Artículo 1.550

Autor:Francisco Lucas Fernández
Cargo del Autor:Notario de Madrid
RESUMEN

I. Noción del subarriendo.-II. Quién puede subarrendar.-III. Objeto del subarriendo.-IV. Cesión de arrendamiento.-V. Arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial.-VI. Arrendamientos urbanos sujetos a legislación especial: 1. Arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: A) Subarriendo de vivienda. B) Cesión de vivienda (cesión del contrato de arrendamiento). 2.... (ver resumen completo)

 
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  1. NOCIÓN DEL SUBARRIENDO

    Regula el Código en este artículo y en los dos que le siguen la figura del subarriendo, cuyos contornos será preciso delimitar en especial para distinguirla de la cesión de arrendamiento, con la que ha aparecido confundida antes de la publicación del Código civil.

    Relacionando este artículo con el 1.543 podemos definir el subarriendo como «un contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto».

    El cedente del uso o goce se llama subarrendador y el adqui-rente subarrendatario.

    El subarriendo es un nuevo contrato de arrendamiento que otorga el arrendatario a favor de un tercero.

    Rige en esta materia cuanto hemos expuesto en los comentarios de anteriores artículos en orden a capacidad, objeto y forma, con las salvedades que a continuación exponemos.

  2. QUIÉN PUEDE SUBARRENDAR

    El Código civil, con la redacción dada al precepto que comentamos, configura la relación arrendaticia, en términos generales, como una relación en la que no juega el intuitu personae. Que el que goce o use de la cosa sea una u otra persona es indiferente. En consecuencia, se permite que el arrendatario pueda colocar a otra persona en el goce o uso de la cosa, y esto lo puede hacer: o celebrando con ella un subarriendo, es decir, un nuevo contrato de arrendamiento sobre todo o parte de la cosa, a cambio de un precio o renta; o mediante cesión del contrato de arrendamiento, aunque ya veremos más adelante si esta cesión es posible o no. Estas posibilidades pueden serles negadas por el arrendador estipulando en el contrato de arrendamiento la prohibición de subarriendo que hace que la relación arrendaticia se considere entonces intuitu personae. Pero de no existir prohibición, el arrendatario puede subarrendar sin necesidad del consentimiento del arrendador. Y de existir tal prohibición, sólo podrá subarrendar obteniendo previamente tal consentimiento. La prohibición, según el artículo 1.550, ha de ser expresa, pero entendiendo la palabra «expreso», como lo hace Albala-dejo(1), en el sentido de que la prohibición ha de constar con seguridad (aunque no sea expresa).

    También cabe que se haya estipulado en el arrendamiento que el arrendatario no puede subarrendar sin el consentimiento del arrendador. En tal caso debe entenderse que hay también aquí una prohibición de subarriendo: sólo podrá el arrendatario subarrendar si obtiene el consentimiento del arrendador. El arrendatario debe recabar tal consentimiento, y dadas las consecuencias de la infracción de su obligación de respetar esta cláusula, es aconsejable que pida al arrendador que, en su caso, le otorgue dicho consentimiento por escrito. Si no obtiene el consentimiento, no puede subarrendar. La doctrina francesa(2) entiende que en estos casos una negativa reiterada y sistemática del arrendador a prestar su consentimiento, ante variadas peticiones con personas distintas, podría entrañar un abuso de su derecho a no consentir el arrendamiento y el arrendatario podría entonces acudir a los Tribunales y conseguir de éstos un pronunciamiento favorable a su pretensión de subarrendar, sobre todo cuando la persona a la que pretende subarrendar es solvente, honorable y reúne las mismas condiciones que el arrendatario. En España, Manresa(3) se muestra contrario a esta solución y entiende que el arrendador, como dueño de la cosa, puede, al desprenderse de su uso y goce, imponer las limitaciones que estime convenientes. «Si se expresa que no puede subarrendarse sin su consentimiento, esta limitación, aceptada por el arrendatario, ha de respetarse, tiene plena eficacia legal.» E igual solución entiende aplicable en el caso de que el arrendador hubiere prohibido el subarriendo, salvo a las personas que fueron gratas para él.

    La hipótesis de permitir el subarriendo, aunque subordinado a que el propietario aceptara el nombre de la persona a la que iba a ser cedido el uso, ha sido examinada por los Tribunales. Una Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 21 marzo 1989, aunque referida a un supuesto de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, resume la posición del Tribunal Supremo, cuando en su fundamento 2.°, después de hacer referencia al respeto de las cláusulas asumidas por las partes al configurar la relación contractual establecidas en el ámbito de la libertad de pacto que contempla el artículo 1.255 del Código civil, añade que en tal sentido se pronuncia la Sentencia de nuestro Alto Tribunal de 14 mayo 1963, al decir que:

    ... estipulado en el contrato -cláusula 8.a- que la facultad que se concede a la arrendataria quedaba subordinada a que el propietario aceptara el nombre de la persona a la que iba a ser cedida la parte de la casa..., aquella facultad, por esta limitación, dejaba de ser libre y absoluta, estipulación que dentro del ámbito de la contratación es lícita, por determinación del artículo 1.255 del Código civil, artículo que consagra el principio pacta sunt servanda, y posible, al no ser opuesto a las disposiciones de las leyes, a los dictados de la moral, ni al respeto que merece el orden público, todo como reconocimiento del principio de la autonomía de la voluntad...

    ; en la misma línea -añade- la Sentencia de 23 noviembre 1972, en un supuesto en que en un contrato se estipulaba que se facultaba al arrendatario a subarrendar, debiendo decidir el dueño sobre la persona o negocio del futuro subarrendatario, declara que:

    La cláusula antes referida es perfectamente válida y obligatoria para las partes contratantes de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código civil y doctrina de la propia Sala, por lo que la infracción de la misma es causa de resolución del arrendamiento; señalando la de 14 diciembre 1971 que si en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento se dice "que el arrendatario podrá ceder el uso de sus derechos a una tercera persona siempre que ésta sea de la solvencia y agrado del arrendador", y a pesar de ello dicho arrendatario prescinde totalmente de este último y procede al traspaso, se da la causa de resolución, porque no es lícito al arrendatario aceptar tal cláusula en lo que le conviene y repudiarla en lo demás

    ; pudiéndose añadir aquí, a modo de inciso y dados los términos hasta ahora utilizados, que, como señala la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 28 noviembre 1986:

    ... el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos viene a... asimilar una y otra figura de la cesión y el traspaso...

    En todo caso hay que estimar que el consentimiento pactado para un subarriendo no supone un levantamiento de la limitación de subarrendar para otros sucesivos subarriendos. Y, por otro lado, que, pactada la prohibición del subarriendo o la necesidad de obtención del consentimiento, se entenderán estas prohibiciones o limitaciones en vigor, no obstante hallarse el arrendamiento en situación de subsistencia por tácita reconducción.

    Aun cuando en el contrato de arrendamiento no conste prohibición o limitación alguna para el subarriendo, no podrá el arrendatario subarrendar cuando alguna norma imperativa prohibe el subarriendo, como ocurre en los supuestos de arrendamientos de fincas rústicas sujetos a la legislación especial, con las excepciones en ella contempladas y que examinaremos más adelante.

  3. OBJETO DEL SUBARRIENDO

    Es, evidentemente, la cosa arrendada, pero no necesariamente toda la cosa arrendada, ya que puede concretarse el subarriendo a sólo parte de la misma. Y, aun extendiéndose a toda la cosa arrendada, puede referirse al uso o goce de la cosa con la misma extensión con que el arrendatario la poseía o limitarse a sólo uno o varios de entre los diversos aprovechamientos de que el fundo sea susceptible conforme al contrato de arrendamiento.

    Lo que no puede hacer el arrendatario es vulnerar las propias limitaciones a que en su disfrute se vea sometido en virtud de su contrato de arrendamiento, cediendo ahora en subarriendo el uso o goce de la cosa para un uso o destino que no sea el pactado en su arrendamiento o en contradicción con tal uso o destino.

    Pero, respetando tal obligación, puede el arrendatario complementar el uso o disfrute con elementos por él introducidos en la cosa o con prestaciones que asuma al efecto (como, por ejemplo, la de calefacción, agua, etc.).

  4. CESIÓN DE ARRENDAMIENTO

    Distinta del subarriendo, aunque a menudo confundida con él por parte de la doctrina científica, es la figura de la cesión del arrendamiento, cuyos perfiles se van delimitando por los autores más recientes.

    Aun dentro de la cesión, distingue De Castro(4) la cesión de arrendamiento como cesión de los derechos del arrendatario, y cesión de arrendamiento en el sentido de cesión total de derechos y obligaciones del arrendatario.

    En este último caso nos hallamos ante un supuesto de cesión de contrato de arrendamiento caracterizado, como dice Sancho Rebullida (5), para la cesión de contratos en general, por la transmisión de la relación jurídica creada por el contrato con la particularidad de que sigue regida después de la transmisión por el mismo contrato. Realmente ni siquiera se transmite la relación jurídica creada por el contrato, sino la posición jurídica que en ella tenía el transmitente.

    De este modo, y en la segunda acepción, podemos definir la cesión de arrendamiento como un contrato por el que una de las partes (arrendatario) transmite a la otra el conjunto de derechos y obligaciones que integran la posición jurídica de arrendatario en la relación jurídica de arrendamiento, en cuya posición queda subrogado el adquirente.

    Es evidente que el resultado de la transmisión puede producirse también por sucesión mortis causa tanto a título universal como a título particular, esta última con problemas análogos a los de la cesión, que no existen en caso de sucesión universal, dado que el heredero ocupará la misma posición jurídica activa y pasiva que tenía su...

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