Artículo 1.555

RESUMEN

I. Obligaciones del arrendatario.-II. Pagar el precio de arrendamiento en los términos convenidos: 1. Ideas generales. 2. ¿Debe ser el precio justo? 3. Contenido del precio. 4. Tiempo y lugar del pago. 5. Suspensión del pago por incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones. 6. Compensación. 7. Prescripción. 8. Preferencia para el cobro.-III. La renta en los arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial: 1. Reglas generales: A) Fijación de la renta. B) Pago de la renta. C) Pago anticipado de rentas. D) Lugar y forma de pago. E) Repercusión de ciertas cantidades: a) Por el arrendador, b) Por el arrendatario. F) Juntas Arbitrales. 2. Actualización. 3. Revisión. 4. Reducción o exoneración.-IV. La renta en los arrendamientos urbanos sujetos a la legislación especial: 1. En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: A) Arrendamientos de viviendas amuebladas. B) Actualización de rentas: a) Reglas generales, b) Por acuerdo de las partes, c) Por voluntad del arrendador, d) Por el Gobierno mediante Decreto, e) Por voluntad del arrendatario. /) Por la Junta de Estimación, g) Plazos para el ejercicio de... (ver resumen completo)

 
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  1. Obligaciones del arrendatario

    Recoge este artículo, en sus dos primeros números, las obligaciones esenciales del arrendatario, sin las cuales no se concibe este contrato, ya que con su falta vendría a quedar desnaturalizado y pasaría a integrarse en una figura jurídica distinta.

    No son ciertamente las obligaciones prevista en el artículo que comentamos las únicas que corren a cargo del arrendatario, según puede verse con la lectura de los artículos 1.557 y siguientes, de los que nos ocuparemos en su momento. Pero si no las únicas, son las más importantes, y como antes decimos, al menos en sus dos primeros números, las obligaciones que recoge son las esenciales para el arrendatario.

    Esta obligación la tiene el arrendatario durante toda la vida del contrato, y aún más alla de él, en tanto ocupe el local o disfrute la cosa arrendada. Véase sobre esta cuestión y sobre pago de rentas en caso de desalojo anticipado por la mera voluntad del arrendatario antes del plazo convenido de duración, cuanto exponemos en el comentario al artículo 1.565.

    Vamos a examinar, a continuación, estas obligaciones por el orden en que aparecen en el artículo 1.555.

  2. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

    1. Ideas generales

      El precio es la contraprestación que el arrendatario ha de pagar por la obtención del uso o disfrute de la cosa y en tanto éste dure. Ambas prestaciones tienen su causa, respectivamente, la una en la otra. Es, por tanto, fundamental que exista un precio hasta el punto de que el artículo 1.547, antes estudiado, preceptúa que -cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltase la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule-. Y este mismo criterio debe ser aplicable para toda hipótesis de arrendamiento incluso otorgado por escrito cuando no se haya señalado precio ni hubiera medio de fijarlo.

      El Código, en el artículo 1.543, exige en el arrendamiento que el precio sea cierto. La certeza del precio es el único requisito exigido por el Código civil para este elemento esencial. Y a su vez la certeza presupone que el precio exista, que sea verdadero.

      Al precio del arrendamiento se le denomina alquiler o renta. Veamos sus requisitos:

      Precio existente.-Su falta, según veíamos poco antes, dará lugar a la ineficacia del arriendo (art. 1.547) desde el origen mismo del contrato si en éste no se ha fijado ni se han establecido medios para su fijación. O desde el momento en que se elimine esta prestación durante la vida del arriendo, como pcurriría si el arrendador condonara las rentas futuras con la aceptación del arrendatario: tal evento producirá la extinción del arrendamiento y a partir de tal momento el uso o disfrute pasará a ser el propio del comodato y el arrendatario perderá tal condición para adquirir la del comodatario.

      Precio verdadero.-Es decir, no simulado. No lo recoge expresamente nuestro Código, pero se deduce de la exigencia de que sea cierto. La simulación de precio, cuando se dé, irá normalmente encaminada a engañar a terceros y de ordinario subsumi-da en la simulación general del contrato de arrendamiento y podrán incurrir sus autores en la modalidad del delito de estafa tipificado en el artículo 532, número 2.º, del Código penal.

      Precio cierto.-Exigencia impuesta por el artículo 1.543. Este requisito se cumple si se determina la renta en el momento mismo de perfeccionar el contrato o si se fijan los criterios o medios para determinarlo. Es decir, precio cierto equivale a precio determinado o determinable.

      La determinabilidad del precio se podrá llevar a cabo con sujeción a criterios y tiempo que al efecto se pacten en el contrato, por remisión a la costumbre del lugar, por sumisión a la decisión de un tercero. Lo que no puede admitirse es que la determinación de la renta se deje al arbitrio de una de las partes, sea el arrendador o el arrendatario, ya que tal estipulación equivaldría a dejar la validez del contrato al arbitrio de una de las partes, y conforme al artículo 1.256, -la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes-.

      Dejándose la determinación de la renta al arbitrio de tercero, creo de aplicación por analogía el criterio del artículo 1.447 para la compraventa1 y, en consecuencia, si el tercero no pudiera o no quisiera señalar la renta, quedará ineficaz el contrato.

      Si en el contrato no se determina la renta ni se sientan los criterios o medios para su determinación o, aun sentándolos, no llegan a desarrollarse, no habrá arrendamiento por falta del requisito esencial de fijación de precio. Una Sentencia del Tribunal Supremo de 17 junio 1904 declara que no existió arrendamiento si en el documento en que convinieron la cosa, el precio y el término se añadió -bajo las bases que se enumerarán en el contrato- y éste no llegó a formularse.

      En cambio, en Sentencia del Tribunal Supremo de 7 mayo 1901 declara que no deja de ser cierto el precio del arrendamiento, aunque no se concrete en cantidad numérica si al celebrarse el contrato se fija dicho precio con relación a un suceso que lo determine en suma cierta y como resultancia de una liquidación.

    2. ¿Debe ser el precio justo?

      La doctrina española niega que sea necesario que el precio sea justo y no admite, en consecuencia, la posible acción de rescisión por lesión en la fijación del precio del arriendo. Sin embargo, Mu-cius Scaevola2, en base al artículo 1.291, admite la posible rescisión por lesión en los arrendamientos concertados por el tutor sin autorización del Consejo de Familia y en los celebrados por los representantes del ausente sin autorización judicial cuando la renta sea inferior a la cuarta parte del precio justo. Según el artículo 1.291:

      -Son rescindibles los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización del Consejo de Familia (hoy debe entenderse "sin autorización judicial"), siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos, así como los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la misma lesión.-

      -Aunque por la estructura de estos preceptos -dice Mucius Scaevola3- pudiera sostenerse que se refieren a los casos de transmisión plena de cosas o derechos, toda vez que hablan de lesión en la cuarta parte del valor y aunque la acción rescisoria (aparte su carácter de subsidiaria) es de interpretación estricta, en cuanto mira a la destrucción del contrato, no creemos -añade- que la fuerza de estos razonamientos obste a su aplicación en otros contratos donde la lesión pueda igualmente producirse. Sobre que el capítulo se titula "De la rescisión de los contratos" y el artículo 1.291 no alude al de compraventa ni a ningún otro en particular, es innegable que la lesión puede existir en el precio del arrendamiento si éste es inferior a la cuarta parte del precio justo.-

    3. Contenido del precio

      Opinión común entre los romanistas4 fue la de que el precio o renta en los arrendamientos habría de fijarse en dinero o, a lo sumo, en bienes que cumplan la función de éste.

      La doctrina española suele admitir que el precio puede consistir en dinero o en frutos, aunque en este último caso, si se fija en una cuota de los que produzca la finca, nos hallaremos ante una aparcería conforme al artículo 1.579.

      La verdad es que cuenta con una larga tradición el uso o costumbre de fijar en frutos el precio del arriendo de fincas rústicas y que ha llegado a merecer su consagración en los textos legales, según veremos al estudiar las particularidades de estos arrendamientos rústicos.

      Pero se ha llegado a más, a admitir que pueda consistir en prestaciones distintas al dinero y a los frutos, concretamente en servicios o en obras o mejoras.

      La postura de la jurisprudencia es variada. Admite un criterio amplio la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 junio 1904, en la que considera como arrendamiento mutuo el contrato por el que se cede el uso y disfrute de una vivienda y de un huerto anejo a cambio del uso y disfrute de una finca rústica:

      -Concertado un arrendamiento mutuo para el disfrute de dos predios que arrendador y arrendatario recíprocamente poseían, es evidente que en este contrato concurre la circunstancia de precio cierto, pues nada más cierto, verdadero y seguro que el producto, utilidad o beneficio que los contratantes se propusieron obtener en el respectivo aprovechamiento de sus fincas.-

      En cambio, la Sentencia de 22 diciembre 1936 declara que:

      -Dada la terminante prescripción contenida en el artículo 1.543 del Código civil al exigir que el precio sea cierto, sólo podría consistir el precio en cosa que no sea dinero cuando a dicha cosa se le atribuya la función y condición del dinero y haya medio de deslindar la posición de cada una de las partes, como arrendador y arrendatario, lo que difícilmente puede lograrse si lo que se da a cambio del goce de una cosa son prestaciones o servicios de obra.-

      Pacifici-Mazzoni 5, después de exponer la regla general, precio en dinero, admite que puede también consistir el precio -en una cantidad de frutos de otra especie o en una cosa cualquiera cuya propiedad ceda el arrendatario al arrendador como equivalente del goce-.

      Esta opinión cuenta con fervientes partidarios en nuestro Derecho.

      Por mi parte, creo que el precio puede consistir:

      a) En dinero.

      b) En una cantidad de frutos o productos de la finca o cosa o bien, objeto del arriendo. Cuando no se fija una cantidad determinada o determinable, sino un porcentaje de los que produzca la finca, el contrato será de aparcería, modalidad de la que nos ocuparemos al estudiar el artículo 1.579.

      c) En una cantidad de frutos o productos determinados, aunque éstos no se produzcan en la finca o cosa arrendada (p. ej., tantos quintales métricos de trigo), bien se satisfagan en la misma...

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