Artículo 1.520*

AutorGabriel García Cantero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

La norma, que procede directamente del párrafo 2.º del artículo 1.673 del Code civil 1, expresa, de una parte, la eficacia ex tunc del cumplimiento de la condición resolutoria que el ejercicio del retracto conlleva (artículo 1.506), y, de otra, es consecuencia del carácter real de que está dotado este derecho (art. 1.510). Además, junto a la regla general con que aquélla se expresa, se hace una excepción que, con diversas formulaciones, aparece también en la legislación comparada2.

Ofrece este precepto -toda la vaga generalidad que corresponde a una declaración dogmática-3, y ha sido interpretado por la doctrina en parecidos términos. Brevemente dice Santamaría4 que -la cosa vuelve al vendedor en el estado jurídico que mantenía al otorgarse la venta-; añadiéndose por Manresa-Bloch5 que -el derecho del comprador, como originado en la venta con pacto de retro, está influido por la condición resolutoria que significa el retro, y que, por lo tanto, todo lo que con relación a la cosa haga el comprador mientras está pendiente la condición, estará sometido a esa misma influencia-; por su parte, Scaevola-Bonet6 hacen notar que este precepto -es el natural corolario del principio básico del retracto. El comprador adquiere un dominio sujeto a condición resolutoria, que por razón del cumplimiento de la misma puede extinguirse o por su incumplimiento consolidarse; y en esta situación, de verdadera temporalidad del dominio, no pueden transmitirse o constituirse perpetuamente los diversos derechos de uso o fruición que son susceptibles de disgregarse del mismo, o las afecciones de naturaleza real, que son también factibles de imponerse sobre su sustancia-. Habiendo, por tanto, unanimidad en el sentido y significado general del precepto, parece oportuno hacer su exégesis.

El vendedor. Parece claro que el legislador está pensando en la hipótesis probablemente más frecuente de que sean los mismos sujetos que intervinieron en el nacimiento del retracto los que también intervienen al tiempo de su ejercicio; pero, precisamente por su transmisibilidad tanto activa como pasiva, por actos inter vivos o mortis causa, que el propio legislador contempla, es posible que los sujetos sean diferentes; así lo que se predica aquí del vendedor deberá entenderse pari passu de su sucesor a título singular o universal, por actos entre vivos o de última voluntad 7.

Que recobre la cosa vendida. Describe en forma no técnica el efecto de este derecho real de adquisición, que no es otro que recuperar la titularidad dominical de la cosa vendida con pacto de retro; en parecidos términos se expresa el artículo 1.507 (-derecho de recuperar la cosa vendida-), mientras que en otros preceptos se habla de derecho a redimir (arts. 1.513, 1.514, 1.515 y 1.516). Según García Goyena8, el vendedor -vuelve a ser propietario de la heredad con el mismo título que tenía antes de haberla vendido; él no la adquiere del comprador-. No parece que pueda entenderse esto al pie de la letra; en la historia jurídica de la finca no puede borrarse como si nunca existió el período de tiempo en que la cosa fue propiedad del comprador, y así como económicamente el vendedor no recibe la cosa en las mismas condiciones en que la enajenó, tampoco puede decirse que el título jurídico de su propiedad sea el mismo que antes de la venta; por de pronto, si estaba usucapiendo, y se ha completado el plazo hallándose en poder del comprador, no podrá prescindir del tiempo hábil de posesión de éste, y así ocurrirá que la enajenó en calidad de possessor ad usucapionem y la recupera como verus domi-ñus; si la compraventa se inscribió en el Registro, ha de hacerse constar en él el ejercicio del retracto. Cabe, pues, decir que ahora es titular en virtud del ejercicio de un derecho real de adquisición, aunque muchos efectos del mismo se retrotraen a un momento anterior en que era propietario.

La recibirá libre. La fórmula es de García Goyena en el...

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