de daños y perjuicios, es cierto que en el Menor Cuantía, la Comunidad de vecinos demandante en el procedimiento no solicitó indemnización de daños y perjuicios con motivo de la realización de las obras, pero la acción ejercitada por el apelado era la relativa al art. 1.101 CC y los desperfectos y daños de los que adolecía el edificio, motivo por el que se tenían que realizar las obras, fueron como consecuencia de un incumplimiento contractual por parte del Arquitecto». (SAP de Cáceres de 25 de febrero de 2000). Distinción entre la responsabilidad solidaria de aparejadores, constructores y promotores "La Sala desestima el recurso de casación interpuesto contra sentencia de apelación, consecuencia de autos sobre subsanación y reparación de los vicios de proyecto, dirección de obra y construcción en diversos inmuebles. En el caso, los desperfectos y defectos constructivos se localizan prácticamente en todas las viviendas y en algunos bienes comunes, por lo que es correcta la legitimación activa de la Junta de Propietarios. Se recuerda la diferencia entre documentos básicos que generan la causa de pedir, de aquellos otros que se encaminan a combatir alegaciones. En estos últimos rige el principio de libre aportación en el período probatorio. La Sala entiende correcta la distinción hecha por la sentencia recurrida entre la responsabilidad solidaria de aparejadores, constructores y promotores a la reparación de los defectos, y la solidaria de promotora y constructora respecto a la instalación de extintores". (STS de 7 de marzo de 2000). «Comparte la Sala el criterio seguido en la sentencia recurrida, en cuanto apreció que las deficiencias en la fachada del edificio debían imputarse tanto a la empresa constructora y promotora como al aparejador, por su inadecuada vigilancia de las obras, debiendo todos ellos afrontar la obligación resarcitoria relativa a las obras que abordó la comunidad de propietarios actora, así como igualmente deben responder de las humedades detectadas en techos y trasteros del sótano, que han de extenderse a los arquitectos directores, acogiendo en este extremo la presente apelación». (SAP de Asturias de 14 de junio de 2000). Responsabilidad solidaria cuando no se puede individualizar "Solo cuando no se puede individualizar la responsabilidad de cada uno de los intervinientes, esta justificada la responsabilidad es solidaria". (SSTS de 30 de abril y 26 de junio de junio de 2008). Prescripción de la acción: Efectos interruptivos "Los efectos interruptivos del art. 1.964 CC no se pueden extender a la solidaridad impropia". (STS de 22 de octubre de 2007). Responsabilidad de la Comunidad Daños causados por elementos comunes en elementos privativos "Se estima íntegramente la demanda en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, por daños de los elementos comunes de la propiedad horizontal en elementos privativos, asegurados, objeto de responsabilidad civil, pues habiendo quedado acreditado que el agua que se filtró al local asegurado por la actora provenía del patio comunitario, era la demandada la obligada a probar que tal filtración no le era imputable, ni en todo ni en parte, siendo así que no lo ha hecho, pues la prueba pericial resulta manifiestamente insuficiente a tales efectos, por lo que debe ser condenada la demandada, en virtud de lo dispuesto en el art. 1.902 CC, a pagar a la demandante la cantidad por esta reclamada en concepto de daños causados por éste segundo siniestro, cantidad que se ha acreditado que fue abonada por la demandante a su asegurada, y que se ajusta al daño efectivamente causado por la filtración". (SAP de Burgos de 19 de abril de 2000). No inclusión en la indemnización de los gastos de alquiler "En la reparación de los daños existentes en la vivienda, no se debe incluir la indemnización pretendida por los gastos de alquiler de vivienda mientras se llevaron a cabo las obras, dado que fue la conducta obstrucionista de la actora la que impedía llevar a cabo las reparaciones urgentes". (SAP de Barcelona de 21 de diciembre de 2007). No prescripción de la acción para reclamar los daños por no haber transcurrido 15 años "Condena a realizar las obras de reparación por los defectos y vicios de los elementos comunes del inmueble y reparar los daños provocados por las filtraciones de agua, al no haber prescrito la acción para reclamar los daños por no haber transcurrido 15 años, y, la comunidad de propietarios se debe hacer cargo de las obras de reparación". (SAP de Barcelona de 21 de febrero de 2008). II. Obligación de la comunidad de realizar obras de accesibilidad La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres % de sus ingresos anuales. III. Oposición o demora injustificada a la ejecución de ordenes dictadas por autoridad competente Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente a la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa (véanse arts. 127 y ss de la Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones y del Procedimiento Administrativo Común). Cuando la Comunidad de propietarios incumple el mandato del art. 10.1 LPH, y se incoa el correspondiente expediente administrativo por la autoridad municipal (véase art. 9 del RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo) que concluye con la posible obligación que tiene aquélla de ejecutar la obra, el Presidente de la Comunidad viene obligado a adoptar las medidas necesarias para dar debido cumplimiento a lo ordenado sin necesidad de que la Junta de propietarios lo ratifique, por estar vinculado a ello conforme a lo dispuesto en el art. 13.3 LPH. Declara la SAP de Valencia de 7 de julio de 1999, que: «... dada la existencia de una orden de la autoridad municipal aconsejando una urgente reparación de un elemento de la fachada, que es imperativa por su transfondo de aseguramiento de la policía urbana y, visto el peligro inminente, no cabe subordinar el cumplimiento de aquella a que se adopte acuerdo por unanimidad de los propietarios». IV. Resolución de la discrepancia sobre la naturaleza de la obras En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar (referidas a las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios para las que solo es necesaria la mayoría simple) resolverá lo procedente la Junta de propietarios, aunque los interesados podrán solicitar arbitraje (véase art. 9 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. Con carácter general son obras de conservación del edificio las que no resulten individualizadas. Sometimiento a arbitraje y ejecución del laudo "Admisión de la excepción de sumisión de la cuestión litigiosa a arbitraje". (STS de 27 de septiembre de 2006). "Consta el convenio arbitral para proceder a la ejecución del laudo instado, ya que se adopto en la junta ordinaria de propietarios". (Auto de la AP de Madrid de 28 de diciembre de 2011). "La mera contestación ad cautelam de la demanda después de plantear la excepción de sumisión a arbitraje no implica la renuncia a dicha sumisión, como tampoco lo hace el hecho de formular reconvención, si bien en este caso estamos ante una cuestión nueva". (STS de 16 de julio de 2007). Interpretación de las cláusulas del convenio arbitral como ocurre con los contratos " No se prevé la sumisión a decisión arbitral de las controversias que puedan surgir entre los propietarios y la Junta de Gobierno de la Comunidad, tan sólo las que surjan entre propietarios". (STS de 27 de mayo de 2007). Defectos de habitabilidad procedentes de elementos comunes «No es posible distinguir si los defectos o los problemas de habitabilidad procedentes de los elementos comunes del inmueble, a los que se trata de poner fin mediante la ejecución de las obras ..., tienen su origen en la conducta culposa, dolosa o fortuita de terceros ajenos a la comunidad o proceden de los llamados vicios ruinógenos del art. 1.591 del CC, al contemplar exclusivamente los efectos y no las causas». (SAP de Asturias de 21 de julio de 1994). Aunque el precepto estudiado se refiere a la realización de obras de conservación del inmueble y sus servicios, consideramos preciso poner de manifiesto en este apartado que, el art. 7.1 LPH permite a cada copropietario la realización de obras en su piso o local, siempre que no menoscaben o alteren la seguridad, estructura, configuración o estado exteriores del edificio, ni perjudiquen los derechos de otro propietario (véanse arts. 8 y 9.1 c) LPH); el art. 10.1 LPH impone a la Comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios; el art. 11. 1 LPH establece que ningún propietario podrá exigir innovaciones no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio; y el art. 12 LPH prevé las alteraciones consistentes en la construcción de nuevas plantas y las que afectan a la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, que afectan al título constitutivo (véanse arts. 17 y 20 LPH y 397 CC). Para la defensa de los elementos comunes, podrá solicitarse la suspensión de las obras con carácter sumario a través de los trámites del juicio verbal (véase art. 250.1.5º LEC), salvo que aquéllas se estuviesen realizando por acuerdo de la Junta de propietarios y éste no hubiese sido impugnado según la SAP de Zaragoza de 9 de septiembre de 1997 y la SAP de Alicante de 28 de febrero de 1995. V. Afección del piso o local al pago de los gastos derivados de la realización de obras de conservación y accesibilidad Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 LPH para los gastos generales (afección real que se regula en el art. 553-5 del Libro Quinto del CC de Cataluña); el momento determinante para el cómputo de las cantidades adeudadas por el copropietario, a los efectos de la afección real del piso o local (véase art. 9 LPH), será el de presentación de la petición inicial...

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