Artículo 1.560

RESUMEN

I. Las perturbaciones de hecho en el régimen del Código civil.-II. Arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial.-III. Arrendamientos urbanos sujetos a legislación especial: 1. Arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 2. Arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

 
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  1. Las perturbaciones de hecho en el régimen del Código civil

    García Goyena [1], al comentar el artículo 1.491 del Proyecto de 1851, precedente del actual 1.560 del Código civil, dice:

    El artículo es una consecuencia del 1.014 (del Proyecto de 1851, correspondiente al 1.105 C. a); en ningún contrato hay responsabilidad por los casos fortuitos, y tal debe reputarse la turbación de mero hecho, como si se introducen rebaños ajenos en el prado que tengo en arriendo, o se me arrebatan de noche los frutos o se me espele violentamente de la casa que ocupo.

    El arrendador se asemeja en esto, como en otras cosas, al vendedor que en igual caso no responde del saneamiento por evicción...

    Mientras el ataque no se dirija contra la propiedad misma de la cosa y judicialmente, el arrendatario es el solo atacado y a él sólo toca defenderse.

    Los comentaristas del Código civil trataron de perfilar la hipótesis que contempla el párrafo 1.° del 1.560, concretando la noción de «perturbación de mero hecho» a supuestos en que el tercero actúa arbitrariamente, o por puro capricho o de mala fe o con intención criminal, pero sin que exista la misma cuando la perturbación la realiza el tercero estimando que le asiste un derecho, en cuyo caso la perturbación sería de derecho.

    Así, Manresa [2] señala que «el tercero que realiza los actos que se dicen perturbadores del goce del arrendatario puede obrar de una de estas tres maneras: primera, arbitrariamente; segunda, estimando que la cosa arrendada es de su propiedad o que tiene en ella algún derecho, y tercera, creyendo que la cosa es realmente del arrendador, no alegando derecho alguno sobre ella, pero considerando que con el acto realizado no se atenta en lo más mínimo al derecho ajeno, sino que, antes por el contrario, se ejercita uno propio de muy distinta esfera de acción». Y añade a continuación que el primer modo es el de la perturbación de mero hecho, y la segunda y tercera implicarán una perturbación de derecho.

    Mucius Scaevola [3] entiende que «si el tercero, de buena fe e invocando un título de derecho más o menos eficaz, realiza o prepara algún acto, ya contra el dominio o contra cualquier otra de las facultades dominicales en la cosa arrendada, corresponderá al dueño de ella salir a la defensa ante el ataque. Si ese tercero, sin más razón que su capricho o su mala fe, y hasta intención criminal a veces, interrumpe la facultad de disfrute en el arrendatario y pretende por su sola autoridad arrebatar lo que le consta que no es suyo, puede dicho arrendatario denunciarle, desautorizarle por sí mismo lícitamente e impedirle en cualquier otra forma legal los actos de despojo». Más adelante [4], sin embargo, hace ya abstracción de las intenciones o títulos del perturbado al precisar que «los casos en que se halla más indicada la procedencia del texto que comentamos son los que se corrigen en el Derecho procesal con la acción de interdicto, y no siempre, porque sabido es que por la Ley de Enjuiciamiento sólo determinados interdictos resuelven cuestiones sobre el mejor derecho a poseer; por medio de los otros únicamente se decide sobre el hecho material y simple de la posesión».

    Ya en esta línea, Cossío y Rubio [5] advierten que «quien quiera que con derecho o sin él realice un acto que afecte a la posesión de otro, sin haber previamente conseguido el reconocimiento, judicial o voluntario, de su derecho, actúa ilícitamente, ya que a nadie le es lícito el tomarse la justicia por su mano, y, en tal sentido, su actuación merece la calificación de mero hecho, nunca de actuación de un derecho. Contra la misma corresponderá al arrendatario, en todo caso, una acción directa, bien en vía penal... bien en vía civil, y dentro de esta última, como ya anteriormente dejamos indicado, ejercitando en contra del tercero los correspondientes interdictos».

    Nos parece correcta la opinión de Cossío y Rubio. Cuando se produce la perturbación no se puede exigir al arrendatario que haga un pleito de las intenciones del perturbador ni que trate de investigar si detrás de la perturbación hay un derecho. Independientemente de que cumpla con lo dispuesto en el artículo 1.559, cuando la perturbación pueda lesionar los derechos del arrendador notificando a éste la novedad dañosa, lo cierto es que nos encontramos en este caso con un ataque a la posesión del arrendatario, llevado a cabo por el tercero sin acudir a los órganos encargados de administrar justicia. No se discute un derecho, ni la intención (que puede ser justa) de quien ha llevado a cabo el acto ilícito. Por esto ha podido decir Fubini [6] que por perturbaciones de hecho deben entenderse todas las que los terceros llevan a cabo con delitos o cuasi delitos contra el arrendatario.

    Para comprender las reacciones posibles frente a la perturbación de hecho, hay que partir de la base de que el arrendatario que se halla en el goce de la cosa arrendada es poseedor. Pero también lo es el propietario arrendador y a la vez que el arrendatario.

    No es necesario, como acertadamente enseña Vallet de Goy-tisolo [7], introducir en nuestro Derecho la distinción germánica entre posesión inmediata (la del arrendatario) y mediata (la del dueño), que además sería perturbadora, ya que nuestros regímenes posesorios son diferentes. Como dice Vallet [8], el artículo 430 comprende la posesión del dueño desde el momento en que tal precepto habla del «disfrute de un derecho», y derecho real por excelencia es el de propiedad. El que pasa por propietario y actúa como tal, aun sin gozar la tenencia de la cosa, posee el derecho de propiedad. Es decir, que la admisión de los derechos como contenido de la posesión da lugar a que en nuestro Derecho el llamado poseedor mediato sea siempre poseedor inmediato de un derecho [9].

    Que en el arrendamiento de cosas se da lo que Vallet [10] llama «coposesión analíticamente integrativa o...

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