Artículo 1.468*

AutorGabriel García Cantero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil
  1. El objeto de la entrega

    Este precepto guarda estrecha relación con los cuatro siguientes, si bien conserva autonomía respecto de ellos, pues tiene un alcance general; mientras que los artículos 1.469 a 1.472 dictan normas especiales para resolver las posibles discrepancias entre lo consignado en el contrato y la realidad. Contiene, en parte, una regulación paralela a la del artículo 1.528 aplicable a la transmisión de créditos. Se relaciona asimismo con la doctrina de los riesgos (ver supra comentario al artículo 1.452) y con la obligación de saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida. Por último, presupone la normativa de las obligaciones en general (arts. 1.094 y ss.) y la del derecho de accesión (arts. 353 y ss.).

    La determinación del objeto de la compraventa, al igual que el de cualquier otro contrato, tiene su sede en la teoría general de éstos, y ha sido expuesta anteriormente (ver supra comentario al artículo 1.445). Aquí conviene destacar la importancia práctica que a tal fin posee la previa individualización 1 e identificación de la cosa cuando se trata de compraventa de cosas específicas. Si se venden mil metros cuadrados de terreno que se afirma estar situados dentro de una superficie de mayor extensión, tal contrato resultará de imposible cumplimiento de no constar en el mismo elementos complementarios que permitan delimitar dicha parcela; lo propio ocurrirá si se vende un coche nuevo y no se indica la marca, tipo, cilindrada, número de motor, etc., o un vehículo usado sin hacer referencia a su número de matrícula. Tratándose de la venta de cosas genéricas, la individualización e identificación se harán posteriormente utilizándose los criterios establecidos por los contratantes, por la ley o por los usos; en cuanto a las cosas fungibles, tales operaciones se harán a través de los datos relativos a la extensión, cantidad, número, valor, etc., de las cosas vendidas, consignados en el contrato.

    Una primera conclusión de lo expuesto es que el párrafo 1.º del artículo 1.468 sólo se aplica a la compraventa de cosas específicas y determinadas, sean muebles o inmuebles, y, además, es una norma de carácter dispositivo, aplicable sólo en defecto de estipulación en contrario. Tal aplicación presupone que la cosa estaba debidamente individualizada e identificada, constando a ambas partes sus características cuantitativas y cualitativas en el momento de perfeccionarse el contrato. Si se trata de cosas perecederas, tal circunstancia hará que el comprador se haga cargo inmediatamente de la mercancía o que el vendedor adopte especiales medidas de conservación. Según sentencia de 9 febrero 1988, la obligación de entrega lo es de la que fue objeto de la convención y no de otra que no reúna las cualidades esenciales pactadas.

    Como recuerda Puig Brutau 2, cuando la cosa vendida sólo haya quedado determinada por sus rasgos genéricos, el vendedor ha de hacer la entrega ajustándose a la calidad y circunstancias expresadas en el contrato, o bien, si no han quedado señaladas, de manera que no sea de la calidad inferior, pero sin necesidad de que sea de la superior, utilizando para ello los criterios integradores de la voluntad de las partes que menciona el artículo 1.167 del Código civil.

  2. Algunos problemas de la determinación del objeto en la Venta Inmobiliaria

    Conviene detenerse aquí en algunos problemas que plantea la individualización e identificación de los inmuebles y que inciden a la hora de la determinación del objeto vendido.

    De modo un tanto incidental, el artículo 1.471, párrafo 2.º, dispone que la expresión de los linderos es indispensable en toda enajenación de inmuebles. En efecto, los confines o linderos de una finca son prueba de la individualización ya realizada y, al propio tiempo, medio de identificación de la finca. Pero tales indicaciones pueden no ser suficientes, ya sea por su excesiva generalidad o por haber variado en la realidad física desde que se hicieron constar en el título; tal ocurrirá casi siempre cuando se trata de una titulación privada y, no pocas veces, incluso cuando se formaliza el contrato en escritura pública. Únicamente un buen Catastro permite otorgar la máxima fiabilidad a las descripciones que se hacen de las fincas en los títulos de adquisición; hasta ahora, ello parece haberse logrado únicamente en las fincas de reemplazo de la concentración parcelaria, cuya transmisión e inscripción exige imperativamente que se acompañe de la cédula parcelaria catastral y del plano de la finca que se incorporó al título de concentración (art. 235, 2.º, de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, aprobada por Decreto de 12 enero 1973).

    Por todo ello, junto a los linderos suelen hacerse constar otros datos de identificación que ejercerán influencia a la hora de determinar el objeto de la entrega. Si se trata de finca rústica, la mención del término municipal, paraje y nombre con que la finca es conocida, extensión superficial, destino económico, naturaleza de las fincas colindantes. Si se trata de fincas urbanas, se hacen constar, además, el nombre de la calle y su número, así como los que anteriormente ha podido tener (cfr. las detalladas prescripciones del artículo 51 del Reglamento Hipotecario).

    De gran importancia en orden a la integridad de la cosa vendida es la fijación del destino económico del inmueble; si se dice que la finca es de regadío y resulta que carece de agua disponible, puede existir error sobre una cualidad esencial; lo propio se diga si se afirma que permite el cultivo intensivo y únicamente es posible el alterno. Si se trata de un solar, que se afirma edificable y las Ordenanzas Municipales o los Planes de Urbanismo no lo permiten; o si se califica el edificio vendido de destinado a habitación y no posee la licencia municipal correspondiente; o si se vende el piso con plaza de garaje y resulta que los Estatutos de la Copropiedad han atribuido a los sótanos un destino diferente, etc., en todos estos casos, y en otros similares, parece claro que se produce una discrepancia entre el objeto del contrato y el objeto de la entrega, con importantes...

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