Artículo 1
| Autor | Gorgonio Martínez Atienza |
| Cargo del Autor | Doctor en derecho y licenciado en criminología |
| Páginas | 14-23 |
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"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 CC, que se denomina horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".
La propiedad horizontal presupone un edificio que pertenece «proindiviso» a varias personas; apuntando DE LA CÁMARA ÁLVAREZ que puede tratarse de un edificio ya construido, «que pertenece a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria», o proyectado para que pertenezca por pisos o departamentos a diversas personas.
Señala MONEDERO GIL que son precisos para su nacimiento a la vida, los requisitos siguientes:
1º.- Meramente fácticos: Existencia del edificio, división material en diferentes pisos o locales, susceptibilidad material de aprovechamiento independiente y que los mismos pertenezcan a más de una persona (véanse art. 2 b) LPH y la Disposición Adicional Única, apartado 2, de la Ley 8/1999, de 6 de abril).
2º.- Social humano: Requisito que se cumple con el otorgamiento o formalización del título constitutivo correspondiente (véase art. 5 LPH).
De conformidad con lo establecido en el art. 553-1 del Libro Quinto del CC de Cataluña, el régimen jurídico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás en los elementos comunes. Este régimen comporta la existencia, presente o futura, de dos o más titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota; la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios; y la exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes apartamentos (esta exclusión no afecta a las situaciones de propiedad pro indivisa de un determinado apartamento).
Según al art. 553-2 del Libro Quinto del CC de Cataluña, pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de modo inseparable. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del Capítulo V del Título V del Libro Quinto del
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CC de Cataluña adaptadas a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicación.
Prehorizontalidad: Situación jurídica previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, que cobra realidad cuando el edificio todavía no se ha construido o cuando no se ha otorgado el título constitutivo (véase la Ley 57/1968, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas).
"En tanto la construcción no esté concluida, o por lo menos comenzada, no podrá hacerse constar en el Registro que existe sobre cada vivienda, garaje o trastero una propiedad separada; es decir, no podrá todavía inscribirse el régimen de propiedad horizontal como tal; pero, desde que se produzca el acuerdo suficientemente determinado sobre la construcción y destino de cada vivienda, garaje o trastero, procede la inscripción".
Requisitos
Para que exista esta forma especial de propiedad se requiere:
1) Existencia del edificio.
2) División material en diferentes espacios.
3) Susceptibilidad material de aprovechamiento independiente de los diferentes espacios.
4) Estos espacios independientes de utilización pertenezcan a más de una persona
. (SAP de Madrid de 17 de diciembre de 1991).
Valor relativo del título constitutivo
El título constitutivo tiene un valor relativo y de concreción de los puntos necesarios para la aplicación del régimen de propiedad horizontal, naciendo desde el momento mismo de la división del inmueble por adquisición de un piso del edificio del que forma parte, y persiguiéndose con su otorgamiento el ordenamiento de los derechos de cada propietario y que los pisos puedan ser objeto de propiedad separada. En todo caso, pues exista o no ese título, la situación de hecho, creada por la concurrencia de distintos propietarios de un edificio común generará esta modalidad de propiedad
. (SAP de Cuenca de 24 de diciembre de 1993).
El régimen de propiedad horizontal comienza desde el momento mismo en que alguna de sus partes susceptibles de aprovechamiento independiente pasa a la propiedad de un tercero, de conformidad con lo establecido en el art. 2 b) LPH (véase RDGRN de 15 de diciembre de 2004).
El promotor constituyente del régimen de propiedad horizontal puede establecer a su favor en el título constitutivo reservas de derechos, que quedarán sujetas a las reglas imperativas y estructurales que configuran los derechos reales (válida la reserva del derecho de vuelo -derecho de sobreelevación, subedificación y edificación regulado en la legislación de Cataluña-).
Cuando en los Estatutos de propiedad horizontal, redactados unilateralmente por el promotor-constructor antes de iniciar la venta de los elementos privativos, se incluyan cláusulas abusivas o lesivas, será de aplicación el sistema de protección de los derechos de los consumidores y usuarios que contempla el art. 53 CE y desarrolla el RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
STS de 14 de febrero de 2005: "Aplicación de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios a las cláusulas de los Estatutos de propiedad horizontal cuando su contenido haya sido establecido por el promotor y se impongan a los adquirentes de viviendas".
1) Comunidad especial por su origen: NAVARRO AZPEITIA ve en este instituto una comunidad voluntaria por su origen, forzosa por su permanencia e integrada por todos los titulares de pisos o
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departamentos, sometidos en el ejercicio de sus derechos y en el cumplimiento de sus obligaciones a las Leyes del Estado y a los Reglamentos comunales.
2) Tesis comunitaria: DE LA CÁMARA ÁLVAREZ, GARRIDO CERDÁ y SOTO BISQUERT señalan que la propiedad horizontal está, en el fondo, irrevocablemente unida a la idea de copropiedad; siendo ésta de una forma especial donde el derecho de cada propietario es complejo, interdependiente y funcional.
3) Tesis de la comunidad asociativa: MONEDERO GIL dice que la comunidad de propietarios es una forma de comunidad asociativa que corresponde a este tipo comunitario. En un sentido muy general podría definirse la comunidad asociativa como aquella comunidad que no agota su ser en el régimen de disfrute y de convivencia, sino que superpone a este régimen endógeno otro dirigido a la proyección externa de la comunidad. Con independencia del principio de affectio, no debe olvidarse, que es la existencia de un fin determinado al que va dirigida la comunidad lo que consigne que las comunidades asociativas tengan una verdadera y propia consistencia.
4) Tesis de la comunidad pro indiviso: ROCA SASTRE y DESANTES entienden que hay comunidad en la relación de propiedad sobre el edificio, y hay parcelación horizontal en la utilización y aprovechamiento en exclusiva del piso.
5) Comunidad por cuotas: VENTURA TRAVESET dice que la propiedad horizontal no es una persona jurídica, ni una comunidad en mano común, ni una titularidad solidaria, ni una mera mancomunidad, sino que su figura encaja en lo que DE CASTRO estudia como comunidad por cuotas, en la que manteniéndose la unidad del derecho subjetivo, cuya situación sólo puede ser alterada por acuerdo de todos los comuneros, existe una división de cuenta, la cuota, a favor de cada sujeto, que permite disponer de la parte de derecho que haya de corresponder a cada uno después de la división. Concluye afirmando que, dada la singularidad del régimen de propiedad horizontal, esta disposición ha de ser forzosamente con la parte privativa de la que es anejo inseparable.
6) Institución compleja: GONZÁLEZ PORRAS indica que la propiedad horizontal no es una persona jurídica, sino que se trata de una institución de naturaleza compleja dentro del género de propiedad, pero constituyendo una modalidad destacada dentro de las otras formas ya tradicionales. En resumen, y con palabras del Tribunal Supremo es «una forma de goce de la propiedad establecida por el uso y traída hace poco tiempo como institución jurídica singular e independiente».
7) Tesis de la propiedad especial: MONET Y ANTON expresa que la propiedad horizontal no es una figura simple ni técnicamente pura, no correspondiendo a una unicidad de composición, sino que es una propiedad especial, compleja, interdependiente y funcional.
8) Tesis de la propiedad anómala: ALONSO PÉREZ subraya que, desde el punto de vista individual, auténtico y funcional, la propiedad horizontal parece estar hecha a la medida del hombre, ser limitado y ético...
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