Artículo 10

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
 
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  1. SOBRE EL DERECHO A REALIZAR OBRAS

    1. Clases de obras

      Es éste un precepto que bien merece, en nuestra opinión, el calificativo de precepto de obras, por cuanto va fundamentalmente dirigido a reglamentar tanto las que pueden realizarse en los inmuebles sujetos al régimen de p. h., como al ámbito y clases de las mismas, distinguiéndose a tales efectos dos grandes grupos o categorías: el de las «innovaciones» y el de las «mejoras».

      Las primeras son «aquellas que alteran la situación preexistente de la cosa, sea como estado de hecho o de derecho».

      A su vez, las «mejoras» son «aquellas que proporcionan un mayor valor al edificio, bien acrecentando su utilidad, posibilidades de goce y capacidad de rendimiento, bien perfeccionándolo en su aspecto accidental para mayor recreo y comodidad de las personas».

    2. Innovaciones útiles. Requisitos para su realización

      De los dos grandes grupos de «innovaciones» y «mejoras» que en este artículo se describen, las útiles y las de lujo, en el párrafo primero se alude únicamente a aquéllas, según parece deducirse de ese terminante «ningún propietario puede exigir...», al no ser las de lujo «... requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble según su rango».

      Parece, por tanto, que en el citado párrafo primero el legislador intenta proyectar la posibilidad de la «innovación» y de la «mejora» sobre el inmueble en sí, pero con arreglo a un doble criterio: objetivo -conservación y habitabilidad- y subjetivo -rango-. Ambos deben concurrir para que sean «posibles referidas obras en los supuestos que el párrafo contempla.

      Mas estamos diciendo que en él se hace referencia exclusivamente a las «mejoras útiles», y estimamos conveniente determinar qué se entiende por tales. Para nosotros, son las que acrecientan la utilidad, posibilidades de goce y capacidad de rendimiento del edificio en general (obtención de rentas más elevadas, logro de mejores servicios comunes, etc.).

      Por otra parte, y con vistas al contenido de este primer párrafo, cabe indicar que cuando tanto las «mejoras» como las «innovaciones útiles» «no excedan del importe de una mensualidad ordinaria», puede interesarse de la junta de propietarios su realización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13, 3, siendo suficiente el acuerdo de la mayoría.

      En cuanto a las «innovaciones» y «mejoras útiles» que excedan de dicho importe, habrá de estarse, en nuestra opinión, a lo dispuesto en el párrafo segundo, no obstante admitir que pueda criticarse esta remisión por entender que referido párrafo es únicamente aplicable a las obras de modificación «... no requeridas por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango», dentro de las que no entran precisamente las útiles y sí las de lujo y gravosas.

      Estimamos, sin embargo, que, si esta crítica se hiciere, carece de virtualidad, por estimar que la utilidad o la mejora del edificio es perfectamente compatible con el importe de la obra y con el hecho de que ésta dé lugar a que una parte del inmueble pueda resultar inservible para el uso y disfrute de uno o varios propietarios.

      Ello sentado, creemos que: a) Si las innovaciones útiles no exceden del importe de una mensualidad ordinaria, el propietario a...

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