Artículo 1.518*
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Sobre el ejercicio del retracto convencional en general
Como se ha indicado, el retracto convencional es un derecho real de adquisición del tipo de opción, cuyo mecanismo de actuación se instrumenta a través de una condición resolutoria inserta en un contrato normal de compraventa, el cual deviene necesario punto de referencia para la efectividad de aquel derecho. De suyo, no sería necesario formalizar en una nueva escritura el ejercicio de retracto, aunque en la práctica suele hacerse así; si la compraventa con pacto de retro ha sido inscrita en el Registro, debe hacerse constar asimismo el ejercicio de la acción resolutoria.
Los artículos 1.510 y 1.518 regulan en términos generales el ejercicio de la acción nacida del retracto convencional, estableciendo el último de los citados los presupuestos materiales del mismo. En cuanto al ejercicio procesal del retracto, hay que tener en cuenta los requisitos de la Ley de Enjuiciamiento civil y, en particular, el artículo 1.618, números 2.º y 3.º, al objeto de que pueda darse curso a las demandas (para la diferencia entre ambos requisitos, sustantivos y procesales, vid. sentencia de 21 junio 1956).
Como derecho real de adquisición, el retracto convencional se actúa 1 mediante una declaración unilateral de voluntad, recepticia y no sujeta a forma, dentro del plazo de caducidad del mismo, y con sujeción a los artículos 1.507 y 1.518. La declaración del retracto puede hacerse, incluso, oralmente por ante testigos; mediante carta dirigida por conducto notarial o por requerimiento de esta última clase, o por acto de conciliación2; modalidades, todas ellas, de ejercicio extrajudicial del retracto. Judicialmente puede actuarse mediante acción declarativa de condena, cuando ejercitado en vía extrajudicial con todos los requisitos legales, ha habido oposición o negativa del retraído, en cuyo caso se solicita del Juez la declaración de haber sido ejercitado en debida forma y la condena a estar y pasar por dicho ejercicio; pero también puede hacerse valer mediante acción constitutiva, en cuyo caso la sentencia se limitará a tener o no por ejercitado el retracto convencional en tiempo y forma, con todas las consecuencias legales.
Al ser de carácter real, la acción de retracto podrá ejercitarse contra cualquier propietario actual de la cosa gravada (art. 1.510), pero dadas las estrechas relaciones con la compraventa inicial o básica que ya se han apuntado, será conveniente demandar también al primitivo comprador o a sus herederos. Por todo ello hay que entender el artículo 1.518 así: -El actual titular o titulares no podrán hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al propietario actual de la cosa vendida...-
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Cargas y obligaciones derivadas del ejercicio del retracto convencional
Aunque el artículo 1.507 alude a la -obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518-, ya se ha advertido que, propiamente, este precepto no consigna obligaciones sino cargas inherentes al ejercicio del retracto, cuyo cumplimiento apareja la inefectividad del derecho. Además, pueden surgir para el comprador determinadas obligaciones, que no están en relación de correspectividad con las cargas que incumben al vendedor retrayente, sino que emanan de otra fuente (p. ej., la responsabilidad por daños causados a la cosa vendida), o que pueden ser resultado de liquidar las relaciones habidas entre las partes mientras estuvo pendiente la condición resolutoria.
El ejercicio del retracto convencional pone a cargo del retrayente los reembolsos a que aluden los artículos 1.507 y 1.518, y para el comprador la obligación de someterse a los efectos de la resolución conforme a los artículos 1.519 y 1.520 (en este sentido la sentencia de 30 octubre 1946 habla de la obligación del comprador de otorgar la escritura a favor del vendedor). Suele decirse que el ejercicio del retracto convencional trata de colocar a ambas partes en una situación igual a la que tenían antes de la venta3, pero como luego se verá, la eficacia retroactiva del cumplimiento de la condición resolutoria no es total ni absoluta4.
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Los reembolsos a cargo del retrayente
Suele decirse que la condición ínsita en el pacto de retro no es puramente potestativa (si volueris), por lo cual no está afectada por la nulidad del artículo 1.115, ya que conlleva la carga de realizar ciertos reembolsos a cargo del retrayente y en beneficio del retraído. Hay en la normativa del Código un margen bastante amplio para la autonomía de los contratantes, si bien el artículo 1.518 parece presentar la característica de un mínimo irrenunciable, al expresarse así: -El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar...-, lo que permite deducir su carácter de norma imperativa. Lo dispositivo resulta del artículo 1.507: -lo demás que se hubiese pactado-. La conjunción entre ambas normas autoriza a pensar que el legislador no es hostil a un plus sobre lo normado, pero sí a un minus. Este criterio permite resolver algunas cuestiones que plantea la doctrina a propósito del artículo 1.518 4bis.
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El precio de la venta
Como dicen Manresa-Bloch5, el Código ha tenido buen cuidado de expresar que se trataba del precio de la venta, es decir, del precio que medió en el contrato en el cual se constituyó el derecho de retracto convencional; por lo cual, ni el comprador podrá reclamar un mayor precio, fundándose en que la cosa ha aumentado de valor, ni el vendedor pretenderá entregar uno inferior porque la cosa valga menos. La regla tiene una excepción en el artículo 1.513, pues entonces el vendedor de parte indivisa deberá abonar al comprador, además del precio de la venta, la suma que debió pagar a los demás condueños para adquirir el resto de la cosa; pero no la tiene cuando el retracto se ejercita por quien no fue parte en el contrato (adquirente por cesión del retracto convencional, acaso por precio superior), o contra quien tampoco lo fue y debió abonar precio distinto por la cosa retraída. El precio puede ser renovado por convenio posterior, según admitió la sentencia de 30 enero 1890, lo que implica que el dies a quo para el plazo de ejercicio se cuente a partir de dicho convenio, y no del contrato primitivo. Como el precio siempre será conocido por el retrayente, deberá ser consignado al tiempo de presentarse la demanda, según el artículo 1.618, número 2.º, de la Ley de Enjuiciamiento civil, o cuando, ejercitado extrajudicialmente, fue rechazado por el retraído. El mero ofrecimiento del precio no equivale al reembolso que exige el artículo 1.518 del Código civil (así, sentencias de 16 octubre 1906, 2 diciembre 1914 y 16 abril 1966), y tampoco el ofrecer fianza de consignarlo, pues esta fórmula sólo es viable cuando el precio resulta desconocido para el retrayente, lo que raramente ocurrirá en este retracto6; según sentencia de 24 mayo 1966, la entrega de una letra de cambio no equivale al reembolso mientras no se realiza, y menos si adolece de defectos formales; según sentencia de 29 noviembre 1966, el precio que debe consignarse es el conocido por el retrayente en el momento de ejercitar su derecho y no en otro posterior de las actuaciones judiciales, por ser en aquel instante cuando entra en juego para el actor el principio de la perpetuatio iurisdictionis; reiterada jurisprudencia mantiene la necesidad de la consignación del precio cuando el retracto se ejercita en acto de-conciliación7, pero la consignación no es necesaria cuando la avenencia se logró en acto de conciliación, cuyo cumplimiento se exige ulteriormente (sentencia de 3 febrero 1944).
Aunque el Código no lo diga expresamente, hay que entender que la obligación de reembolso comprende exclusivamente el precio efectivamente pagado por el comprador. ¿Quid si éste efectuó el pago a plazos? ¿Habrá que entender que el reembolso deberá hacerse en la misma modalidad con que se hizo el pago? Debe reconocerse que la hipótesis es más bien insólita y no responde a los normales intereses de quienes efectúan el contrato de compraventa a retro (el vendedor suele estar necesitado de numerario con urgencia y por ello acude a esta modalidad de compraventa, pues abriga la esperanza de poder recuperar la cosa vendida restituyendo el dinero recibido)7 bis.
Guarda silencio el artículo 1.518 sobre los intereses del precio, entendiéndose que se compensan con los frutos de la cosa vendida8.
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Los gastos del contrato y demás pagos legítimos
La expresión del número primero es, ciertamente, redundante (-Los gastos del contrato y cualquier...
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