Artículo 1.877
| Autor | Vicente Guilarte Zapatero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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OBSERVACIÓN SOBRE EL CONTENIDO DEL PRECEPTO Y SU RELACIÓN CON LAS NORMAS DE LA LEY HIPOTECARIA SOBRE LA MATERIA
El artículo comentado reproduce el correspondiente del Anteproyecto, con la única diferencia que en el actual aparece sustituida la expresión «acciones» por la de accesiones (1) El Anteproyecto había transcrito fielmente el artículo 110 de la Ley Hipotecaria de 1861, añadiendo, como aparece en el actual, que la hipoteca se extiende también a las indemnizaciones que correspondan al propietario en virtud de expropiación por causa de utilidad pública, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley, así en el caso de permanecer la finca en poder del dueño que la hipotecó como en el de pasar a manos de un tercero. La regulación del Código civil resultaba de plena coherencia con la sancionada por la Ley Hipotecaria, en relación con el supuesto en el que la finca pasara a tercer poseedor, ya que el artículo 112 de la Ley establecía determinados elementos a los que en tal caso no se extendía la hipoteca, que eran aludidos en el artículo 111 de aquélla, pero que no estaban reflejados en el artículo 110 de la misma y tampoco, por tanto, en el precepto del código objeto del presente comentario.
Sin embargo, la Ley Hipotecaria de 21 abril 1909, al modificar sustancialmente la materia, limitando los elementos a los que se extiende la hipoteca y estableciendo un régimen distinto, según exista o no pacto, a diferencia de lo que ocurría anteriormente, determina que los frutos pendientes de las rentas vencidas y no satisfechas sólo serán afectados por la hipoteca si se pacta tal extensión y que el gravamen no se hará extensivo a éstos cuando, habiendo pasado la firma a manos de un tercer poseedor, sean de la pertenencia de éste.
En suma, ha de entenderse derogado el precepto del Código civil en este punto y estimarse que, de acuerdo con la Ley Hipotecaria, la hipoteca sólo se extiende a los frutos pendientes y a las rentas no percibidas en virtud de pacto en que así se haya convenido y sin afectar, como se verá luego, al tercer poseedor de la finca.
El régimen de la extensión objetiva de la hipoteca, armonizando lo dispuesto en el presente precepto del Código civil con lo establecido en los artículos pertinentes de la ley especial, es distinto según que haya mediado o no pacto y que la finca se conserve en poder del hipotecante en el momento de hacerse efectivo el crédito o en manos de un tercer poseedor, régimen que, muy sintéticamente y en líneas generales, se expone a continuación.
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EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA SEGÚN LOS ARTÍCULOS 109 Y 110 DE LA LEY ESPECIAL
El primero de los artículos citados determina que «la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados», especificándose en el artículo 110 que «conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
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Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
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Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y siguientes del Código civil.»
Ha de recordarse, además, que el artículo 215 del Reglamento der termina que «la hipoteca se extenderá al acceso de cabida que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla».
De la comparación de los transcritos artículos de la ley con el comentado del Código civil resulta que, a salvo de la diferencia apuntada relativa a los frutos pendientes y a las rentas vencidas, en ambos textos legales se considera extensible la hipoteca a los mismos elementos, o sea, a las accesiones naturales, a las mejoras y a las indemnizaciones que, por razón de los bienes hipotecados, puedan corresponder al dueño de los mismos. Tal es el régimen estrictamente legal que podrá ser alterado por pacto no sólo, como se verá luego, en el sentido de ampliarla, sino también en el de reducirla, respecto de cada uno de dichos elementos. Es de señalar, brevemente, lo que sigue en relación con el mismo:
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Accesiones naturales
La extensión a ellas de la hipoteca es una consecuencia lógica de su propia esencia. Como señala Scaevola, se confunden con la finca, identificándose con ella y, por lo mismo, a...
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