Artículo 1.573

RESUMEN

I. Régimen de las mejoras en los arrendamientos.-II. Las mejoras en los arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial: 1. Reglas generales. 2. Gastos necesarios. 3. Mejoras útiles y sociales: A) Por el arrendador. B) Por el arrendatario. 4. Mejoras suntuarias.-III. Las mejoras en los arrendamientos urbanos sujetos a legislación especial: 1. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. ... (ver resumen completo)

 
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  1. Régimen de las mejoras en los arrendamientos

    Establece el Código en este artículo una remisión a las normas reguladoras del usufructo, más concretamente a las que ordenan el derecho del usufructuario «respecto de las mejoras útiles y voluntarias» que hubiere hecho en la cosa usufructuada, lo que lleva a la aplicación del artículo 487, conforme al cual:

    El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma y sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.

    Ya veremos, sin embargo, hasta qué punto es aplicable todo este precepto.

    Pero no es éste el único artículo que en relación con las mejoras útiles concede derechos al usufructuario. Así, el artículo 4888 (1), conforme al cual «el usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiere hecho». También cabe incluir en cierto modo, según veremos, el artículo 502.

    Pero ¿qué es una mejora? En el ámbito en que ahora nos movemos (2), mejora es todo aumento de valor que experimente una cosa.

    Por su origen: Este aumento de valor puede ser causado por acto del hombre o ser obra de la naturaleza.

    Las primeras pueden, a su vez, realizarse voluntariamente (mejoras voluntarias) u obligadamente (mejoras obligadas).

    Las mejoras obligadas pueden ser impuestas por el pacto o por la ley.

    Por su finalidad o resultado: Podemos distinguir dos grandes categorías de mejoras:

    - Mejoras útiles: Son aquellas que, además de aumentar el valor de la cosa, acrecientan también su productividad normal y su potencial permanente.

    - Mejoras de recreo (o de comodidad o de ornato): Son aquellas que sólo aumentan su valor.

    Junto a estas dos se añade por el Código la categoría de mejoras necesarias, que serán las dirigidas a la conservación de la cosa y, por tanto, producen más que un aumento de valor una estabilidad del mismo. De ahí que, propiamente, la llamada mejora necesaria, más que una auténtica mejora, es un simple gasto de conservación. Pero en más de una ocasión, con motivo de su realización, se producirá conjuntamente y con su misma realización una mejora útil o de recreo, según los casos.

    Esta matización puede verse, según Irurzun Goicoa (3), en el supuesto del artículo 502, en que al contemplar la hipótesis de que el propietario no realizara las reparaciones extraordinarias indispensables para la subsistencia de la cosa, dispone que podrá hacerlas el usufructuario, «pero tendrá derecho a exigir del propietario, al concluir el usufructo, el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras», con derecho de retención hasta reintegrarse con sus productos si el dueño no lo satisfaciera. Es decir, que justamente en cuanto al aumento de valor, es decir, en lo que tiene de auténtica mejora (mejora que será en este aspecto útil o de recreo según los casos), es en lo que atribuye derechos el artículo 502 citado.

    Sin embargo, y pese a ello, el régimen de estas «mejoras necesarias» no se contempla en el artículo 1.573 (aun cuando con motivo de su realización se aumentara el valor de la cosa en términos de una propia mejora útil o de recreo), ante la consideración de que todo lo relativo a reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, tiene especial tratamiento en el Código civil, que las contempla en los artículos 1.554, número 2, 1.558 y 1.559, ya examinados en el respectivo comentario. Y si por virtud de pacto se pusieran a cargo del arrendatario, habría que acudir a lo pactado, pero no al 1.573, que no sería aplicable a esta hipótesis.

    El artículo 1.573 se refiere únicamente a las mejoras útiles y voluntarias.

    Quedan excluidas, por supuesto, las mejoras necesarias y las obligatorias.

    Tampoco se comprenden en la remisión las mejoras de recreo, que, en cambio, se incluyen en el 487. Por tanto, la aplicación del artículo 487 deberá realizarse con esta salvedad. «El derecho del arrendatario -dice García Goyena (4) comentando el art. 1.507 del Proyecto de 1851- es menos fuerte y pleno que el del usufructuario; no era, pues, posible hacerle de mejor condición que al segundo; los dos saben que gastan en cosa ajena: el Derecho romano y patrio abrían una ancha puerta a pleitos y a la mala fe de los arrendatarios.»

    El arrendatario que gasta en la cosa arrendada por su libre iniciativa y al margen de las previsiones contractuales, lo hace a su propio riesgo y no puede pretender al cesar en el arriendo que el dueño le indemnice por un gasto acerca de cuya oportunidad de realización no se le ha pedido ni siquiera su opinión.

    Sin embargo, tratándose de mejoras útiles, podrá retirarlas «si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes», y hasta «podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiere hecho», según reconoce una Sentencia de 13 abril 1961.

    En el supuesto de arrendamiento de un terreno para cría de cerdos, otorgado por el padre en favor de su hijo, en el que el arrendatario con posterioridad construye voluntariamente, con el consentimiento del arrendador, cinco naves destinadas a granja adecuadas al destino de crianza de ganado de cerda, se trata de mejoras útiles, voluntarias y provechosas, a consecuencia de las cuales el predio arrendado cumplió el destino y fin para los que fue arrendado, beneficiando a los arrendatarios que pudieron así hacer funcional la explotación pecuaria como causa determinante del arriendo. Por ello, conforme al artículo 1.573 y al 487, aplicable por la remisión que aquél hace, se trata de obras excluidas de toda indemnización y derecho alguno en tal sentido a favor de los arrendatarios, y al no ser necesarias ni obligatorias se despeja toda situación de enriquecimiento injusto (S. T. S. de 13 diciembre 1993).

    El derecho de retención, reconocido en el artículo 502.III del Código civil, sólo es posible en los supuestos de reparaciones extraordinarias, exigiéndose, además, que las reparaciones extraordinarias sean indispensables para la subsistencia de la cosa. Es evidente que la construcción de un cobertizo establo para ganado en una finca rústica, aunque sea ganadera, no puede tener el calificativo de «reparación extraordinaria o indispensable», por lo que el arrendatario carece de derecho de retención (S. A. P. de Badajoz de 14 octubre 1996).

    Obsérvese el distinto régimen que respecto del poseedor de buena y de mala fe establecen los artículos 453, 454 y 455. La jurisprudencia ha declarado, al menos respecto del artículo 453, que no es aplicable al arrendatario, pues éste es sólo poseedor civil de su derecho de arrendamiento y tenedor por el dueño, conforme al...

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