Artículo 1.559

RESUMEN

I. Idea general.-II. Usurpación o novedad dañosa.-III. Reparaciones comprendidas en el número 2.º del artículo 1.554.-IV. Responsabilidad del arrendatario en caso de incumplimiento de su obligación.-V. Arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial.-VI. Arrendamientos urbanos sujetos a la ley especial: 1. Arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 2. Arrendamientos ... (ver resumen completo)

 
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  1. Idea general

    Hemos estudiado en precedentes artículos las obligaciones del arrendador, y entre ellas las de hacer ciertas reparaciones (art. 1.554, núm. 2.º), mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento (art. 1.554, núm. 3.º) y sobre saneamiento (art. 1.553), así como la obligación del arrendatario de usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia (art. 1.555, núm. 2.º).

    El artículo 1.559 se conecta con tales obligaciones, en cuyo cumplimiento están interesados arrendador y arrendatario, uno y otro en mayor o menor medida según los casos, pero, en definitiva, con un interés común en conservar la cosa.

    Ahora bien, el artículo 1.559, dentro de esta línea de interés común, contempla fundamentalmente el del arrendador, en su párrafo 1.º, y el de éste, pero en función de su proyección en el cumplimiento de su obligación de hacer reparaciones, en el párrafo 2.º.

    Para García Goyena1, comentando el correlativo precepto del Proyecto de 1851, -estas obligaciones son consecuencias de las impuestas al arrendatario... sobre cuidar de la cosa como un buen padre de familia; y el mismo es tan interesado como el propietario en su cumplimiento. A más de que el propietario posee por medio del arrendatario, y debe descansar en éste que se halla, por decirlo así, cerca de la cosa misma, objeto de las usurpaciones o reparaciones: últimamente, para el caso de saneamiento, deberá hacerlo lo mismo que el comprador... Iguales obligaciones y por los mismos motivos tienen el usufructuario y el usuario ...-.

    En efecto, el artículo 511 impone al usufructuario la obligación de -poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad, y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios, como si hubieran sido ocasionados por su culpa2. Y no olvidemos que la similitud del primer párrafo del 1.559 destaca si consideramos además el contenido del derecho del arrendatario, consistente en lo fundamental en el goce pacífico de la cosa arrendada. Dicha similitud se manifiesta también en cuanto a la obligación de notificar la necesidad de hacer las reparaciones que sean de cargo o cuenta del dueño. En el usufructo no todas las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa son de cargo del propietario: las reparaciones ordinarias son de cargo del usufructuario (art. 500) y las extraordinarias son de cuenta del propietario (art. 501). Por eso, en este caso, el propio artículo 501, inciso segundo, obliga al usufructuario a dar aviso al propietario cuando fuere urgente la necesidad de hacer tales reparaciones extraordinarias.

    Veamos ahora cómo desarrolla el artículo 1.559 tales obligaciones de notificación:

  2. Usurpación o novedad dañosa

    Se refiere a toda clase de cosas objeto de arrendamiento. Su campo de aplicación será normalmente el de la fincas rústicas, quizá por esto el Código civil francés, en el artículo 1.768, análogo a nuestro 1.559, limita el ámbito del mismo a las fincas rústicas. Y es que la usurpación donde con mayor frecuencia se produce es en las fincas rústicas: ocupación de todo o parte de la finca por un tercero, rotura de linderos, prohibición de realización de actos de ejercicio de una servidumbre en el predio sirviente de un tercero, desviación o corte de aguas que la finca arrendada tiene derecho a recibir y consumir, ejercicio de una servidumbre en la finca arrendada de un modo más gravoso que el convenido o el que proceda por aplicación de las normas legales, etc. Pero muchos de estos supuestos pueden darse también en solares. También respecto a edificios: no ya con su posible ocupación total o parcial, hipótesis más rara, sino con ciertas inmisiones de tercero que con su prolongación en el tiempo sin la debida oposición pueden causar a través de la prescripción un perjuicio irreparable: por ejemplo, determinadas aperturas de huecos con voladizos sobre la finca arrendada, o aun sin voladizos, pero con acto obstativo que permita iniciar el cómputo del plazo de prescripción conforme al artículo 538; ciertas construcciones próximas al edificio, cierre de huecos del edificio arrendado por el dueño del predio colindante, etc.

    No es de extrañar que los propios autores franceses hayan extendido la aplicación del precepto a los arrendamientos de fincas urbanas3.

    Nuestro artículo 1.559 no distingue, y debe entenderse según hemos dicho, que comprende tanto las fincas rústicas como urbanas, y aun toda clase de cosas, porque aunque se restringiera el concepto de usurpación a los bienes inmuebles, no cabe duda que el concepto de -novedad dañosa- podría permitir esa mayor...

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