Artículo 1.556

RESUMEN

I. Sentido y alcance de la rescisión por incumplimiento.-II. La rescisión en los arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial.-III. La rescisión en los arrendamientos urbanos sujetos a legislación especial: 1. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: A) Resolución prevista en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal: a) Requisitos, b) Procedimiento, c) Li... (ver resumen completo)

 
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  1. Sentido y alcance de la rescisión por incumplimiento

    De no existir este artículo, y puesto que en el arrendamiento las obligaciones de ambas partes son bilaterales o recíprocas, para el caso de que uno de ellos no cumpliere lo que le incumbe, podría el perjudicado, conforme al artículo 1.124, escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, debiendo el Tribunal decretar la resolución reclamada a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo; así resulta del referido artículo 1.124 y del 1.568.

    Y dada la existencia de este artículo 1.124, sería ocioso el 1.556 si quisiera expresar lo mismo que aquél.

    No es así. La particularidad del contrato de arrendamiento como contrato de tracto sucesivo es quizá la razón de ser de este artículo que comentamos.

    Esto no quiere decir que no sea posible el recurso del 1.124. La acción fundada en este artículo 1.124 será posible, como veremos al comentar el artículo 1.568. Y aun en este mismo comentario del artículo 1.556 al estudiar la cuestión en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

    Aunque el artículo 1.556 hable de -rescisión-, no debe entenderse empleada la expresión con todo el tecnicismo con que hoy se configura esta especial causa de ineficacia del negocio, sino, como dice Federico de Castro1, en su sentido más amplio o vulgar. Como dice el maestro De Castro, con referencia a todos los supuestos en que el Código civil emplea la palabra rescisión en sentido amplio o vulgar, aquí -no puede hablarse de rescisión en sentido técnico, sino que se trata de esos otros recursos legales a los que se refiere el artículo 1.294, y por los que se puede obtener la reparación del perjuicio-2.

    Por todo lo expuesto creemos que ni es una rescisión de las del artículo 1.291, ni una resolución de las del 1.124, aunque puede conectarse con la resolución en general al tratarse de un remedio concedido en hipótesis de incumplimiento de la prestación de una de las partes en una obligación recíproca, con las particularidades indicadas de tratarse de una obligación de tracto sucesivo que le impone un especial tratamiento, pero también con la figura de la rescisión en cuanto, como ha dicho De Castro3, se trata de uno de esos otros recursos legales a los que se refiere el artículo 1.294.

    No es de extrañar que doctrina y jurisprudencia citen aquí al artículo 1.124 y a los artículos 1.291 y siguientes, bien de modo expreso o ya tácitamente. Pero, por lo que se refiere a la jurisprudencia, conviene examinar las citas para adverar si las mismas constituyen un simple obiter dicta o es, por el contrario, ratio de-cidendi del fallo.

    La utilidad del 1.556 es evidente, porque calificando al supuesto que contempla de resolución siempre afectará a un contrato de tracto sucesivo con sus naturales peculiaridades. Y, además, por cuanto que tratándose del 1.556, y en relación con las obligaciones de los artículos 1.554 y 1.555, no tendría que probar ninguna de las partes la acusada reciprocidad de las obligaciones en juego (puesto que siendo alguna de las que prevén dichos artículos, directamente autoriza el art. 1.556 el ejercicio de la acción), basta con el incumplimiento de la obligación, una cualquiera, de entre las que prevén los artículos 1.554 y 1.555.

    Por el contrario, tratándose de una obligación que no sea de las previstas en los artículos 1.554 y 1.555, pactada en el contrato, deberá entonces la parte perjudicada acudir al artículo 1.124 y, en su caso, probar la concurrencia de todos los requisitos que la jurisprudencia exige para que prospere la acción4.

    Contra esta tesis no podría invocarse sentencias como la de 11 junio 1948, al declarar que el artículo 1.556 no se opone a la aplicación del artículo 1.569, número 3.º, porque, en definitiva, se trataba en esta sentencia de un supuesto en que el arrendatario se había obligado a reparar los desperfectos causados por la guerra en el inmueble arrendado y a tener el edificio en perfecto estado de conservación, cuyos gastos dice el contrato que corrían de su cuenta y riesgo y se declaran comprendidos en el concepto de reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, a que se refiere el artículo 1.554, reparaciones que son, en principio, a cargo del arrendador, pero no cuando en el contrato se ha pactado otra cosa, como en este caso sucede. Ya veremos, al comentar el artículo 1.569, la naturaleza y alcance de la acción de desahucio.

    Más aún, la Sentencia de 8 julio 1903 reconoce que las declaraciones referentes a si han sido infringidas las condiciones estipuladas en los contratos deben hacerse, por regla general, en los juicios que llevan el nombre de -declarativos-, sin que, como tiene expresado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, interpretando el artículo 1.569, hayan de producirse en los sumarios como el de desahucio, sino en casos especiales en que el dolo, culpa o negligencia del arrendatario hagan tan evidente la infracción por éste cometida que se imponga como necesidad perentoria e ineludible la reintegración del propietario en sus derechos.

    Tratándose de un arrendamiento, este artículo es de aplicación preferente al 1.124 (Ss. T S. de 20 mayo 1946 y 12 diciembre 1955).

    Este artículo 1.556 es de carácter especial frente al 1.124 (S. de 20 mayo 1946) y contiene un supuesto específico de facultad concedida a cada una de las partes contratantes en el arriendo para optar por una u otra de las proposiciones que establece para el caso de que una de ellas no cumpla las obligaciones establecidas en los artículos anteriores (S. T S. de 10 junio 1987). Véase la aplicación que hace esta sentencia en el supuesto de concurrencia de conducta del arrendatario perjudicado, contributiva en la producción del daño, y su incidencia en la disminución del quantum de responsabilidad del arrendador, en el epígrafe IV del comentario al artículo 1.559.

    Tanto el arrendador como el arrendatario deben acudir a los Tribunales para la efectividad del derecho que pretendan ejercer al amparo de este precepto cuando la otra parte lo niegue, o no se avenga a tal pretensión. Ni aun optando por la mera rescisión sería bastante la notificación a la otra parte de su voluntad de dar por resuelto el contrato. La Sentencia de 20 mayo 1946, ante un caso en que se había sostenido que la falta de pago de renta autoriza al arrendador para incautarse por propia autoridad de las cosas arrendadas, declara que si bien el artículo 1.124 establece la regla general aplicable a la resolución de las obligaciones recíprocas, en el caso de incumplimiento por una de las partes es igualmente cierto que con relación al arrendamiento formula el Código civil una regla especial contenida en el artículo 1.556, disponiendo que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones derivadas del contrato, podrán pedir la rescisión del mismo y la indemnización de daños y perjuicios o sólo esto último, dejando el contrato subsistente, términos de redacción los del aludido precepto de los que se infiere que la rescisión que menciona presupone una declaración judicial que no consta hubiese solicitado el ahora recurrente, y, además, es de advertir que si bien la falta de pago de la renta faculta al arrendador para ejercitar la acción de desahucio, ni el artículo 1.124 ni el 1.100 le facultan para incautarse por mero acto propio de la cosa arrendada en el caso de incurrir el arrendatario en mora.

    Pero no es necesario para el ejercicio de la acción que preceda una previa interpelación o requerimiento si se acciona en base al artículo 1.556. Esta podrá ser conveniente para tratar de evitar el pleito ante una respuesta favorable a la intimación que se practique. Podrá ser conveniente incluso a efectos probatorios. Pero repito que no es necesario. La Sentencia del Tribunal Supremo de 28 mayo 1907, después de reconocer que el artículo 1.556 establece desde luego, y en todo caso como sanción directa, la indemnización de daños y perjuicios lo mismo para el arrendador que para el arrendatario si cualquiera de ellos no cumpliese las obligaciones comprendidas en los artículos 1.554 y 1.555, que constituyen la esencia del contrato, respondiendo esta indemnización al perjuicio sufrido por el arrendatario por la falta del goce debido y completo de la cosa mientras que el arrendador continuó recibiendo por entero el precio, declara que no es menester para que en aquella responsabilidad incurra el segundo que, a tenor de los artículos 1.100 y 1.101, sea requerido por el primero para el cumplimiento de la obligación, toda vez que el mismo artículo 1.556 expresamente lo declara, por el hecho de contravenir a lo estipulado, pudiendo en este caso pedirse juntamente el cumplimiento del contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios, con arreglo a este artículo y al 1.124.

    Tanto el arrendador como el arrendatario al ejercitar su acción deben previamente decidirse por alguna de las opciones que les ofrece el artículo 1.556; o rescisión del contrato e indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

    Por otro lado, en Sentencia de 29 enero 1945 se admite que la petición (en uno u otro sentido) pueda efectuarse de modo implícito al declarar que aunque en la súplica de una reconvención concebida en términos oscuros, anómalos e irregulares se omita la petición de rescisión del contrato, limitándose a interesar la condena del reconvenido al pago de las obligaciones contractuales derivadas del arrendamiento cuyo incumplimiento se le imputa, añadiendo -así como al pago de la indemnización que resulte que por perjuicios y daños ha ocasionado a dicha sociedad y que alternativamente pedimos, respecto a este último, que se acuerde para efectuarlo en ejecución de sentencia, o se nos reserve la acción de modo expreso a dicho fin-; si, no obstante lo confuso de esta redacción, se afirmó repetidamente en los...

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