Artículo 1.504
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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El sistema francés de resolución por falta de pago1
El Código civil francés muestra una íntima correlación entre los artículos 1.654 a 1.657, relativos a la resolución de la compraventa por falta de pago del precio. Se parte de un principio general recogido en el artículo 1.654, según el cual «si el comprador no paga, el vendedor puede solicitar la resolución de la venta»; se trata de una aplicación de la regla contenida en el artículo 1.184 relativa a la condición resolutoria tácita en las obligaciones sinalagmáticas2. Dicho principio se desarrolla en relación con la compraventa de inmuebles en los artículos 1.655 y 1.656. «Se decretará inmediatamente la resolución de la venta de inmuebles si el vendedor estuviere en peligro de perder la cosa y el precio»; sin embargo, «si no existe este peligro, el Juez puede conceder al adquirente un plazo más o menos largo, según las circunstancias»; «transcurrido este plazo sin que el comprador haya pagado, se decretará la resolución de la venta». Como expone la doctrina3, el vendedor no pagado podrá optar entre dos soluciones: obtener el precio que le es debido por los medios ordinarios de que dispone todo acreedor, o resolver la venta por recuperar la cosa; la normal intervención judicial que presuponen estos preceptos se justifica en razón a asegurar la conservación de los contratos y proteger a las partes; el comprador será protegido frente al vendedor mediante la posibilidad de obtener plazos de gracia; el vendedor lo será gracias a la indemnización de daños y perjuicios que el Tribunal puede conceder ante una mala voluntad incumplidora del comprador. La existencia de un pacto comisorio expreso recibe el siguiente tratamiento: «Si se ha pactado en la compraventa de inmuebles que por falta del pago del precio en el término convenido, se resolverá la venta de pleno derecho, el comprador podrá, sin embargo, pagar después de la expiración del plazo mientras que no le haya sido estimada la mora mediante interpelación; pero después de esta interpelación el Juez no podrá concederle plazo». Para la compraventa mobiliario, dispone el artículo 1.657: «En la venta de mercancías y bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho y sin necesidad de interpelación, en beneficio del vendedor, después de la expiración del término convenido para retirar lo vendido.»
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Analogías y diferencias con el sistema del Código civil
Parece claro que García Goyena se inspiró en el sistema francés4 sin efectuar por ello una copia literal del mismo, adoptando parecidas pautas nuestro legislador. Entiendo por ello que la debida inteligencia de los artículos 1.432 a 1.434 del Proyecto de 1851, base, a su vez, de los artículos 1.503 a 1.505 del Código vigente, requiere señalar bien las analogías y diferencias con el sistema francés. A mi juicio, cabe señalar las siguientes:
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a) El legislador español no ha creído oportuno reproducir el principio de la resolución por falta de pago, dado que lo establece, para toda clase de obligaciones recíprocas, el artículo 1.124. Tal omisión resulta, pues, irrelevante.
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a) La resolución anticipada con base en el temor fundado de perder la cosa y el precio se regulan de modo similar en el artículo 1.655 del Code y en el 1.503 del nuestro, ya examinado. El párrafo tercero de aquél está implícito en el párrafo tercero del artículo 1.124.
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a) Nuestro artículo 1.504 presenta un ámbito objetivo de aplicación más amplio que el 1.656 del Code, pues según lo interpretan unánimemente la doctrina y la jurisprudencia, no queda limitado al caso del pacto comisorio expreso -como sucede en Francia 5-, sino que abarca prácticamente cualquier compraventa de inmuebles. Por otra parte, el mecanismo de actuación de dicho pacto difiere sensiblemente del francés, pues el requerimiento no es la intimación de la mora, sino que, como ha precisado nuestra jurisprudencia, tiene otra naturaleza y finalidad.
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a) Por último, pese a diferencias de detalle, hay sustancial coincidencia entre nuestro artículo 1.505 y el 1.657 del Code5bis.
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Resolución por falta de pago del precio de la compraventa de inmuebles
La cuestión aparece regulada en el artículo 1.504, con una redacción un tanto barroca que no facilita su interpretación, constituyendo uno de los preceptos que mayor doctrina jurisprudencial ha suscitado, la cual ha venido a completar las lagunas de aquél6. En cuanto a los efectos para terceros hay que invocar el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, que, según la Resolución de 3 junio 1961, regula dos supuestos, uno de simple expresión de aplazamiento de pago -condición resolutoria tácita- que no surtirá efectos respecto de terceros, y el pacto comisorio expreso que sí es susceptible de producción si se hallase inscrito. La materia se completa con los artículos 58 y 59 del Reglamento Hipotecario.
Dada la falta de coincidencia entre el artículo 1.124 y el 1.504 -al menos en parte-, hay que señalar que la aplicación de este último es preferente según el principio de que la Ley especial deroga a la general. Así lo ha confirmado abundante jurisprudencia7. Según la sentencia de 3 marzo 1967, la redacción dada al artículo 1.504 es más benévola, en principio, que la del artículo 1.124, pues autoriza a pagar después de vencido el término, aunque concurra el pacto comisorio, sin duda por la seguridad en el cobro del precio ante la permanencia del inmueble; pero una vez practicado el requerimiento, resulta de mayor severidad y determina la resolución, sin admitir aquella apreciación de causas justificadas de incumplimiento, y prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de nuevo término para cumplir la obligación. No parece exacto, por tanto, insistir en el carácter excepcional de este precepto, y de privilegio o ventaja singular para el comprador de bienes inmuebles, como hace un autor reciente8. Más bien, como dice la sentencia de 5 mayo 1967, el artículo 1.504 posee un valor igualmente genérico, aplicable a toda clase de compraventas inmobiliarias, tanto cuando se convino una condición resolutoria expresa como si no se pactó tal estipulación9. Pero la preferente aplicación de este precepto no implica prescindir del 1.124, antes bien, como ha dicho la sentencia de 31 octubre 1968, ambos preceptos no se eluden entre sí, sino que se complementan.
En resumen: el artículo 1.504 modaliza la resolución de la compraventa de inmuebles por falta de pago del precio en atención a ciertas razones que la sentencia de 1 mayo 1946 califica de orden público, y que son: 1.°) procurar la debida firmeza y seguridad en estos contratos; 2.°) impedir anormales alternativas en la transmisión inmobiliaria con mengua del crédito territorial, y 3.°) facilitar los medios para que lleguen a realizarse estas transmisiones10. De aquí deriva que la norma, al menos en cierta dimensión que luego profundizaré, no resulte derogable por acuerdo entre los contratantes.
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Ámbito de aplicación
Resulta claro del comienzo del precepto en la venta de inmuebles, y su contraposición con el artículo siguiente respecto de los bienes muebles, de suerte que ambas vienen a ser normas coordinadas a efectos de una interpretación sistemática.
El artículo 1.504 se aplica a los contratos perfectos de compraventa que recaigan sobre bienes inmuebles. Por falta del primer requisito la jurisprudencia lo ha declarado inaplicable a una promesa de cesión condicional de minas (sentencia de 7 octubre 1896), a las promesas de venta (sentencias de 29 octubre 1931, 26 enero 1942, 11 noviembre 1943, 6 marzo 1954, 19 junio 1979) a la opción (sentencias de 30 diciembre 1955 y 13 abril 1970). Esta doctrina no obsta a la correlativa aplicación, cuando proceda, del artículo 1.124 en los supuestos en que se excluye el 1.504 (vid., p. ej., sentencia de 10 marzo 1966). En cuanto al objeto del contrato, no parece que haya razones para excluir ninguno de los bienes enumerados en el artículo 334 del Código civil. Según la sentencia de 20 octubre 1977, no puede calificarse de inmuebles, a estos efectos, la maquinaria, propia del vendedor, con facultad de extracción, incorporada a la fábrica.
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El pacto comisorio
A diferencia del artículo 1.656 del Code, el llamado pacto de lex comisoria o pacto comisorio, no es el único supuesto de hecho contemplado por la norma, sino que su mandato se aplica aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, lo que significa que la disposición general y que a modo de mayor abundamiento se menciona el citado pacto11. No resulta, con todo, inútil tal estipulación, dado que a tenor del artículo 11 de la Ley Hipotecaria su inscripción en el Registro permite obtener efectos en perjuicio de tercero, dándole el carácter de condición resolutoria expresa.
De origen romano12, parece que alcanzó mucha aplicación dado el relieve que le dieron los compiladores justinianeos al dedicarle todo un tíulo del Digesto. Según Pomponio, cum venditor fundi in lege ita caverit: si ad diem pecunia soluta non sit, ut fundus inemptus sit (D. 18, 3, 2): es decir, que la falta de pago del precio el día convenido daba lugar a que el fundo se tuviera por no comprado (inemptus). En el Derecho intermedio se exigió que el vendedor pusiera en conocimiento del comprador, por conducto oficial, su determinación resolutoria13. En P. 5, 5, 38 se contiene una regulación fiel a la romana, pues se declara válido el pacto de que el comprador pague el precio en un día señalado, resolviéndose la venta si no lo paga, y ganando el vendedor la señal, si intervino, o la parte de precio que hubiese percibido si al vencimiento del plazo no satisface el comprador todo o la mayor parte del precio...
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