Artículo 1.507*

Autor:Gabriel García Cantero
Cargo del Autor:Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

I. Indicaciones generales.-II. Concepto y naturaleza jurídica.-III. Figuras afines.-IV. Titular, sujeto gravado y objeto.-V. Presupuestos de ejercicio.-VI. Ámbito dejado a la autonomía de la voluntad.

 
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  1. Indicaciones generales

    Con un origen inmediato en el artículo 1.659 del Code civil1 a través de la versión de García Goyena sustancialmente conservada en el Anteproyecto de 1882-1888, contiene este precepto la definición o descripción legal del retracto convencional, con referencia suficiente a sus elementos personales y reales, así como a los presupuestos de ejercicio. Hay que destacar, en primer lugar, el acierto terminológico con que el legislador designa a esta figura como derecho de retracto2, si bien la generalización de la misma nomenclatura para los de origen legal, aceptada por el uso, conducen, en último término, a concluir que, pese a darse únicamente en esta figura una verdadera acción de retraer, o de adquirir lo que se tuvo ya una vez, conforme a la dogmática moderna que se ha acomodado al uso legal y forense, se reserva el retracto para designar la segunda fase de la preemptio, mientras que al pactum de retravendendo se le signa la naturaleza de una opción3.

    No forma parte el retracto convencional del contenido normal del contrato de compraventa, sino que constituye, como dicen Manresa-Bloch 4 un requisito accidental del mismo, de aquellos que ni son esencíales, ni se presumen, sino que es menester que los contratantes los creen para que tengan vida legal. Es un pacto accesorio que la ley permite para servir finalidades lícitas de los contratantes: en el vendedor, la de readquirir la cosa en determinado plazo y condiciones; en el comprador, la de adquirir ya un dominio revocable que puede consolidarse si aquél no ejercita su facultad de readquisición. El retracto convencional no aparece necesariamente vinculado a la idea de garantía atípica de un préstamo, pero los contratantes en uso de la libertad de contratación pueden establecerlo así, lo que también resulta lícito en principio como admite la jurisprudencia y la ley 584 de la Compilación navarra, aunque quedará sometido a las prescripciones de la Ley de Usura.

    En la regulación del Código hay algunas normas imperativas, singularmente en materia de plazo máximo de duración de este derecho, lo que se interpreta comúnmente por la doctrina como un designio legislativo para reprimir abusos del contratante más fuerte. Pero a la vista de la divergente regulación en este punto contenida en las legislaciones fora-rles5, cabe, al menos, la duda de si la política seguida por el Código civil es la acertada.

    El retracto convencional funciona sobre la base de una compraventa normal en la que se inserta una condición resolutoria, consistente precisamente en la reserva que hace el vendedor de la facultad de recuperar o readquirir la cosa inicialmente enajenada; el comprador adquiere la propiedad normal irrevocable si el retracto no se ejercita; el vendedor lo que se ha reservado es, cabalmente, un derecho real de adquisición del tipo de opción.

  2. Concepto y naturaleza jurídica

    Establece este precepto los requisitos, en cierto modo mínimos y también esenciales, para que nazca el retrato convencional. Sólo puede denominarse tal el que se reserve el vendedor, y no otra persona; por tanto, no se aplicará este régimen cuando la facultad de readquisición se atribuya directamente a los herederos del vendedor (aunque puede co-rresponderles por vía de la sucesión mortis causa), o a favor de cualquier tercero, o cuando aquél se reserve la facultad de designar ulteriormente su titular. En principio la expresión legal -se reserve- induce a pensar que el pacto de retracto es simultáneo a la celebración del contrato de compraventa, que le sirve de soporte, y en tal sentido se orienta la doctrina6, aunque la jurisprudencia demuestra cierta flexibilidad en la interpretación de este requisito7. Parece evidente que el legislador contempla como necesario un vínculo de accesoriedad entre la compraventa y el pacto de retracto; no se trata de que el vendedor primero decidió vender pura y simplemente y luego el comprador le ofreció una opción de compra sobre la misma cosa; más bien hay que pensar que si el vendedor accedió a vender fue con la esperanza de recuperar la cosa vendida; de haber solución de continuidad entre ambas operaciones, carecerían de sentido los reembolsos a que alude el artículo 1.518, y bastaría con estipular un nuevo precio que abarcase todos los demás conceptos. No resulta muy técnica la expresión -derecho de recuperar la cosa vendida-, con la que, sin duda, se trata de aludir al mismo derecho enajenado. Ahora bien, aunque el objeto de la compraventa puede ser muy amplio, en mi opinión el legislador piensa primordialmente en la transmisión del dominio, y a la recuperación de este derecho se refiere aquí. La locución -cosa vendida- se entiende por la doctrina en sentido amplio8, y no únicamente limitada a los bienes inmuebles, como algunos preceptos parecen dar a entender (vid arts. 1.513, 1.514, 1.516 y 1.519, que se refieren reiteradamente a -finca-). El término -obligación- no ha de interpretarse en sentido técnico, sino como sinónimo de carga aneja al ejercicio del retracto. Adviértase, por último, que junto a los descritos elementos esenciales el legislador deja un margen a la autonomía privada (-lo demás que se hubiese pactado-) más amplio que en otras legislaciones9. A diferencia de otros Códigos 10, el nuestro no impone requisitos de forma para la válida constitución del derecho de retracto convencional; aunque, como luego se verá, este derecho de adquisición está dotado de eficacia real (art. 1.510), recayendo sobre inmuebles será conveniente su inscripción en el Registro de la Propiedad para la mayor plenitud de efectos contra tercero.

    La compraventa que sirve de base al retracto convencional está sujeta a las reglas generales en orden a su perfección, obligación de entrega, vicios, causas de resolución, etc. Es obvio que todas las vicisitudes jurídicas de la misma repercutirán en el pacto accesorio que se le incorpora; así, si se resuelve por falta de pago y el vendedor recupera la cosa vendida con base en el artículo 1.124, carecerá de razón de ser el retracto convencional; la actuación de este último presupone la normal consumación de aquella compraventa.

    El comprador con pacto de retro, mediante la tradición en cualquiera de sus formas, adquirirá el dominio de la cosa comprada, pudiendo ejercitar sobre ella todas las facultades que corresponden al propietario (usarla por sí mismo, darla en arrendamiento, constituir derechos reales limitados, etc.; en cuanto a la hipoteca, habrá que tener en cuenta el artículo 107, 7, de la L. H.) 11; cabe que el vendedor conserve la cosa en arrendamiento, circunstancia que puede constituir indicio de que las partes hayan realizado un negocio fiduciario, aunque ello no es consecuencia necesaria, pues se trata de un pacto lícito. Ahora bien, todos los negocios jurídicos que realice sobre la cosa comprada en calidad de propietario están amenazados de resolución por aplicación de la máxima resoluto iure dantis, resolvitur ius concessum (vid. art. 1.520).

    El vendedor que por la consumación de la compraventa se ha despojado de su dominio, conserva únicamente una opción real sobre la cosa vendida, que es en lo que consiste cabalmente su derecho de retracto convencional.

    Pese a algunas críticas doctrinales 12, es prevalente entre nosotros la opinión de que el retracto convencional se configura como condición resolutoria de la compraventa en que se alberga, y en el mismo sentido se pronuncia unánimemente la jurisprudencia13. Como dicen Manresa-Bloch 14, el retracto convencional implica una condición de las llamadas resolutorias, puesto que el hecho de cumplir el vendedor las obligaciones del artículo 1.518 resuelve la compraventa; es, además, condición expresa, porque del pacto recibe únicamente su fuerza; potestativa, porque depende de la voluntad del vendedor, y consistente en hacer, porque actos positivos tiene que realizar el que enajenó si ha de readquirir la cosa. Conviene advertir, sin embargo, que no se trata de una condición puramente potestativa, pues aunque el ejercicio de la opción queda al arbitrio de su titular, para que produzca efectos hace falta...

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