Artículo 1.509
| Autor | Catedrático de Derecho Civil |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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La venta -a retro- como compraventa bajo condición resolutoria
No es la óptica que prevalece en los Códigos más recientes1 pero pese a objeciones doctrinales, es la que ha utilizado el legislador para regular el mecanismo de funcionamiento del retracto convencional. El presente artículo muestra uno de los efectos del negocio condicional, y procede directamente del 1.662 del Code civil2. La norma ha sido calificada de incompleta y superflua3, pues bastaría con remitirse a los efectos de las obligaciones bajo condición resolutoria; en realidad, en las regulaciones más modernas no aparece ningún precepto similar. Con todo, nuestra doctrina no desdeña utilizar la categoría de legislador, aun aceptando la configuración del retracto convencional como derecho real de adquisición. Así, Albaladejo4 explica que el retracto convencional es un derecho real cuyo ejercicio produce, al operar como condición dependiente de la voluntad del vendedor, la resolución de la venta con carácter retroactivo (en principio), de forma que todo quede como si el retrayente no hubiese vendido y transmitido la cosa al comprador; pero si el retracto no se usa debidamente (bien por no utilizarlo en absoluto el vendedor, bien por no cumplir los requisitos que la ley exige para tal uso) la condición se incumple, y entonces el comprador queda libre de la eventualidad de cesar de ser dueño de la cosa.
La exégesis de este precepto requiere completar lo que dice su letra con una referencia general al funcionamiento de la condición resolutoria. En algunos casos me limitaré a remitirme a otros preceptos de esta sección en donde se regulan con más detalle los efectos del negocio bajo esta modalidad accesoria de la voluntad de las partes.
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Derechos y obligaciones de las partes -Pendente Condicione-
Como sabemos, el pacto de retro es una estipulación incorporada a un contrato normal de compraventa dentro del cual funciona como condición resolutoria. Pendente condicione la compraventa base desplegará todos sus efectos como si fuera un negocio puro5, si bien bajo la amenaza de resolución por el ejercicio tempestivo y en forma del retracto convencional. Como dice el artículo 1.511 (vid. su comentario a continuación), -el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y obligaciones-; de aquí que pueda gozar, usar, disfrutar y disponer de la cosa, tanto por actos inter vivos como mortis causa, en los mismos términos que podía hacerlo el vendedor6. Hay una limitación en cuanto al arrendamiento de cosas sujeto a la legislación común, pues según el artículo 1.572, -el comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto-, lo que sólo parece aplicable a los contratos de arrendamiento otorgados por el vendedor, de suerte que dicha norma no impedirá al comprador ejercitar el desahucio respecto de los contratos por él otorgados. En cuanto a la facultad de hipotecar, hay que tener en
cuenta lo dispuesto en el artículo 107, número 7, de la Ley Hipotecaria, según el cual el comprador, o su causahabiente, ha de limitar la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial7.
Ahora bien, los derechos del comprador han nacido de un contrato sujeto a resolución. Por ello, como dicen Manresa-Bloch 8, si no tiene limitaciones en el genuino sentido de la palabra, hállanse, en cambio, todos sus actos sujetos a la naturaleza de su dominio, y siendo éste revocable, por virtud del título de su constitución, revocables han de ser también todos los pactos que realice. Vid. a este...
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