Artículo 1.922, apartado 7º

Autor:Antonio Guillan Ballesteros
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil
 
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El privilegio por alquileres o rentas tiene una honda tradición histórica, que es preciso recordar para determinar su naturaleza jurídica.

En el Derecho romano se consideraban afectos a un pignus en favor del arrendador los muebles que el inquilino introducía y ponía para su habitabilidad en los fundos urbanos, lo mismo que dos frutos en los fundos rústicos (D. 20, 2, 4 y 7). Un rescripto de Justiniano, en el cual no se hace distinción entre fundos rústicos y urbanos, ordena que estén afectas a la garantía las cosas introducidas (C. 8, 16, 7). Todo ello obedece a que, según Neracio, era costumbre en Roma que entre los propietario e inquilinos se estipulase tal prenda, y de ahí que el Pretor ordenase que se considerase existente, sin necesidad de convención expresa (D. 20, 2, 4 prin.).

El pignus sobre los invecta et Mata no exigía desplazamiento posesorio como tampoco lo requería cualquier otro pignus (D. 13, 7, 1 prin.). La especialidad del primero radica en su constitución ex lege. Si atendemos a que Ulpiano dice que propiamente hay pignus cuando al acreedor se transfiere la posesión de las cosas, e hipoteca cuando no la recibe (D. 13, 9, 2), cabe concluir que la garantía sobre los invecta et Mata era hipotecaria.

El arrendador tenía en un principio un interdicto para reclamar la posesión de los invecta et Mata ante el impago de la renta. Schvlz afirma que este interdicto, llamado Salviano, no podía ejercitarse más que contra el arrendatario, pero que más tarde, antes de la codificación del Edicto de Adriano, un pretor (Servio) concedió al arrendador una actio in rem, ejercitable frente a terceros. Fue Juliano quien, al codificar el Edicto de Adriano, extendió la actio Serviana a todos los casos de hipoteca y aun de prenda31. Así, pues, de la garantía de los invecta et Mata nace precisamente la reipersecutoriedad de Ja hipoteca actual.

En las Partidas (Partida V, Título VIII,. Ley 5) se sigue este sistema: se autorizaba al señor a retener «como por peños» las cosas que el inqui-lino tuviese en la casa cuyo alquiler no había pagado, entendiéndose lo mismo de las heredades, viñas y huertas arrendadas, siempre que, en estos últimos supuestos, el dueño consintiese la introducción de aquellas cosas.

En el Derecho francés anterior a la codificación napoleónica existía también la hipoteca de los muebles del arrendatario y de los frutos de las heredades, que garantizaba el pago de alquileres y otras obligaciones de aquél32.

El privilegio del arrendador, recogido en la codificación napoleónica, es derivación en su desenvolvimiento histórico hasta ese momento de un derecho de garantía. Ello ha pesado extraordinariamente en la doctrina a la hora de explicar la naturaleza de este privilegio, pues un sector numerosísimo de autores se orienta en el sentido de considerar que está basado en una prenda tácita, e incluso el B. G. B., en el parágrafo 559, denomina prenda al derecho del arrendador sobre los muebles del arrendatario. También hay autores que derivan la preferencia de una prenda sin desplazamiento de posesión o de una hipoteca mobiliaria 33.

Creo que si se hubiese detenido la evolución histórica de la prenda e hipoteca en el momento de la codificación francesa, no hay duda de que el privilegio del arrendador obedece a la constitución de una prenda o hipoteca sobre los muebles por ministerio de ley. Pero ail aclararse el panorama oscuro que han presentado históricamente los derechos reales de garantía, cuando el Código civil establece nítidamente la separación de la prenda y de la hipoteca en razón a los bienes sobre los que recae una y otra...

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