Artículo 1.521*
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Indicaciones generales
Se trata de un precepto propio y exclusivo de nuestro Código, sin paralelo en los europeos 1 en el que se ofrece una definición o descripción del retracto legal, calificado en el artículo 1.606 de causa de resolución de la compraventa. Este concepto -dicen Manresa-Bloch2- está dado en términos tales de generalidad que, dentro de él, caben las distintas clases de retracto legal que el Código civil reconoce: y aún, cabe añadir, que regulan las leyes especiales3. Aunque se le juzga favorablemente 4, es lo cierto que ni la doctrina ni la jurisprudencia se han puesto de acuerdo en la interpretación de todos sus términos.
De una comparación entre los artículos 1.507 y 1.521 resulta la radical diferencia entre el retracto convencional y el legal. Intervienen en el primero normalmente sólo dos sujetos que son, en principio, los mismos que celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones jurídicas opuestas; así, el vendedor readquiere la cosa por él vendida, mientras que el comprador debe cooperar al ejercicio de esta facultad recuperato-ria. En cambio, en el retracto legal, como dicen Scaevola-Bonet 5, son tres las personas que median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propósito alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia la recibe mediante el pago de su justo valor, y una tercera persona, el retrayente, a quien la ley concede el derecho de pedir preferentemente para sí la cosa vendida, siempre que el comprador no sufra por ello mayores agravios y perjuicios que los de verse privado de lo que compró y pagó. En el retracto convencional la preferencia adquisitiva es propiamente una facultad de readquisición, mientras que en el legal es pura facultad adquisitiva; en el primero es una reserva que el vendedor hace en la compraventa básica; en el segundo es una facultad atribuida por la ley por fines de utilidad pública a quien ninguna intervención tuvo en la compraventa básica6. Tan esencial es la presencia de las tres categorías de personas indicadas que no se concibe el retracto legal sin su intervención.
Está implícita en la definición legal la idea de que el retracto es un derecho de adquisición, pues ello es necesariamente el resultado de -subrogarse... en lugar del que adquiere una cosa...-. Lo característico es precisamente el instrumento ideado por el legislador para actuar el retracto: el retrayente se subroga en lugar del adquirente, cuando la adquisición de éste se efectuó por compra o dación en pago, efectuándose la subrogación en las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Junto al titular implícitamente designado aparece una persona especialmente sujeta al ejercicio de este derecho real, a saber, el adquirente; la persona del enajenante no aparece directamente implicada en el funcionamiento aquí descrito, aunque de alguna manera pueden afectarle las consecuencias del mismo, y con frecuencia la jurisprudencia se ha referido al mismo. El objeto del retracto legal está aludido en términos de gran generalidad (-una cosa-). El hecho desencadenante del ejercicio del derecho real de adquisición aparece bien destacado, -compra o dación en pago-. Otros presupuestos del mismo están regulados en los artículos 1.524 y 1.525.
Por todo ello, el comentario de este artículo se centra en los puntos siguientes:
l.º) La subrogación legal del retrayente.
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) La subrogación en las mismas condiciones estipuladas en el contrato-base.
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) La compra o dación en pago como negocios jurídicos desencadenantes de este derecho real de adquisición; y
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) El objeto del retracto legal.
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La subrogación legal del retrayente
El punto central del artículo 1.521 parece ser la subrogación del re-trayente en el lugar del adquirente. Se trataría de una subrogación ope legis, totalmente al margen de la voluntad de quienes intervinieron en la compraventa base, por virtud de la cual un extraño a la relación contractual trabada entre vendedor y comprador, ocupa el lugar de este último. Parecería, a simple vista, y en una consideración elemental del fenómeno, que se trata de algo más que de una mera cesión de créditos o de una asunción de deudas de carácter forzoso; habría que apuntar, al menos, a una cesión del contrato7, realizada sin la voluntad del cedente. Por otra parte, no hay que olvidar que el artículo 1.506 dice que el retracto legal es causa de resolución de la compraventa, y habrá que analizar en qué medida ello es compatible con la subrogación que proclama el 1.521.
Lo que sí parece incuestionable es que el retracto legal presupone un negocio jurídico voluntariamente celebrado entre vendedor y comprador; no actuará cuando el vendedor ha sido privado por acto de autoridad de la cosa (por ejemplo, mediante expropiación forzosa); no queda sin efecto porque las partes acuerden su extinción por mutuo disenso, pero sí cuando se rescinde por otras causas legales (sentencias de 11 febrero y 3 junio 1867, 13 abril 1896, 12 octubre 1912, 6 febrero 1916 y 12 junio 1951). La compraventa base ha de ser válida, pues si la transmisión es legalmente nula no se opera el derecho de retracto (sentencia de 28 enero 1950), lo que debe entenderse de la nulidad radical (sentencia de 26 septiembre 1968). Parece consolidada ya la jurisprudencia más moderna que exige la consumación de la venta ex parte venditoris, no bastando la mera perfección del contrato de compraventa, sino que el comprador haya entrado en posesión de la cosa por tradición real o simbólica (sentencias de 20 mayo 1943, 8 julio y 21 diciembre 1946, 5 febrero 1952 y 25 marzo 1957), no siendo suficiente la simple promesa de venta (sentencia de 26 abril 1946), quedando consumada la compraventa con precio aplazado cuando se entregó el disfrute de la finca (sentencia de 12 junio 1945), y en el caso de subasta pública no basta el remate, sino que es preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura (sentencias de 29 febrero y 29 abril 1960).
Ahora bien, dado el carácter real y su absoluta eficacia erga omnes, conviene tener presente al ejercitar el retracto que no sólo puede haberse consumado la enajenación que sirvió de base, sino haberse producido enajenaciones sucesivas, lo que obliga a tomarlo en cuenta a efectos de la legitimación pasiva y de la suerte de aquéllas. En estos casos lo importante es que el artículo 1.521 sólo contempla la primera transmisión, y no las sucesivas, a las que se aplicará la regla resoluto iure dantis resolvitur jus concessum.
Reina bastante incertidumbre en nuestra doctrina acerca de la interpretación que debe darse a la subrogación legal de este precepto y a las relaciones que guarda con sus conexos. Según Castán 8, la generalidad de nuestros tratadistas se muestran partidarios de que el retracto legal da lugar a la resolución de la compraventa, aunque las opiniones ofrecen modalidades. Borrell9 apunta que constituye una novación impuesta por la ley en que cambia la persona del adquirente, al que el enajenante había cedido la cosa, y, en lo demás, deja subsistente el contrato con todos los derechos, obligaciones y condiciones con que se había celebrado libremente, siendo fundamental la idea de subrogación. Para Manresa-Bloch 10, el derecho de subrogarse tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto corresponde; salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no trata de introducir alteración alguna en las condiciones estipuladas, que están ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta y con vista de ellas determinará si hace o no uso del retracto. En la misma línea dicen Scaevola-Bonet 11 que como no tiene lugar un nuevo negocio jurídico, el retrayente no es sucesor jurídico del retraído, sino del transfe-rente, ya que el retraído es eliminado, apartado o desplazado del lugar del adquirente en tal negocio jurídico, y lo es con los efectos aniquiladores de una acción resolutoria ejercitada, de suerte que a los fines dispositivos es como si nunca el retraído hubiese actuado de adquirente; al tratarse de una subrogación forzosa, el contrato primitivo permanece inalterable en su sustancia y en sus condiciones; la subrogación...
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