Artículo 10

Autor:Manuel Amorós Guardiola...[et al.]
RESUMEN

I. Introducción.-II. Fundamento-III. El artículo 10 en su redacción actual.-IV. Supuestos a los que se aplica.-V. Naturaleza de esta circunstancia.- VI. Forma de hacer constar en el Registro el pago del precio.-VII. Distribución del precio.

 
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  1. INTRODUCCIÓN

    La Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se preguntaba, como acostumbraba la didáctica al uso, si debía trasladarse al Registro copia literal de las escrituras de todos los actos traslativos de la propiedad y de los que la modifican, o si solamente habría de ponerse en él un extracto de la escritura.

    De los dos sistemas enfrentados, el de transcripción y el de inscripción, nuestros legisladores optaron por el segundo, que era el tradicional en nuestro Derecho porque, decían, si bien la transcripción tiene las ventajas de representar con toda fidelidad el documento, de constituir dobles archivos que mutuamente se fiscalicen, de evitar los errores a que puede dar un extracto mal hecho y de necesitar menos capacidad en los Registradores, presenta los inconvenientes derivados de la complicación y abultado volumen de las titulaciones, de la poca sencillez y precisión de los formularios de las escrituras, y sobre todo el de que en las enajenaciones y constitución de derechos reales de poco valor difícilmente compensaría los gastos que requiere. Por eso, la Comisión optó por el sistema de inscripción, advirtiendo que se trataba de una inscripción minuciosa, acompañada de modelos y de normas expresivas de las circunstancias que habrían de constar en las inscripciones, con lo que quedarían cumplidamente satisfechas las ventajas de la inscripción salvando sus inconvenientes.

    Una de las circunstancias que los redactores de la Ley Hipotecaria consideraron de imprescindible constatación en los asientos regístrales es, en los contratos en los que hubiera mediado precio, el que resulte del título, así como la forma de pago. El artículo 10 de la Ley Hipotecaria de 2 febrero 1861, precepto que, con escasas modificaciones, conserva su contenido esencial, decía que «en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico se hará mención del que resulte del título, así como de la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago».

    Este artículo 10 de la Ley, en el esquema trazado por nuestros primeros legisladores hipotecarios, se complementaba con el artículo 11, que cuando la inscripción era de traslación de dominio, determinaba con todo detalle la forma de hacer constar el pago precio, exigiendo que se especificara en la inscripción si dicho pago había tenido lugar al contado o a plazo; y en el primero de los casos, si se había pagado todo o parte de él. Si el precio había quedado aplazado, el artículo 11 obligaba a hacer constar en la inscripción la forma y plazos en que se hubiera estipulado el pago. Y, para terminar, ese mismo precepto aplicaba igual principio a los casos en que la traslación había tenido lugar por permuta o adjudicación en pago, y cualquiera de los adquirentes quedaba obligado a abonar al otro alguna diferencia en metálico o efectos; dejando al artículo 38 de la Ley el cuidado de precisar, en su número 3.°, los efectos del aplazamiento.

  2. FUNDAMENTO

    No tiene sólido soporte, en opinión de la doctrina más extendida, la obligación de consignar esta circunstancia en la inscripción. Según la explicación más plausible, nuestra legislación hipotecaria no modificó -como reconocía la Exposición de Motivos de la Ley de 1861- el sistema de adquisición de los derechos reales característico de nuestro Derecho y basado en la teoría del título y el modo, sistema que no desliga, a diferencia de lo que sucede en el alemán, el derecho real adquirido de la causa o título de la adquisición. Como en los contratos traslativos onerosos, cuyo prototipo es la compraventa, la causa, según el artículo 1.274 del Código civil, consiste en la contraprestación, es decir, en el precio, en la inscripción debe consignarse su importe y la forma de pago(1).

    Que esta explicación convence escasamente es una conclusión a la que puede llegarse leyendo el mismo tratado en que aparece expuesta. Tratándose de ventas al contado, decía su autor, en las cuales el contrato se consuma casi simultáneamente a la perfección del mismo por la entrega del precio y la tradición real o fingida de la cosa vendida, la no expresión del pago del precio debe entenderse como justificación de que éste se ha pagado al contado. Quiere decir esto que sólo debería hablarse del precio cuando éste se aplazara en todo o en parte. Si el precio se ha satisfecho, la consignación de su cuantía no sirve para producir ningún efecto real, sino para justificar la adquisición. Y su cuantía, real o simulada, justa o injusta, no tiene ningún alcance, ya que no afecta a terceros, y por lo que se refiere a los contratantes, su consignación en la inscripción no quita ni da valor a esta circunstancia, que por lo demás ya consta en el título.

    Cuando la cuestión no afecta a terceros, la simulación o la injusticia del precio, si con arreglo al Derecho Civil puede dar lugar a rescisión, no se verá modificada por su constancia en el Registro, y la rescisión podrá producirse lo mismo si el precio consta en la inscripción que si se ha consignado meramente en el título. Por ello, de acuerdo con los principios sentados en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria, según los cuales es al vendedor a quien interesa hacer constar la falta de pago en el Registro por la protección debida a la buena fe del tercero, siempre que en la escritura no aparece que el precio está por satisfacer total o parcialmente, nace la presunción legal de que íntegramente ha sido satisfecho. Y esta misma presunción debería extraerse de la inscripción.

    Más rotunda es la posición de otros hipotecaristas, que consideran este precepto como un monumento de inutilidad(2). Si en el Registro se inscriben derechos reales, éstos, que generalmente en los contratos a título oneroso nacen por el título jurídico seguido de la tradición, surgen independientemente de que el precio haya sido o no entregado, así de como de cuál fuere dicho precio o de la forma en que se hizo la entrega. Al derecho real, si otra cosa no se pacta en el contrato, no le afectan las incidencias del precio, ni aun, como se verá en el comentario al artículo 11 de la Ley Hipotecaria, en el caso de que éste fuera aplazado simplemente.

    Es evidente que en la compraventa debe existir un precio cierto, y que su falta provoca la inexistencia del contrato de compraventa, como con evidencia resulta del artículo 1.445 del Código civil. Por ello es ineludible obligación del Registrador, al calificar la compraventa, indagar este fundamental extremo. Pero, dice el autor citado, de ahí no debemos llegar a la conclusión de que la apreciación de este elemento deba reflejarse en la inscripción, pues son muchos los elementos en que debe entrar la calificación para indagar la validez o nulidad de este negocio jurídico, y no hay por qué consignarlos todos en aquélla.

    Dado que la actio venditi es personal, y que la calificación re-gistral ha apreciado que existe precio y que éste no es indeterminado, su constancia en el asiento no hace más que recargar indebidamente su contenido. A lo sumo podría exigirse que constase en el asiento una simple indicación de que en la compraventa ha existido precio, pues siendo el Registro de la Propiedad una institución dedicada a la publicidad de los derechos reales, las indicaciones sobre el negocio jurídico antecedente deben ser lo más sumarias posibles. Si se entendiese que la inscripción refleja tanto el derecho real como el título-causa, debería recoger muchos más elementos del negocio jurídico que los que actualmente recoge. La solución actual, concluye Camy, recoge demasiados elementos del negocio -como éste del precio- para tratarse de un Registro de derechos reales, o recoge pocos elementos si se quiere que sea un Registro de derechos reales y de negocios jurídicos que anteceden.

    Más recientemente, Pau Pedrón, en una conferencia dedicada a la revisión de los principios hipotecarios(3), dice, a propósito del principio de especialidad, que estamos cayendo -especialmente en el caso de las hipotecas, pero no sólo en él- en el riesgo de la inabarcabilidad, lo que quiere decir que las inscripciones demasiado extensas no son precisas. Si la Ley exige -dice, a los efectos que ahora interesan- que en la inscripción se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, y añade a continuación que el aplazamiento no produce efectos contra tercero, a menos que se garantice con hipoteca o condición resolutoria, no tiene sentido, y es perturbador expresar los tiempos y cantidades en que ha de pagarse el precio aplazado, cuando el aplazamiento no va acompañado de una garantía. Y ésta es una conducta heredada de una época en la que, como se verá en el comentario al artículo...

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