Artículo 1.553

AutorFrancisco Lucas Fernández
Cargo del AutorNotario de Madrid
  1. LA REMISIÓN A LAS NORMAS DE LA COMPRAVENTA

    La doctrina española suele criticar este precepto poniendo de relieve la defectuosa colocación de la norma imponiendo al arrendador esta obligación que entienden debería ser incluida entre las demás que a él se refieren en la Sección segunda, Capítulo II, del

    Título VI, Sección que tiene por rúbrica «De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario», considerándolas como una emanación o complemento si se quiere de la regla del artículo 1.554.3.°, que impone al arrendador la obligación de «mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato».

    También critican la remisión a las normas de la compraventa.

    Las analogías del arrendamiento con la venta que ya ponía de relieve García Goyena(1), para quien, siguiendo a muchos jurisconsultos romanos, el arriendo «viene a ser una venta del uso de la cosa», quizá fueran decisivos para la redacción de la norma: Locatio et conductio proxima est emptioni et venditioni, iisdem-que regulis inris consistit(2). Deben, pues, regirse ambos contratos en cuanto sea posible -dice García Goyena(3)- por los mismos principios de equidad y de justicia en que se funda el saneamiento.

    Realmente, sólo «en cuanto sea posible» podrá aceptarse la remisión del artículo 1.553 a los que regulan el saneamiento en el contrato de compraventa.

    Y llegado a este punto es forzoso distinguir entre las dos modalidades de saneamiento: por evicción y por vicios ocultos.

  2. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

    Mientras para el caso de vicios ocultos será más práctica la remisión, para la evicción, en cambio, será de menor utilidad. Pero sigue teniendo utilidad.

    En efecto, adaptando el artículo 1.475 al arrendamiento podríamos decir que tendrá lugar la evicción cuando se prive al arrendatario por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior al arriendo del uso o disfrute de todo o parte de la cosa comprada.

    Mucius Scaevola(4), sin embargo, aconseja que cuando «el arrendatario que al pedir al dueño la posesión de la cosa arrendada se encuentra con que otro arrendatario la está ocupando y disfrutando en virtud de un título, no debe aventurarse a discernir si su contrato es anterior o posterior, preferente o no preferente, contendiendo con el otro arrendatario, sino dirigir su acción contra el arrendador para que cumpla con su deber esencial de hacerle entrega de la cosa arrendada».

    De esta acción -añade- surgirán, naturalmente, las responsabilidades del arrendador, pero responsabilidades derivadas, no de un vencimiento de una evicción, sino del hecho irregular de un arrendamiento doble y, en todo caso, del incumplimiento de una obligación esencial.

    Ahora bien, es posible que el conflicto se plantee por causas distintas, no por otro arrendatario que discuta quién de los dos tiene preferencia en el arriendo, sino por cualquier otro título de un derecho, sea el que fuere, que, sin hallarse comprendido en ninguno de los casos que autorizan a poner fin al arriendo conforme a los preceptos del Código (como ocurriría, por ejemplo, con un comprador de la finca en la hipótesis del art. 1.571, y en este caso con los derechos que al arrendatario le reconoce dicho artículo), desplazara al arrendador en la titularidad básica que sea soporte del arriendo sin suceder en ella al arrendador; por ejemplo, por haber obtenido una nulidad del título del arrendador que cedió la cosa en arrendamiento, y tratara a continuación de despojar al arrendatario del uso o goce de la cosa arrendada.

    Entiendo que la evicción no se produce para el arrendatario con la sentencia condenatoria del arrendador. La evicción para el arrendatario parece que debe producirse con la sentencia que en su caso se dicte en el juicio que se siga contra él, en el cual podrá citar de evicción al arrendador cumplimentando al efecto las normas de los artículos 1.481 y 1.482 debidamente adaptadas, a cuyos comentarios en el volumen correspondiente nos remitimos.

    Sin embargo, Mucius Scaevola(5) opina que el pleito de evicción, dentro de las previsiones racionales de un procedimiento bien dirigido, habrá de ventilarse entre el eviccionante y el arrendador, y el vencimiento del arrendador determina la evicción en el contrato de arrendamiento, por lo que la fórmula de la citación resultaría una redundancia extremadamente ridicula.

    Por aplicación del 1.478, adaptado al arriendo, habrá que entender que cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre ese punto en el contrato de arriendo, si la evicción se ha realizado, tendrá el arrendatario derecho a exigir del arrendador:

    1. La restitución del precio del arriendo que en su caso hubiera satisfecho, con la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa, esto último por aplicación del artículo 1.553 en su párrafo 2.°.

    2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que en su caso le haya vencido en juicio.

    3. Las costas del pleito que en su caso haya motivado la evicción, y también, en su caso, las del seguido con el arrendador para el saneamiento.

    4. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el arrendatario.

    5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se arrendó de mala fe.

    Hay que entender que será nulo todo pacto que exima al arrendador de responder de evicción siempre que hubiera mala fe de su parte (cfr. art. 1.476).

    Cuando el arrendatario hubiese renunciado (hipótesis improbable) al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, deberá el arrendador entregar únicamente el precio del arriendo en su caso satisfecho con la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa, a no ser que éste hubiere hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (cfr. arts. 1.477 y 1.553, párr. 2.°).

    La evicción puede ser total o parcial. En caso de evicción parcial hay que entender aplicable...

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