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Artículo 1.654

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan Muñoz
Cargo del AutorMagistrado

  1. LA SUBENFITEUSIS. CONSTRUCCIÓN

    En la enfiteusis, según la doctrina que aquí se ha mantenido desde el inicio(1) , se produce una situación de dominio dividido sobre la finca, con distintas facultades dominicales cada uno de los condóminos: el dueño útil o enfiteuta tiene, esencialmente, las facultades de posesión -uso y disfrute- de la finca enfitéutica, además de la disposición de su derecho de condominio(2); el dueño directo o censualista tiene el derecho a percibir el canon (y el laudemio, si ha pactado, así como otros derechos) y también la facultad de disposición de su dominio (condominio) directo.

    Teóricamente, nada impediría que el enfiteuta -que goza de la materialidad del uso y disfrute de la finca enfitéutica- constituyera sobre un dominio útil una nueva enfiteusis. La construcción entonces sería la siguiente: este enfiteuta o dueño útil seguiría siéndolo respecto al dueño directo al que debería pagar el canon y respetar todos sus demás derechos (laudemio, tanteo y retracto, comiso, etc.), pero al tiempo, sería dueño directo respecto al nuevo enfiteuta (subenfiteuta) nacido de la segunda enfiteusis (subenfiteusis)(3) al cual le cobraría canon y tendría los demás derechos de dueño directo.

    El que materialmente gozaría y disfrutaría -es decir, poseería- la finca enfitéutica sería el subenfiteuta. El enfiteuta sería dueño directo (con todos sus derechos) para el subenfiteuta y seguiría siendo dueño útil (con sus obligaciones) para el dueño directo.

    Así pues, el dominio útil del enfiteuta se subdividiría con la subenfiteu-sis: tal dominio se desdoblaría en el útil para el subenfiteuta y el directo para el enfiteuta (que sigue siendo enfiteuta o dueño útil respecto al dueño directo de la enfiteusis).

    Pero a su vez, el subenfiteuta podría constituir una nueva subenfiteusis: él pasa a ser dueño directo de un nuevo subenfiteuta y mantiene su condición de subenfiteuta respecto al enfiteuta que le constituyó a él la subenfiteusis primera; así sucesivamente podrían irse constituyendo más y más nuevas subenfiteusis.

    Al mantenerse aquí -como se ha dicho- la doctrina del dominio dividido en la enfiteusis, no se puede aceptar que la subenfiteusis constituya un derecho sobre otro derecho, como podría ser el caso, por ejemplo del usufructo sobre derechos(4), uno de los que podría ser el propio derecho de usufructo. El enfiteuta no constituiría la subenfiteusis sobre un derecho, sino directamente sobre la finca de la que es cotitular del derecho...

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