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Artículo 1.510

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Vincent
AutorGabriel García Cantero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

  1. Razón de ser de la norma

    Resultaba claro el propósito del legislador de resolver una cuestión debatida en el Derecho común1 con anterioridad, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Hasta la Ley Hipotecaria de 1861 se entendió comúnmente que la acción de retracto era personal, y que únicamente podía dirigirse contra los subadquirentes cuando se pactó en la escritura de la constitución de aquél que el comprador no podía enajenar la cosa bajo pena de nulidad; después de promulgada la primera Ley Hipotecaria se entendía que la inscripción en el Registro comunicaba el carácter mixto a la acción de retracto, aunque por su naturaleza dicha acción era personal y sólo podía ejercitarla el vendedor y sus herederos contra el comprador y los suyos2. Una Resolución de 14 agosto 1863 sostuvo que la escritura de venta del derecho de retraer una finca no era inscribible porque no podía estimarse sino como condición resolutoria que producía acción personal, parecidamente las sentencias de 7 abril y 26 noviembre 1886 declararon que la acción que se deriva del pacto de retroventa es personal en favor del vendedor y de sus herederos contra el comprador y los suyos, mas no contra terceros; anteriormente, la sentencia de 12 diciembre 1865 había admitido que la acción derivada del retracto podía ser mixta, lo que se declara con mayor claridad por sentencia de 12 mayo 1875 al decir que el pacto de retroventa sólo produce acciones personales que pudieran convertirse en mixtas si se anotara indeterminadamente en los Registros de la Propiedad.

    Como dicen Manresa-Bloch3, esta confusión de conceptos no podía ni debía continuar, siendo preciso adoptar un criterio, bien restrictivo, limitando la esfera de eficacia del retracto a las partes que lo constituyen, o bien amplio, haciendo que trascendiera a terceras personas; el primero -añaden- no podía en buenos principios mantenerse, pues hubiera sido contradictorio admitir y reglamentar el retracto convencional para después hacerlo completamente ineficaz en la práctica; no quedaba más que el otro criterio, el amplio, llegar a todas las consecuencias haciendo eficaz contra tercero el retracto convencional.

    Aunque el artículo 1.510 tiene antecedentes en el Derecho comparado4, la expresión de nuestro Código no ha suscitado, a diferencia de otros países5, dudas en la doctrina, pues se admite unánimemente que la acción surgida del pacto de retro en favor del vendedor es de naturaleza real6, lo que está de acuerdo con el artículo 107, número 8.°, de la Ley Hipotecaria. La salvedad final del artículo 1.510 no parecía necesaria, sobre todo a la vista del artículo 1.537.

    Obsérvese que la norma no...

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