Artículo 1.879

AutorVicente Guilarte Zapatero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil
  1. IDEA GENERAL SOBRE LA SITUACIÓN DEL TERCER POSEEDOR BIENES HIPOTECADOS

    Constituida una hipoteca en garantía de un crédito, resulta perfectamente posible que los bienes objeto de gravamen sean transmitidos a un tercero antes de haberse producido el vencimiento de la obligación garantizada.

    El adquirente se convierte en dueño de aquéllos que, obviamente, siguen afectados por la carga hipotecaria. Ha tenido lugar un desdoblamiento al disociarse, a diferencia de lo que acontecía inicialmente, las condiciones de deudor y de hipotecante o, si se prefiere, las de deudor personal y deudor real o titular dominical de los bienes gravados. Sin embargo, tal situación no presenta alteración de la eficacia de la garantía hipotecaria constituida, que por su trascendencia real sigue vinculando los bienes sobre los que recae, en seguridad del crédito para que fue constituida. Ahora bien, esto, que teóricamente no ofrece duda, da lugar a determinadas cuestiones de orden práctico que deben resolverse, precisamente, para que se mantengan intangibles los derechos del acreedor hipotecario, sin lesionar los que corresponden al tercer poseedor de los bienes, que no se encuentra siempre en la misma situación, ya que ésta depende de distintas circunstancias a las que luego me refiero.

    En general, debe señalarse que, manteniéndose los bienes hipotecados sujetos al cumplimiento de la obligación asegurada, la relación del tercer poseedor con los bienes que le pertenecen le vincula también, en alguna medida, con el acreedor hipotecario. Tal relación de ambos se manifiesta no sólo en el momento de ejecución de la hipoteca, a través de la realización de valor de los bienes, sino también en momentos anteriores al vencimiento de la obligación si, por ejemplo, el acreedor, para defender Ja integridad de la garantía, amenazada por actos del tercer poseedor y dueño actual de los bienes, se ve en la necesidad de ejercitar la acción de devastación del artículo 117, que, como el propio precepto señala, ha de dirigirse contra el dueño de los mismos.

    Pero, ciertamente, será una vez vencida e insatisfecha la obligación garantizada cuando por exigencia de la realización de valor y de la titularidad dominical del tercer poseedor, éste y el acreedor hipotecario deban fatalmente entrar en contacto al concurrir sus respectivos derechos sobre la misma causa. Este es el momento que contempla implícitamente el precepto comentado y que, a mi modo de ver, no se produce con fortuna, pues su redacción puede dar a entender que si el acreedor está facultado para reclamar del tercer poseedor de los bienes hipotecarios el pago de la parte del crédito asegurado con los que el último posee, éste estará obligado a verificar el pago, lo que, en rigor, no resulta exacto. En los supuestos normales, y salvo lo que se indica luego, el tercer poseedor no está obligado a pagar el crédito asegurado, sino que será el acreedor hipotecario el que podrá cobrar su importe de los bienes gravados, previa la realización que opere de éstos y a la que su dueño no está legitimado para oponerse. Por ello, el Código civil debía de haberse limitado a enunciar tal efecto de la hipoteca, que, por otra parte, tal vez no hubiera sido necesario, pues deriva de la propia esencia y naturaleza de la institución.

    Lo que sí resulta preciso es fijar la situación del tercer poseedor cuando el acreedor ejecuta la hipoteca y matizar las consecuencias que en orden a su responsabilidad derivan de las condiciones en que se verificó la compraventa de los bienes hipotecados, cuestiones que se resuelven, al margen del precepto comentado del Código civil, en la Ley de Enjuiciamiento y en la Ley especial.

  2. EL TERCER POSEEDOR DE LOS BIENES HIPOTECADOS ANTE LA EJECUCIÓN DE ÉSTOS

    El acreedor hipotecario, mediante la acción real que le compete, puede instar la realización de los bienes gravados siguiendo distintos procedimientos que, naturalmente, afectarán al tercer poseedor de los mismos, entendiendo por tal, en principio, al que adquiere los bienes hipotecados, sin asumir la deuda a la vez ni realizar su adquisición en la cualidad de heredero del deudor o del hipotecante no deudor(1). Con lo que se indica que el fiador real tampoco es tercer poseedor, lo que no me parece exacto.

    1. Si el acreedor sigue el procedimiento ejecutivo ordinario, establece el artículo 126 de la Ley Hipotecaria que «cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento civil se persiguieren bienes hipotecados y éstos hubieran pasado a poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor reclamar de éste el pago de la parte del crédito asegurada con los que el mismo posee si al vencimiento del plazo no lo verificara el deudor después de requerido judicialmente o por Notario.

      Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el párrafo anterior, deberá verificar el pago del crédito con los intereses correspondientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 114, o desamparar los bienes hipotecados.

      Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes será responsable con los suyos propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar. En el caso de que el tercer poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarán éstos en poder del deudor, a fin de que pueda...

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